沈阳深航翡翠城项目可行性研究报告投资建议书word文档（33页） ㊣ 精品文档 值得下载

当前存在主要问题有四点其受大气候影响，存在着持币待购现象，影响商品房销售不畅。

其二存量房市场发展滞后。

目前与手房销售面积比例为。

存量房销售面积持续下降，同比降幅为，其中存量住宅同比下降。

其三市场所需求中低价住房供应不足。

其四基础配套设施建设跟不上开发进度，依据上述各项经济指标可以看出，当前沈阳房地产市场总体判断是平稳健康处于可持续发展状态基本上实现了国家总量基本平衡结构基本合理价格基本稳定房地产业发展与当地经济和社会发展相适应与相关产业相协调宏观调控目标目前全国主要城市房地产市场普遍低迷，交易量锐减。

沈阳市商品房销售面积仅低于上海和重庆市，在全国城市中列第三位，在副省级城市中列第位。

据目前形势判断，我市房地产市场在副省级城市中将较长时间保持领军地位，我市已当之无愧地成为全国最好房地产市场。

房地产投资增长小幅回升，占固定资产投资比例增大沈阳市房地产市场从年进入新轮成长周期以来，开发投资直保持稳定快速增长态势。

年起发力激增，年增速快速回缩，年指标数据预计显示沈阳发地产开发投资呈现平稳发展期。

从房地产开发完成投资额占固定资产投资比重来看，年比例为最高值，也接近国际预警房地产投资比例下限，其余大部分年份，沈阳房地产开发完成投资额在中所占比重都在之间，说明房地产市场直平稳运行，投资对市场发展繁荣起到积极促进作用，并没有投资过度问题。

见表表年沈阳市房地产投资表单位亿元投资额增长率商品房与商品住宅竣工增长下降明显，年进入现房竞争年沈阳市商品房竣工面积万平方米，其中住宅万平方米，同比增长。

年沈阳市商品房施工面积万平方米，比上年同期增长其中住宅万平方米，同比增长新开工面积万平方米，同比增长，其中住宅万平方米，同比增长。

竣工面积万平方米，同比增长其中住宅万平方米，同比增长。

沈阳市商品住宅成交量逐年上升，年度达到万平方米商品住宅总量扩大同时，分布格局也与城市规划拓展方向相吻合，环内商品住宅渐少，新供应主要区位为南北二三环间及于洪沈北新城。

见表表年沈阳商品房与商品住宅竣工面积增长率变化情况商品房竣工面积增长商品住宅竣工面积增长表沈阳市住宅销售面积单位万平商品住宅销售面积增幅商品在建住宅增加竣工增速下降，销售增长放缓。

年沈阳市房地产开发建设累计完成投资亿元，同比增长其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长。

施工面积万平方米，比上年同期增长其中住宅万平方米，同比增长新开工面积万平方米，同比增长，其中住宅万平方米，同比增长。

竣工面积万平方米，同比增长其中住宅万平方米，同比增长。

从房地产开发投资商品住宅施工竣工增幅曲线来看，施工与投资同步变化，投资带动施工增长明显。

值得注意是，当商品住宅销售增长率低于施工增长率，产量明显大于销量，而销售增长率明显回落，表明年房地产市场会出现滞销现象。

见表表沈阳市年各指标增幅变动住宅施工增长率住宅竣工增长率住宅销售增幅房地产开发投资增幅商品房成交价格稳中略升，高档住宅受青睐表年沈阳市商品房成交均价走势图价格元平近年，沈阳商品房和商品住宅平均价格处于温和上涨状态。

