1、区域内竞争压力小。另外，项目区域内目前各类生活配套完善，公园学校商业等配置到位，为项目开发销售提供了良好区域环境支持。小结从市场供给与需求两方面看，合肥市商品房总体上呈现供小于求局面，需求快速增长主要是因为合肥城市化进程加快。项目区域内近三年内仅有宗住宅用地成交，目前除中海原山项目处在销售周期内，其余各项目均进入尾房销售阶段，未来区域市场竞争压力小。楼市及个案分析楼市概况合肥市作为安徽省会城市，房地产市场随着万保金招四大开发商以及华润置地绿城这样线开发商陆续进驻，房地产市场蒸蒸日上。各楼盘品质及相关配套已经逐渐像线城市靠拢。市区楼盘物业类型繁多，目前以小高层高层为主，外加少量花园洋房别墅，高层已成为主要开发方向。目前，合肥市区内目前共有大小楼盘余个，按照行政区划分，可分为政务区滨湖新城庐阳区经开区高新区新站区瑶海区蜀山区包。
2、套完善，公园学校商业等配置到位，为项目开发销售提供了良好区域环境支持。小结从市场供给与需求两方面看，合肥市商品房总体上呈现供小于求局面，需求快速增长主要是因为合肥城市化进程加快。项目区域内近三年内仅有宗住宅用地成交，目前除中海原山项目处在销售周期内，其余各项目均进入尾房销售阶段，未来区域市场竞争压力小。楼市及个案分析楼市概况合肥市作为安徽省会城市，房地产市场随着万保金招四大开发商以及华润置地绿城这样线开发商陆续进驻，房地产市场蒸蒸日上。各楼盘品质及相关配套已经逐渐像线城市靠拢。市区楼盘物业类型繁多，目前以小高层高层为主，外加少量花园洋房别墅，高层已成为主要开发方向。目前，合肥市区内目前共有大小楼盘余个，按照行政区划分，可分为政务区滨湖新城庐阳区经开区高新区新站区瑶海区蜀山区包河区九大房产板块。据房管局统计数据合肥市年年月日。
3、交金额约为亿元。高新区地块则拍出蛇年最高单价，英泰房产以万元亩价格拿下该地块，楼面价高达元平米，溢价率为。特别是月日，合肥土地市场上演开年以来土地市场最大争夺战，共亩块土地出让，其中庐阳区号宗地与合肥政务区地块受到多家大型开发商关注，参与竞拍企业达到家。合肥庐阳区号宗地最终由融侨集团以万亩竞得，该地块为亩商住地，总价亿，地面价元平，楼面价元平，溢价率高达。政务区地块最终由文集团安徽瑞泰置业以万亩价格成功摘得，该地块为政务亩居住用地，总价亿，地面价元平，楼面价元平，溢价率高达。年开年以来合肥土地市场持续升温，月和月土地拍卖大会各大开发商踊跃拿地，纷纷上演土地争夺战，近期几次土地拍卖，地块溢价率均超以上，土地市场火爆将促使市场急剧升温，未来合肥土地价格情况来看，该区域销售情况良好。由于区域内近年来仅有年成交宗住宅用地，未来项目。
4、域项目情况项目名称规模万物业类型销售均价元去化率春天里高层中海原山高层别墅高层均价别墅万套起西城山水居高层国光山水间多层小高层高层高层小高层乐客来国际广场公寓写字楼商铺公寓写字楼商铺起通过实际跑盘情况来看，各个楼盘去化率约在，其中春天里山水间山水居项目已进入尾房销售阶段，目前剩余滞销户型均为以上大户型。特别是山水间项目近期开盘共计推出余套住宅，排队拿号人数超过余人，项目开盘当天小时既售罄。中海原山项目因其规模达到万，并且项目地处大蜀山公园，环境优越，去年首期开盘至今整体项目去化率已达到，销售形势较好。特别是其排屋，联排项目销售形势尚可。项目区域内目前只有中海原山项目处在销售周期内，从该区域内各个项目销售情况来看，该区域销售情况良好。由于区域内近年来仅有年成交宗住宅用地，未来项目区域内竞争压力小。另外，项目区域内目前各类生活。
