（毕业论文）基于房地产开发项目合同管理的成本控制研究——以龙湖地产为例 ㊣ 精品文档 值得下载

用途支付给被征地单位的各项补偿费用。

是指土地补偿费安置补助费地上附着物和青苗补偿费的总和。

国有土地上房屋征收补偿费。

是指对被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

土地使用权出让金。

土地开发费城市基础设施配套费土地开发费是指建设用地达到建设条件需投入的客观费用，主要是指规划建设用地红线以外的城市基础设施配套费。

城市基础设施配套常常概括为包括通路给水雨水污水供电通信燃气热力中水直饮水等设施通达至规划建设用地红线的外边缘。

另外，还应包括部分城市基础设施的增容费，如燃气增容费燃气民用住宅发展基金自来水增容费等。

前期工程费前期工程费用主要包括开发项目的前期可行性研究规划设计水文地质勘测以及建设用地规划红线范围内的三通平等费用支出。

房屋开发费建安工程费。

它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。

主要包括建筑工程费特殊装修工程费设备及安装工程费以及室内装修工程费等。

基础设施费。

它又称红线内工程费，包括供电供水供气绿化道路排污排洪环卫电讯等工程费用，通常使用单位指标估算法来计算。

公共配套设施费。

指项目开发阶段，产权属于全体业主的，的非营利性的或无偿赠与地方政府政府公用事业单位的公共配套设施的支出。

管理费第章房地产开发成本控制理论基础管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理项目开发过程中各类运营活动所发生的费用。

财务费用财务费用是指房地产开发公司筹集资金而产生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费融资代理费承诺费外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。

销售费用销售费用是指房地产开发公司在整条销售线上租售房地产产品过程中发生的各项费用，或委托代理销售支付给代理公司的费用。

包括租售人员薪酬福利差旅费，销售机构的折旧费修理费物料消耗费租售推广费广告宣传费销售许可证申领费及物业租售代理费。

其他费用其他费用主要包括临时用地和建设费项目绿化费工程造价咨询费招标代理费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费建筑垃圾处置费工程保险费等零碎费用。

开发期间税费房地产项目开发过程中应考虑各项税金及办理各项手续的费用。

主要包括人房工程费建材发展基金施工许可证申领费合同公证费等。

应根据当地有关法规标准预估各项税费。

成本控制相关概念成本控制是指，企业先建立成本管理目标，由成本管理对应的责任部门，在企业成本实施过程中和生产发生消耗费用之前，明确各类影响成本的因素和发生条件，进行实时预防与调整，保证企业达到成本管理预期水平的管理行为。

其中涉及的主要概念包括目标成本的涵义目标成本是指企业为保证利润的实现，在定时期内设定的预期成本，目标成本的成功管理是整个公司各责任部门各级人员的奋斗目标，它是目标管理与成本预估方法相结合的产物。

责任成本的涵义责任成本是以具体的责任部门或具体责任人为对象，是责任部门和责任人在职权范围内接触到的成本，并在他们的可控范围内。

动态成本的涵义是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期成本的控制结果。

动态成本如果不可预见费，取目标成本，否则取目标成本不可预见费房地产成本控制方法第章房地产开发成本控制理论基础成本控制方法主要包括绝对成本控制相对成本控制全面成本控制定额法成本控制即时标准成本法经济采购批量本量利分析法线性规划法价值工程法成本企划目标成本法等。

本文研究的内容是采用目标成本法控制房地产开发成本。

目标成本管理目标成本管理的意义与作用房地产开发项目目标成本管理的意义是使房地产企业形成各部门各阶段全方位的成本管理体系，在保证其正常使用的基础上，将项目成本控制在既合理又尽可能低的范围内，从而使企业获得自身的最佳经济效益。

为项目投资决策提供依据，提前锁定投资目标，确定合理的销售价格，提前做好成本预估，预测投资效益。

实现目标成本的过程目标成本分解为明确责任，落实到具体的职能部门，使目标成本成为各责任部门全体员工奋斗的目标，应在确定目标成本后对其进行自上而下的逐级分解。

要求分解目标成本时实现可控性原则，考虑到各层级的职权范围，目标为只有上级可控的成本，由上级控制，不再向下分解，同级之间目标成本分解给有控制权的方在项目开发实施过程中，开发商就会希望能预测项目结束时的最终总成本，以便对项目基准收益指标进行过程监控，般由项目成本负责人将项目开发过程的动态成本和目标成本做比较，并向公司管理层出具分析报告每月考核各责任部门各责任人目标成本的执行情况，并规定明确的赏罚办法，让各个责任中心各个被考核人明确业绩与赏罚之间的连带关系，促使其提高对成本控制意识的重视。

月度考核，制定各责任部门完成目标成本的激励和惩罚措施，使各责任部门与被考核人明确业绩考核与奖励之间的关系，从而更好地激励企业员工积极完成目标成本控制任务。

验收各责任部门目标成本的执行情况，并使用定的赏罚手段，是成本控制体系发挥最佳作用的催化剂。

目标成本控制体系成本科目的建立项目开发不同阶段对成本管理精细度的要求不完成，为便于合同管理和工程决算，直接记入建安成本，在计算单位成本时，将开发成本总价在住宅车库和商场之间按建筑面积比例分摊对单独建造的车库或商场，应单独设置成本核算对象。

