1、区建设和管理意见执行。五项目建设周期及工程进度安排按照项目建设方案华亭小区毛容积率按计小区建筑面积万平方米其中住宅建设面积万平方米公建配套按万平方米计公建配套中包括万平方米商业面积。项目建设工程周期进度安排将结合市场消化能力进行合理调控按正常需求测算当地市场水平本项目年消化力万平米左右。按施工进度每次开工万平米建设周期以个月测算。建设进度与预期销售进度见下图。建设进度住宅总建设量万平方米每年建设万平米年开始年份预期销售进度年万平米万平米按平均每年销售万平米房地产发展周期规律价格水平社会因素人口变数生活质量提高程度城市化发展水平政策因素具体政策措施颁布实施经济因素奉贤区人均年收入及房价收入比人均收入元房价收入比年年年分析南桥当地房价收入比维持在相对稳定水平对消费有很好促进作用。。
2、格在元水平超区域行情可行度较高。到年左右在社区完善经济形势下利好趋势整体价格可保证在元左右。四建设方案与市政配套华亭小区项目定位于中高档现代化住宅小区是集商业服务教育娱乐为体综合性社区详细建设方案见投标文件中小区规划设计方案。对于相应市政配套情况如下公建配套面积不超过万平米其中商业配套设施建筑面积平方左右。另农贸市场不小于平米会所不小于平米班中小学所班幼托所其它公建及市政配套设施面积严格遵守华亭小区控制性详细规划和奉贤住宅发展局关于南桥镇华亭小区建设和管理意见执行。五项目建设周期及工程进度安排按照项目建设方案华亭小区毛容积率按计小区建筑面积万平方米其中住宅建设面积万平方米公建配套按万平方米计公建配套中包括万平方米商业面积。项目建设工程周期进度安排将结合市场消化能力进行合理调控按正。
3、供求关系影响结合南桥部分年预推楼盘价格进行预测。预计年上半年南桥镇平均价格水平在正常情况下达到元。结合上海全市年至今相对完整价格运作周期平均年涨幅在左右。预计年年市场平均价格水平元左右。小结就华亭小区项目而言在恒大理念品牌保障下如在年推案价格在元水平超区域行情可行度较高。到年左右在社区完善经济形势下利好趋势整体价格可保证在元左右。四建设方案与市政配套华亭小区项目定位于中高档现代化住宅小区是集商业服务教育娱乐为体综合性社区详细建设方案见投标文件中小区规划设计方案。对于相应市政配套情况如下公建配套面积不超过万平米其中商业配套设施建筑面积平方左右。另农贸市场不小于平米会所不小于平米班中小学所班幼托所其它公建及市政配套设施面积严格遵守华亭小区控制性详细规划和奉贤住宅发展局关于南桥镇华亭小。
4、们按现行银行存款利率年期作为贴现率将项目运作期内各年所发生现金流入量与现金流出量差额进行折现可以得到项目财务净现值。经计算项目财务净现值为万元。项目财务净现值计算表见表。表华亭小区项目财务净现值计算表单位万元年序年份当年现金流入量当年现金流出量当年净现金流量折现系数当年净现值累计净现值备注年年年年年年年年年年项目运作终期累计净现值说明年份指该年年末起始时间为年末。内部收益率内部收益率是项目所能接受最高贴现率也是项目所能得到最本走势考虑到供求关系影响结合南桥部分年预推楼盘价格进行预测。预计年上半年南桥镇平均价格水平在正常情况下达到元。结合上海全市年至今相对完整价格运作周期平均年涨幅在左右。预计年年市场平均价格水平元左右。小结就华亭小区项目而言在恒大理念品牌保障下如在年推案价。
5、要确定项目保本销售量。市场小结在早期经济建设带动和供给量不足双重影响下南桥镇房地产住宅价格上升快速年至年平均水平上涨元平米左右。后期市场供给量会有所增大供求得以基本平衡促使价格走势趋稳。但在价格上行惯性作用下近期内价格将依然呈现较高上行速率初步预计平稳期将会出现在年到年而后期市场在经济条件趋好基础下呈现波动型上扬状态。价格预判上海全市商品住宅价格走势年至年上半年上海市住宅年平均涨幅。南桥当地市场情况年上半年年下半年年上半年年中期年上半年预计市场均价元年年上半年住宅市场供给量不足市场供求结构失衡在消费需求刺激下价格平均涨幅在元左右。年预推案量放大将与当地消化量初步吻合因此在供求平衡前提下预计价格走势将日渐趋稳在种种利好因素引导下平稳上升。价格预测从市场价格基本走势考虑到。
6、常需求测算当地市场水平本项目年消化力万平米左右。按施工进度每次开工万平米建设周期以个月测算。建设进度与预期销售进度见下图。建设进度住宅总建设量万平方米每年建设万平米年开始年份预期销售进度年万平米万平米按平均每年销售万平米计算。六投资估算与资金筹措项目总投资估算投资估算按以下成本构成计算前期工程费用直接投资土建及建筑安装工程费用市政配套工程费用利息税金间接投资销售费用管理费用不可预见费用项目总投资约亿元其中前期工程费用主要是土地成本亿元建安投资亿元应缴税金亿元。具体投资费用细目参见表所示。项目总投资表前期工程费用估算表序号项目单价工程量总额备注数值单位数值单位数值单位土地费用出让地块费用万元亩亩万元区内带征费用万元亩亩万元区外带征费用万元亩亩万元二规划设计费用元万万元公路东至。