5、成本下，项目在亿元短融及亿元项目贷款到位情况下，至项目开盘前资金缺口为亿元，需通过集团借款予以解决，项目财务费用为亿元。建议目前该土地转让价格约为万元亩左右，根据调查，项目周边各类配套成熟，该区域为城西主要个居住区，且地铁号线出口就位于项目道路侧，目前市场估值可达到该价格水平，转让价格比较符合市场行情。但由于该项目为转让，而非采用招拍挂形式获取，因此，争取在该价格基础上能够再优惠，降低开发风险，提高项目收益。二项目分析土地市场分析年至年全市土地市场情况根据合肥国土统计数据显示，年合肥土地市场以拍卖挂牌形式成功出让土地宗，出让总面积亩，成交总金额为约合亿元。年全年成功出让土地宗，出让面积亩，成交总金额约合为亿元。年合肥卖地总收入同比上年亿元上涨亿元，涨幅达到。随着土地市场持续回暖，截至年月底合肥共计出让宗，成交面积达到亩，成。
6、月日九区住宅类商品房成交均价约元平方米。同比年全年宅交均价上涨元平方米，同比涨幅约。年月份合肥市九区商品住宅成交均价元平米，与年月份合肥九区商品住宅成交均价元平米相比下降元平米，环比下降。与年月份合肥市九区商品住宅成交均价元平米上涨元平米，同比上涨。个案分析项目开发具有参考意义项目，为在售中海原山项目，该项目目前处于销售阶段，项目总建筑面积约万平方米，物业类型为别墅排屋高层组合。产品设计方面项目首次开盘于年下半年，主力产品为平方米经济型中小户型。这部分主力产品基本售罄，然而平方米以上户型存在些市场抗性，但总体而言仅在去化速度上略低于小户型产品。由此可见，中小户型比较符合当地消费者置业需求，同时也说明合肥房产市场还是以刚性需求为主，对于产品总价比较敏感，大户型产品由于总价高，市场接受度般。产品定价方面物业定价方面，该项目开盘。
7、局统计数据合肥市年年月日月日九区住宅类商品房成交均价约元平方米。同比年全年宅交均价上涨元平方米，同比涨幅约。年月份合肥市九区商品住宅成交均价元平米，与年月份合肥九区商品住宅成交均价元平米相比下降元平米，环比下降。与年月份合肥市九区商品住宅成交均价元平米上涨元平米，同比上涨。个案分析项目开发具有参考意义项目，为在售中海原山项目，该项目目前处于销售阶段，项目总建筑面积约万平方米，物业类型为别墅资金合理使用和快速流动。投资收益方面方案当土地价格为万元亩情况下，项目税后利润为万元，利润率为，项目投资收益般。在该成本下，项目在亿元短融及亿元项目贷款到位情况下，至项目开盘前资金缺口约为亿元，需通过集团借款予以解决，项目财务费用为亿元。方案二当土地价格为万元亩情况下，项目税后利润为万元，利润率为，项目投资收益较好，财务上具备可行性，在该。
8、套完善，公园学校商业等配置到位，为项目开发销售提供了良好区域环境支持。小结从市场供给与需求两方面看，合肥市商品房总体上呈现供小于求局面，需求快速增长主要是因为合肥城市化进程加快。项目区域内近三年内仅有宗住宅用地成交，目前除中海原山项目处在销售周期内，其余各项目均进入尾房销售阶段，未来区域市场竞争压力小。楼市及个案分析楼市概况合肥市作为安徽省会城市，房地产市场随着万保金招四大开发商以及华润置地绿城这样线开发商陆续进驻，房地产市场蒸蒸日上。各楼盘品质及相关配套已经逐渐像线城市靠拢。市区楼盘物业类型繁多，目前以小高层高层为主，外加少量花园洋房别墅，高层已成为主要开发方向。目前，合肥市区内目前共有大小楼盘余个，按照行政区划分，可分为政务区滨湖新城庐阳区经开区高新区新站区瑶海区蜀山区包河区九大房产板块。据房管局统计数据合肥市年年月日。