及时办理项目决算，提高成本控制的有效性。

项目的竣工决算是房地产开发企业的项重要工作。

其它研究者认为，合同是维护企业自身权益的有效法律武器。

合同管理的健全与否，直接影响到企业的经济效益与社会效益。

因此在企业开发经营中要力求加强合同管理的严肃性，建立健全人员和制度约束。

造价和合同管理人员积极参与建设工程合同的起草订立审阅会签等各个环节，熟悉建设工程合同的各项条款，了解建筑行业的有关规定与般惯例。

对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款的计价方式和条件合同价款调整原则与条件主要材料价格的取定方法与调整条件不可预见费用包干的内容等都要详细约定。

对投标包干的工程由承包方采购的设备和主要材料的规格品牌厂家和品质要求有清单，此外还要明确国家政策性调整的内容是否列入在承包范围内。

充分发挥合同管理的约束与监督职能，为控制工程造价提供有效的法律依据。

拟研究的方向本文先后对房地产成本控制在国内的研究概况国外的研究概况进行综述。

此外了解到房地产合同管理的核心地位，合同管理工作是提高房地产企业经济效益的法律保障和重要工具，对房地产成本控制具有重要的支撑作用。

但是国内对二者关系的研究还不够深入，希望以此作为拟研究方向，做进步的分析和探究。

总之，在房地产炒得沸沸扬扬的今天，真诚的希望房地产各方企业都要保持冷静理性的头脑，对于房产开发商来说，成本的控制是最理性的事，而合同管理是控制房地产开发项目的有效法律手段。

多在成本上下功夫，房价方面少关注点，毕竟市场是决定房价的主要因因素，而合同的管理成本的控制却掌握在自己的手中。

要最终实现成本低控的战略要求，房地产企业就必须建立起相应地优化合同管理流程，严格对各项成本费用进行控制，以最终取得高效的运营效益。

附件二英文翻译附件二英文翻译从成本和利润的角度看住宅房地产经济效率摘要本文估测房地产成本和利润的效率，使用来自全国房地产经纪人协会年的微观数据，根据住宅房地产经济市场的水平。

采用传统和贝叶斯预测模型。

我们发现，企业宁可从失败中追求利润最大化，也不在失败中最大限度的降低成本。

为确定什么样的特性影响效率，我们进行了回归分析。

结果表明，相比较隶属关系和生产上市及销售降低性能的平衡输出，特许经营和企业年龄更能影响效率的提高。

最后，我们估测规模经济，并找到令人信服的证据表明企业经营收益递增规模。

关键字房地产经纪效率规模经济简介本文从成本和利润的角度，分析了住宅房地产经纪公司的效率。

最近有许多关于这个行业的效率研究，却忽视了分析利润效率。

使用利润函数检查效率，使我们除了选择最理想的投入水平或混用。

在住宅房地产经纪背景下，相对较高的投入成本的公司可能会出现非常低效，而注重成本的审查，却更有可能在整体或盈利意识上相对高效。

例如，高投入成本的公司也许能够销售更多的住房，吸引更多的顾客，由于他们的服务质量赢得市场份额。

作为个整体，这样的公司可能并非是低效的，不应归为此类。

显示，公司很可能在投入产出的边缘。

因此，效率应该从两个角度加以考虑，来提供目前市场上的效率水平的经济真实写照。

本研究采用横截角数据，从年的全国房地产经纪人协会收入所搜集的费用和利润进行调查，这个时间段的特点是大于经济繁荣，类似的数据可以追溯到世纪年代初。

由于低利率和强劲的的经济，过去几年中已经见证创造新房和二手房的销售记录。

世纪年代也看到了通过互联网交易的营销计划，目前相辅相成的制度化，很可能很快取代更传统的使用多元上市服务。

为了正确评估这些变化对经营业绩的影响，更多的研究需要专注于住宅地产的利用效率。

我们从成本和利润边界采用传统方法和贝叶斯估计的效率的方法。

两者都提供了整体市场的效率和企业具体效率的估算。

要考察企业效率的决定因素，我们运用预期会影响企业效率的变量，由四个估计随机边界计算分数的回归。

边界的参数估计也可以用于最佳企业规模和规模经济的结果估算。

本文的其余部分安附件二英文翻译文献回顾第二节回顾房地产经纪公司的生产效率的文献。

第三节讨论统计模型。

第四节规样本数据。

第五节总结效率结果。

第六节提供回归结果。

第七节总结了全文。

文献中的综合，揭示了些有趣的和相互矛盾的结果，并提供了种机制，以确定研究仍然需要解决的问题。

等人，使用产出成本的函数以及规模报酬递增规律表明，经纪公司的存在，并没有在成本节约中发挥多少的作用。

寻求理解为什么发生这种情况，和的后续研究采用个多产品的超越成本的函数并发现，产出构成而非单纯的企业规模，它是规模经济的重要来源。

公司购置的房源和销售的平衡能够利用范围经济的优势，降低经营费用。

最近整合公司在这节提供的证据表明，公司正试图朝着更有效率的生产增长并移动。

下阶段的效率研究重新审视规模经济的构思并解决低效率的问题。

等人，采用数据包围分析来衡量低效率和规模经济。

该公司大幅偏离其有效边界低效率的结果特征。

虽然公司在技术方面取得了良好的效率。

但整体效率低的结果是由于资源配置和规模效率低下。

他们的研究结果支持以往的研究，规模效益优势在该公司较小。

不过，作者指出由于与相关的潜在统计问题，需要进步的研