年，沈阳市商品房和商品住宅均价分别为元平方米和元平方米年，沈阳市商品房及商品住房平均价格分别为元平方米元平方米。

十五期间，沈阳市商品房及商品住房均价年均涨幅分别为和。

在宏观调控以后，仍然保持着良好势头。

年，沈阳市商品房销预售价格为元平方米，比去年同期增长商品住宅销预售价格为元平方米，同比增长。

年全市商品房销售均价元平方米，同比增长其中，商品住宅销售均价元平方米，同比增长。

就价格分布而言，销售价格在元平方米间商品住宅，成为沈阳商品住宅销售主体。

其销售面积占销售总量，销售金额占总量，基本与上年持平。

具体地说，元平方米和元平方米销售面积分别占和，销售金额分别占和元平方米销售面积和销售金额同比均下降左右，而元平方米这价格区段均同比均上升约。

综上所述，沈阳高端住宅单价在元左右销售呈上升趋势。

沈阳市民对房产消费理念在发生变化。

见表住宅市场分析分布格局及区域示意年沈阳市各档次商品住宅特征类区位价值基础中心稀缺主要卖点不可复制稀缺资源，包括自然及人文资源生活配套完善项目价格元平以上，分布格局文化路板块，黄河北大街和浑河附近零星分布居住密度高层低密度购买动机自住与投资区位描述中心城区文化路附近，容积率在左右，基本为高层生活配套完善伴园依托具有历史人文景观北陵公园，容积率在左右，高层，生活配套完善，交通便利，今后无别墅用地以以上上以以下下依河依托浑河水景与五里河主题公元河心岛河岸带状公园和大二环风景带，容积率为左右，基本为多层，小高，高层典型项目万科兰乔圣菲地王国际花园泰宸湖畔佳园盛华苑方迪山庄河畔新城假日伊丽亚特湾二类区位价值基础繁华配套适度稀缺自然资源主要卖点河景，产品力生活配套完善项目价格元平分布格局环附近联合路板块，长江街板块，浑南新区板块居住密度小高，高层购买动机自住为主区位描述中心城区联合路板块靠近中街北站商圈受开发带动土地价值回归，外来开发商聚集，产品规划理念较新颖。

长江街板块靠近北行商圈，位于沈阳最适合居住皇姑区，文脉丰厚，区域客户忠诚度较高。

浑南新区以浑河作为大景观依托形成浑南新区另中高档商品住宅板块产品形式多样，是近三年沈阳市中高档商品住宅开发热点区域，目前这区域有东移趋势。

典型项目万科新榆公馆浦江苑御泉华庭中央公馆水木清华建赏欧洲经典生活三类区位价值基础成熟人气配套主要卖点性价比生活配套较完善项目价格元平分布格局二环附近大东板块，昆山路板块，陵东板块铁西中心板块于洪新城浑南新区居住密度多层，小高，高层购买动机自住为主区位描述多位于二环间，原有产业结构调整后交通配套较好，但人文资源不足，商业及教育配套较弱区域，除于洪新城板块外各板块内项目开发规模不大，产品力营造及总价控制是竞争关键，随着城市格局开阔，此类区域也有外拓趋势典型项目万恒东方俪城阳光中远颐和丽园新鸿基第城佳和新城紫郡城慧缘博雅富都丽景四类区位价值基础价格户型功能主要卖点性价比升值生活配套不完善项目价格元平以下分布格局西于洪板块，丁香板块，蒲河板块苏家屯板块居住密度多层，小高，低密度购买动机自住为主少量投资区位描述二三环间，城市外扩新区，生活便利度较差，无自然资源依托，地铁落成后主要受益区域，有定升值潜力。

因配套欠缺，多以规模开发形式来规避短期风险，开发周期较长，对市区自住及投资客均有定吸引力。

典型项目万熹绿景七里香堤青城翰博西耶那和泰馨城河畔花城本案所在市场分析本案所在区域为上述描述中二类区域，区域内定价元平。

现区域内项目仅有三个，万科城已经接近尾声，对深航翡翠城冲击不大远洋天地正在销售中，产品定位中低档客户群，深航翡翠城是高档客户群，双方产品定价无可比性中海国际尚未形成销售，土地成本过高将直接影响其在长白地区定价，定价过高，产品就必须是高档产品，由于地段和容积率限制，只能建设中低档楼盘，市场前景暗淡。

