沈阳日神广场项目可行性研究报告投资建议书doc文档（54页） ㊣ 精品文档 值得下载

年，全国房地产市场发展不稳定，沈阳市房地产市场增速也相对趋缓，据沈阳市统计局数据显示，年沈阳市固定资产投资和房地产投资发展速度分别增长和，比上年度分别回落个百分点年沈阳市房地产施工和竣工面积发展与年基本持平，同比分别增长整体发展速度较前几年趋于平缓年商品房销售面积约万平方米，比去年同期增长，发展态势相对比较稳健。

二写字间市场供应放量增加，需求量小幅回升年金融海啸爆发，对沈阳市写字间市场影响较大，年整体投资速度减缓，沈阳市统计局数据显示，虽然写字间投资额同比保持了增长速度，但同比增速下滑个百分点。

另外，沈阳市写字间市场潜在供应较大，随着市场逐渐成熟，开发商和投资商发展写字间计划更为谨慎，也是年写字间市场投资额增速回落重要原因。

据数据显示，年，沈阳有两栋新增甲级写字间入伙，分别是位于五里河区域皇朝万鑫国际大厦，位于市府广场区域卓越大厦，总体供应面积约万平方米，供应量较大，新增供应放大和经济危机影响，是导致年空置率上升个百分点租金同比下降主要原因，至此，沈阳市各区甲级写字间发展水平基本与年持平。

值得提是，沈阳市甲级写字间新增吸纳量从年负数上升为万平方米，新增市场需求量虽仍然较小，并主要集中在新增供应两座写字间内，但足以证明沈阳市甲级写字间需求市场已逐步开始回暖。

三商业市场投资稳健，居民消费意愿强烈年沈阳市商业营业用房投资依然稳健，是各业态中增速最快，同比增长，施工和竣工面积同比增长，商业物业投资回报丰厚是促进商业市场快速发展重要因素，另外，沈阳市周边小时经济圈内有八个中小城市，具有强大中部城市群辐射力，以及沈阳市消费者强大消费意愿使商业市场投资者信心十足。

据数据显示，年沈阳市零售商业经营面积供应放大，达到万平方米，市场总存量达到万平方米，供应主要集中在太原街和中街两大传统商圈内，同时，沈阳城市周边区域商业市场发展脚步加快，铁西区东陵区分别有新项目供应，但档次相对较低，主要满足周边居民生活所需。

四商品住宅市场供应放缓，需求稳步增长，居住城郊化形成年沈阳市商品住宅投资额增速趋缓，较去年同期减少，商品住宅放量也同步趋缓，全年供应面积约万平方米，同比下降，供需比为，供应略小于需求，全国整体市场不稳定使开发商放缓开发速度是导致供应缩减主要原因。

据数据显示，年商品住宅供应主要集中在二环及二环以外铁西新区于洪区和平区长白沈北新区东陵区，均为目前商品住宅热点发展版块，供应面积分别占全市总体供应量，大东区皇姑区沈河区商品住宅供应分别占总体供应和，中心居住区供应逐步缩减，沈阳市居住城郊化已经形成。

年沈阳市条房产新政在定程度上促进了商品住宅需求上升，尤其是在年底时候，由于商品住宅及二手房优惠政策是否执行没有定论，消费者需求集中释放，全年商品住宅需求面积达到万平方米，同比增长，商品住宅平均销售价格达到每平方米元，同比增长，沈阳市商品住宅需求主要以刚性需求为主，成为商品住宅销售面积和平均销售价格稳步增长主要原因。

五未来房地产市场发展稳步增长，商业市场竞争激烈写字间市场据统计，未来年将无新甲级写字间供应，市场主要以消化存量为主，供应将在年后集中释放，而整体经济市场转好，将促使甲级写字间需求也进步释放，扩租将成为新需求增长点，需求不断增长同时也会促使空置率逐步下降，租金稳步回升，预计沈阳市甲级写字间整体将恢复到年水平并有可能超过年发展水平。

商业市场在不断转好经济形势下，沈阳市消费需求仍将不断增加，社会消费品零售总额会保持持续稳定发展，据数据显示，预计年沈阳将进入商业项目集中供应年，供应面积将达到约万平方米，市场竞争激烈，供应大量增加必将导致招商工作更为艰难，尤其是产品规划本身有欠缺无商业开发经验项目面临更严峻市场挑战。