7、现系数当年净现值备注年年年年年年年年年年项目运作终期累计净现值说明年份指该年年末起始时间为年末。因此项目内部收益率区间为插入法求得为投资回收期静态回收期从项目现金流量分析表表上可以看出在年项目累计净现金流量开始出现正值。经计算项目静态回收期为年。动态回收期从项目财务净现值分析表表可以看出在年项目累计净现金流量现值开始出现正值。经计算项目动态回收期为年。财务评价小结项目在运作终期净现金流量达到万元财务净现值高达万元。项目最高收益率超过。因项目投资较大预计在年左右可收回投资。从财务状况上看项目获利状况良好经济上可行。八风险分析盈亏平衡分析在经济技术可行情况下项目未来运作最大风险来源于产品销售风险。尽可能提高去化率是项目投资获利根本落脚点。本项目盈亏平衡分析就。
8、格在元水平超区域行情可行度较高。到年左右在社区完善经济形势下利好趋势整体价格可保证在元左右。四建设方案与市政配套华亭小区项目定位于中高档现代化住宅小区是集商业服务教育娱乐为体综合性社区详细建设方案见投标文件中小区规划设计方案。对于相应市政配套情况如下公建配套面积不超过万平米其中商业配套设施建筑面积平方左右。另农贸市场不小于平米会所不小于平米班中小学所班幼托所其它公建及市政配套设施面积严格遵守华亭小区控制性详细规划和奉贤住宅发展局关于南桥镇华亭小区建设和管理意见执行。五项目建设周期及工程进度安排按照项目建设方案华亭小区毛容积率按计小区建筑面积万平方米其中住宅建设面积万平方米公建配套按万平方米计公建配套中包括万平方米商业面积。项目建设工程周期进度安排将结合市场消化能力进行合理调控按正。
9、设中莘奉高速公路。总用地面积亩是奉贤区迄今为止规模最大住宅小区采用次中标三批供地土地供应方式。第期年月底育秀路以北约亩和小区外撤队带征地亩第二期年月底环城南路以北约亩。第三期年月底剩余全部土地约亩和小区外撤队带征地约亩。华亭小区毛容积率控制在。二项目建设必要性上海外围郊区化建设将成为十五时期建设重点城九镇以及十个中心镇开发建设将对市区人口进行有效分流。同时区域人口增长将释放出极大住宅消费量。华亭小区开发和管理将对奉贤区中心城南桥镇江海镇以及各集镇住宅建设和管理产生重要影响对全区投资环境改善以及新城面貌展示起到重要示范作用。因此该住宅小区建设将会本着高起点规划高水平设计高质量施工高标准管理四高原则力求把该小区建设成现代化高品位生态居住区努力为南桥镇甚至是上海郊区城市化建设做出贡献。
10、。三市场分析与预测上海市房地产市场现状邓小平同志南巡讲话成为上海市房地产业第个发展周期动因年。第个周期特点是起点低增建过快上市量集中消化吸纳量不足。经历了年扩张年萎缩后新轮周期从年起动扩大内需和投资财政政策成为主要动因特点是起点高增速平稳目前市场正处于上升期平台中。供需关系将是决定房地产市场发展走势主要因素目前上海房地产市场投资需求与消费需求都比较旺盛在上海经济连续两位数增长旧城改造城镇化进程加快房地产市场全面放开等利好因素带动下市场将保持个较高需求状态。总体上看上海房地产市场依然存在上升空间上海房地产市场当前高位运行其稳步发展态势至少可以持续至十五期末不高收益率。项目内部收益率计算表见表。经计算项目内部收益率为。表华亭小区项目内部收益率计算表单位万元年序年份当年净现金流量折。
11、入主要城镇这对房地产住宅开发而言无疑是最为有利。供需分析及价格预测供求分析需求分析影响需求变动主要因素可以归纳出以下几个方面经济因素人均收入水平房价收入比行业景气度市场因可望获得以上回报率。从社会效益和环境效益上看项目作为区府重点支持规模住宅小区建成后将在南桥城东形成个占地近百公顷高档住宅区。以优质产品幽雅环境宜人景观完善配套和贴心物业管理为南桥近万人打造居家空间具有良好社会效益和环境效益。因此该项目是可行。抗风险能力项目规模大投资达亿以上经营运作面临较大压力。销售是项目运作关键采用积极有效方式促进项目产品顺利去化是提高项目抗风险能力基石。与此同时项目以规模优势可以不断创造行情引领南桥市场从而有效降低自身经营风险。项目法人承诺本公司若中标将严格保证各项款项及时到 。
12、位使工程能按计划完成。本公司将根据实际情况科学安排工程进度合理安排资金使用加强施工监理确保项目建筑质量。本公司将充分发挥项目规模大环境优特点极力为南桥人民打造精品住宅。同时进行积极有效营销促进保证项目销售计划实现和建设资金滚动投入使用使项目尽善尽美健康发展。总摘要正文项目概况项目法人概况项目概况二项目建设的必要性三市场分析与预判上海市房地产市场现状项目区域市场分析供需分析及价格预测四建设方案与市政配套五项目建设周期及工程进度安排六投资估算与资金筹措项目总投资估算核准通过归档年第产业第二产业第三产业分析第三产业比重加大。第三产业显示出较为强劲后发力而第产业所占比重逐年降低。市场因素周期与价格变动情况直接影响消费需求量变化。正常角度考虑需求量变化和周期价格变化成正比关系。社会因。
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