参见表表区域内项目分析表项目名称万科城远洋天地中海国际物业类别普通住宅花园洋房普通住宅公寓商业普通住宅商业建筑类型高层，多层高层，多层高层，多层装修状况毛坯房毛坯房毛坯房物业地址和平区长白西路号和平区长白岛工农桥东侧和平区长白大街年价格起价元平方米均价元平方米起价元平方米均价元平方米无定价开发商沈阳万科永达房地产开发有限公司辽宁万祥置业有限公司中海地产沈阳有限公司表主要竞争项目优势劣势对比项公开招标和邀请招标，其中工程勘察与设计工程监理工程施工以及普通设备采用公开招标方式专业设备按邀请招标方式采购。

为保证招标工作规范性与公开性，工程招标工作应按规定管理程序，报相关主管部门批准。

建设单位要按批准范围性质进行相应招投标工作。

表工程招标基本情况表范围方式内容招标范围招标组织形式招标方法招标项目估算造价万元全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计工程施工工程监理设备购置工程概况本项目为框架结构。

本项目主要功能为设备用房地下停车场大型购物商场会所及住宅。

建设工期控制为个月。

投资估算及资金筹措编制说明建设投资由静态和动态两部分组成，其中，静态部分包括建筑工程费设备及工器具购置费安装工程费工程建设其他费用基本预备费动态部分由涨价预备费和建设期利息构成。

投资估算编制依据国家计委以计办投资号文件审定出版投资项目可行性研究指南试用版辽宁省建筑工程投资估算指标国家及地方颁发工程建设其他费用标准本工程建设方案及相关资料投资估算范围项目单体建筑及总图工程设备采购安装工程建设其他费用及预备费。

建设投资估算投资构成及资金筹措经估算，本项目建设投资为人民币万元，各部分投资构成详见下表项目所需资金筹措渠道为自有资金银行借款销售回款及工程垫款。

财务评价财务评价基础数据表项目用地平衡表项目计量单位数值规划占地面积居住户套数户套总建筑面积地上建筑面积住宅建筑面积商业建筑面积文化活动站社区用房物业用房半地下室地下建筑面积停车位个容积率总建筑密度绿化面积表销售价格表单位元销售价格均价住宅洋房别墅商业裙房车位个注根据周边楼盘现有特点及市场上同类产品临近地区销售价格，确定年住宅均价为元平车位价格为万元个市内别墅产品稀缺，确定均价为元平方米，洋房产品只有万科有，万科已经售出，确定均价为元平方米，商业裙房为高档社区配套服务，确定均价为元平方米。

表各物业各年销售量单位万平项目小计面积比例面积比例面积比例面积比例面积合计住宅商业车位个项目总投资构成表项目成本费用表序号构成明细金额万元按照建筑面积计算单位造价元土地补偿费综合配套费契税前期费用施工造价园区配套费不可预见管理费销售费贷款利息合计表销售收入表单位万元分类项目小计车位销售单价元位销售量位，销售收入万元，住宅销售单价元销售面积万销售收入万元，商业销售单价元，销售面积万销售收入万元，合计，表损益表单位万元序号项目合计收入，销售收入，支出，总成本费用，销售税金及附加，土地增值税，税前利润总额，税前利润累计，所得税，税后利润，税后利润累计，表全部投资现金流量表单位万元序号项目合计年年年年年现金流入，销售收入，现金流出，开发建设投资经营税金及附加，土地增值税所得税净现金流量，累计净现金流量，税后净现金流量，税后累计净现金流量，计算指标所得税后所得税前财务内部收益率财务内部收益率财务净现值，财务净现值，投资回收期年投资回收期年表资金来源与运用表位万元序号项目名称资金来源销售收入再投入，自有资金工程垫资银行借贷资金运用建设投资销售税金及附加土地增值税所得税归还贷款本金归还工程垫资结余资金表经济效益评价指标单位万元主要经济指标评价结果项目总投资万元，销售总收入万元，税前利润总额万元，税后利润总额万元，税前利润率税后利润率税前财务内部收益率税后财务内部收益率税前财务净现值万元，税后财务净现值万元，表项目敏感性分析变化因素名称销售价格内部收益率全投资净现值万元投资回收期年税后利润万元建安投资内