商品住宅市场在整体市场发展不稳定前提下，开发商供应计划仍将持续保守，预计未来年，沈阳市商品住宅供应量不会大幅上升，年土地出让可形成商品住宅建筑面积约将会在未来五年内陆续释放未来年商品住宅需求也不会出现大幅增长，尤其是上半年，因春节假期以及政策导向等因素，还将导致需求小幅回落，主要需求预计将在下半年集中释放，刚性需求仍然会是主要需求特点商品住宅平均销售价格将会继续稳步增长，预计年增速将基本与年持平，另外，地铁号线通车后，沈阳市民出行方式改变，使地铁价值体现更加明显，预计地铁沿线商品住宅项目将出现更大幅度增长。

区域市场分析全长公里沈阳中街有着多年历史，随着城市建设经济快速发展，沈阳商业也面临着更高层次需求。

为此，沈阳市提出将中街东延两公里，使整个中街步行街长度达到公里，打造国内最长最繁华业态最为丰富商业街发展规划。

东中街面积约为平方公里。

可供开发面积约平方公里。

与原来条状商业街区不同，津桥路小东路大东路和东顺城街大什字街小什字街构成三横三纵路网格局，使东中街在区域交通上更具优势。

中街东延中程起点为东顺城街，直至大东区滂江街，与矿山中捷地块连为体。

全新规划东中街商业区将以故宫为源点，西接中街，东至龙之梦亚太中心，贯通东中街，宛如个展开城市坐标。

与中街相连东中街，在设计中将保持畅通无阻，西入口与中街通过全天候天桥紧密相连，使中街人流自由流动。

而对于步行街与大什字街小什字街相交路口，将采用地下广场或坡道形式连接两侧商业街区。

目前，东中街商业区区域内投资总额亿元以上项目已达个，龙之梦亚太中心期主体已经完工中粮沈阳大悦城商业区竣工开业丰瑞威士顿广场完成主体工程，新世界百货即将营业天润商城项目和盾安盛世长安项目顺利开工„„东中街商业区建设将全面提速。

同时，东顺城街至大什字街路段步行街已完成，大什字街至小什字街路段步行街正在加紧建设近万平方米规划区项目建设，将打造投资总额亿元沈阳服务业集聚区目标是在不久将来真正成为沈阳市最具魅力现代化都市商贸中心。

个沈阳新现代服务业高地正在崛起。

产品分析写字间产品数据统计中街区域写字间项目名称沈波大厦御点江山二百写字间冠信大厦写字间套数约套套套余套售价元租金元年出租率销售率客层中低端中低端中低端中端营业类型律师事务所会计事务所美容美甲服装教育美容美甲房产服饰手机装修商贸服饰主力面积商务配套无无无暂无业主会所无无无暂无停车场车位数量个个个个大堂是否精装否是无大堂精装档次定位星级电梯品牌通力三菱电梯电梯配备部数活动娱乐室无无无暂无物业费租金涵盖租金涵盖租金涵盖租金涵盖太原街附近写字间项目项目名称万达新天地城市广场新华大厦东宇大厦写字间套数约套约套套套左右售价元租金元年出租率销售率出售率客层中端中高端中端中高端营业类型承包商商贸公司美容院服装等通讯贸易金融运输旅行社等化工金融商贸等广告商贸翻译律师等主力面积商务配套无咖啡厅餐厅无时代沙龙游泳俱乐部业主会所无有无无停车场车位数量个车位地下大堂是否精装否是否是档次定位星级电梯品牌上海三菱富士日立电梯配备部数活动娱乐室无台球无无物业费租金涵盖租金涵盖租金涵盖租金涵盖北站区域写字间项目名称光达大厦方圆大厦奉天银座座新港澳写字间套数层整层出租约套约套套售价元租金元年出租率销售率客层高端中高端中高端中端营业类型外企，金融，地产教育，贸易，金融商贸，教育金融，保险主力面积商务配套无同声传译会议室无无业主会所无无无无停车场车位数量大堂是否精装是是是是档次定位星级电梯品牌日立蒂森迅达大连东洋电梯配备部数部部部部活动娱乐室无无无无物业费元租金完成施工装修装饰工程时间工作内容座年月日完成精装修设计年月日月末施工座年月日完成精装修设计年月日月末施工酒店部分年月中旬选定装修施工单位，开始客户样板间试装修年月末确定整体装修施工单位年月年月末施工销售进度计划确定销售队伍在年月日月日间完成。