9、初期高层定价约在元平方米左右，经过半年市场销售，目前高层产品市场均价为元平方米，别墅类万元套起，年均高层房价增长约元平方米，价格增长幅山水间多层小高层高层高层小高层乐客来国际广场公寓写字楼商铺公寓写字楼商铺起通过实际跑盘情况来看，各个楼盘去化率约在，其中春天里山水间山水居项目已进入尾房销售阶段，目前剩余滞销户型均为以上大户型。特别是山水间项目近期开盘共计推出余套住宅，排队拿号人数超过余人，项目开盘当天小时既售罄。中海原山项目因其规模达到万，并且项目地处大蜀山公园，环境优越，去年首期开盘至今整体项目去化率已达到，销售形势较好。特别是其排屋，联排项目销售形势尚可。项目区域内目前只有中海原山项目处在销售周期内，从该区域内各个项目销售情况来看，该区域销售情况良好。由于区域内近年来仅有年成交宗住宅用地，未来项目区域内竞争压力小。另外。
10、，项目区域内目前各类生活配套完善，公园学校商业等配置到位，为项目开发销售提供了良好区域环境支持。小结从市场供给与需求两方面看，合肥市商品房总体上呈现供小于求局面，需求快速增长主要是因为合肥城市化进程加快。项目区域内近三年内仅有宗住宅用地成交，目前除中海原山项目处在销售周期内，其余各项目均进入尾房销售阶段，未来区域市场竞争压力小。楼市及个案分析楼市概况合肥市作为安徽省会城市，房地产市场随着万保金招四大开发商以及华润置地绿城这样线开发商陆续进驻，房地产市场蒸蒸日上。各楼盘品质及相关配套已经逐渐像线城市靠拢。市区楼盘物业类型繁多，目前以小高层高层为主，外加少量花园洋房别墅，高层已成为主要开发方向。目前，合肥市区内目前共有大小楼盘余个，按照行政区划分，可分为政务区滨湖新城庐阳区经开区高新区新站区瑶海区蜀山区包河区九大房产板块。据房。
11、目，区域住宅价格约在元，商业售价元，酒店式单身公寓售价元。区域项目情况项目名称规模万物业类型销售均价元去化率春天里高层中海原山高层别墅高层均价别墅万套起西城山水居高层国光山水间多层小高层高层高层小高层乐客来国际广场公寓写字楼商铺公寓写字楼商铺起通过实际跑盘情况来看，各个楼盘去化率约在，其中春天里山水间山水居项目已进入尾房销售阶段，目前剩余滞销户型均为以上大户型。特别是山水间项目近期开盘共计推出余套住宅，排队拿号人数超过余人，项目开盘当天小时既售罄。中海原山项目因主要结论及建议结论投资环境方面合肥作为中部地区大型省会城市，房地产市场尚属健康，市场供需两旺。随着土地资源日益稀缺，和房地产开发重回二线城市战略转变，合肥都具有良好投资价值。项目获取和开发具有可行性。市场环境方面据统计，合肥市每年房地产开发量和销售量均超过万平方米， 。
12、市场总体需求旺盛，随着合肥市城市框架拉开，城市集聚能力进步加强，每年新增人口余万，为合肥房地产市场发展提供了需求保障，市场泡沫成份较少，般住宅项目开发风险较小。因此，房产项目开发风险可控，具有可行性。规划指标方面高层住宅作为合肥房地产市场主流物业类型，市场已无抗性。项目容积率虽然要牺牲些小区环境和品质，但可以带来更多项目收益。项目住宅产品走中端路线，以短平快为主要操盘思路，确保项五中蜀新苑小学，规划有蜀山中学等两所中学两所小学及所九年贯制学校。医院有井岗镇社区卫生服务中心合肥第人民医院蜀山分院。商业生活配套有乐客来国际商业中心拓佳旺街合家福商业街百大鼓楼商厦商百锐连锁超市天为超市联家购物中心。并且地块紧邻蜀山森林公园，地理环境优越。项目地处长江西路，规划中合肥地铁号线湖光路站便在项目东侧，未来项目交通便捷区位优势明显。项目。
参考资料：
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（新增项目）合肥大蜀山项目可行性方案（项目计划书）