年月日开始做销售前期准备住宅写字间商业网点在月底开始正式推出销售任务要求年底前销售额应完成整体销售任务年底完成整体销售任务年底完成整体销售任务。

酒店进度计划皇冠假日酒店筹备计划预计竣工时间年月底年月中旬开始进行酒店客房样板间试装修工作年月底开始对酒店装饰装修主材进行招投标年月底完成对酒店装饰主材认购工作年月酒店开始进行装修实质性工作年月底酒店装饰装修工作完毕年月初酒店开始进行各部门系统调试性工作年月底开始对酒店装饰装修公司进行招投标年底前完成对酒店装修工程预算工作装修公司招标工作及合同签订。

年月中旬完成酒店初步设计方案年月中旬省设计研究院拟定设计配合工作进程表及开始配合调整设计年月中旬完成酒店设计扩初方案年月中旬完成酒店装饰装修工程报批图纸设计年月中旬完成酒店设计装饰装修施工图纸年月底开始进行酒店装饰装修工程报批手续工作土建及设备年月初开始进行日神广场外围护结构装饰工程招投标工作年月初开始进行大型基础设施配套设备招投标及采购工作年月底所有大型基础设施配套设备基本安装完毕年月初完成日神广场外围护结构装饰工程施工作年月与装饰装修公司配合安装大型基础配套设备末端安装手续办理进度计划截至年月，已陆续取得下列手续国有土地使用证沈阳国用第号建设项目选址意见书沈规选字年号建设项目选址意见书内容变更通知书更沈规选附更字年建设用地规划许可证沈规土证字年号建设用地规划许可证内容变更通知书更沈规土证附更字年号建筑扩初设计审定通知单沈规建审字年号建设工程规划许可证沈规建证字年号建筑工程施工许可证编号建筑工程施工许可证编号在办理建设工程规划许可证前，经与市区政府及沈阳市规划和国土资源局沟通，沈阳市规划和国土资源局鉴于日神广场项目为停缓建项目，为活跃沈阳市房地产市场，同意缓缴部分配套费，并分期下达规划许可证。

现建设工程规划许可证为期平方米，待全额缴纳配套费用后，剩余平方米即可完善建设工程规划许可证及后续相关手续。

计划在年月底，取得项目商品房销预售许可证手续。

投资估算开发建设总投资估算表单位万元序号项目总投资已支付未付土地费用建筑安装工程，住宅装饰工程，写字间装饰工程，商业装饰工程，酒店装饰工程，开发配套费，小区配套费前期工程费项目管理费，销售费用，财务费用不可预见费其他费用建筑工程总投资土地费用估算表单位万元序号项目金额估算说明土地出让金契税其它合计建筑工程费用估算表序号项目建筑面积平方米土建工程装饰工程单价元金额万元单价元金额万元合计万元高层建筑住宅写字间裙楼及地下商业，地下建筑酒店合计城市开发配套费单位万元序号项目金额估算说明电配套费住宅元平方米，公建元平方米给水外网工程费元平方米城市配套费及税费原标准元公建元住宅元公建合计前期工程费用估算表序号项目金额估算说明项目转让费用规划设计费顾问咨询费审图费挡光补偿产权补偿工程施工许可其他酒店设计及顾问费合计小区配套费用估算表单位万元序号项目金额估算说明道路及绿化路灯合计其他费用估算表单位万元序号项目金额估算说明施工图预算或标底编制总投资合同公证费工程质量监督费每平方米元竣工图编制费验收每平方米元工程监理费环评费每平方米元劳保统筹消防保险每平方米元工程保险费每平方米元合计销售收入与经营税金及附加费用估算表单位万元序号项目合计销售收入高层住宅销售收入单位售价高