沈阳花卉交易中心项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

，成为了严重制约东北地区花卉产业发展瓶颈。

现有市场交易设施简陋管理水平低下。

从现有两个比较成熟花卉市场来看，富美莱市场位于商业区，交通拥挤，交易面积狭小，交易设施陈旧，收费高服务少上深盆栽绿植市场没有统管理，经营户各自为营，缺少道路等硬件配套，无法满足经营需要，经营户无法进行长期投入，只能着眼当前利益，使市场越做越小，规模逐步萎缩。

市场缺少信息物流等基本配套服务。

市场信息流物流完全由经营业户自己依靠各种渠道完成，成本高效率低。

现有市场缺少餐饮商务银行等商务配套服务设施，市场没有保安监控仓储保鲜设施等市场基本服务设备。

二项目提出背景项目所在区域运营环境良好沈阳市花卉种植面积超过三万亩，仅沈北地区距离项目地十公里内就有花卉种植面积近万亩。

以沈北五五村为核心花卉种植已成为当地农业种植主导产业。

在沈阳及东北地区有很大影响力。

因此，在沈北新区建立个级花卉市场环境非常好。

项目所在地急需开发新项目年月我司与沈阳蒲河新城管委会签订了项目用地协议书，项目期占地亩，项目于年月日奠基，后因宏观经济环境制约，现只完成栋冷库栋办公楼和部分配套公共设施建设，开发面积亩左右。

根据与沈北政府签定协议和土地法相关要求，沈北新区政府多次催促加大建设面积，蒲河新城闲置土地清理工作小组于年月日向农产品总公司发出咨询通知，要求书面回复双方签订协议书，并发出缴纳土地闲置费通知书。

在此期间，沈阳公司经过多次深入调研，认为沈北新区主要以种植玉米花生和花卉为主，种植蔬菜水果数量偏小，常住人口数量偏低，项目地离市中心区距离过远，暂不具备大规模启动农贸市场外部条件。

为了促进企业自身发展并解决土地使用面临问题，经过年多市场调研，初步确定建设东北地区最大级花卉批发交易市场意向。

三项目建设必要性建设东北地区最大花卉交易中心是实施网络化经营战略重要举措。

总公司正在大力实施农产品网络化经营战略，推进建设目标，农产品公司在蔬菜水果粮油等传统农产品流通方面已经在全国初步建设了网络经营体系并取得了良好经营业绩，花卉作为重要农产品，专业花卉交易市场还是农产品公司经营网络体系空白，花卉交易中心建立必然对完善农产品网络体系，扩大农产品公司在农产品流通行业影响力巩固行业龙头地位发挥重大促进作用。

建设东北地区最大花卉交易中心是企业发展必然要求。

沈阳项目自开工建设以来，直得到总公司和当地各级政府关注，但由于宏观经济环境变化导致企业经营环境发生重大变化，致使企业投资运营都遇到定困难，原有经营投资方案无法正常进行，企业内在经济效益无法保障，经济和政策压力逐步加大，建设以农产品交易为主业花卉交易市场是促进企业快速发展保障。

建设东北地区最大花卉交易中心对促进当地农业产业结构调整，增加农民收入，服务三农具有重大推动作用。

花卉种植已经成为沈北地区农业主导产业，成为当地农民收入重要来源，但由于流通不畅，距花农最近交易市场也要三十公里，好花卖不上好价格，增产不增收成了影响当地花卉种植业最重要障碍，东北地区最大花卉交易中心建设后，使花农能在最短时间内将鲜花上市交易，最大限度保证鲜花品质，增加农民收入和调动农民进行花卉种植积极性，促进花卉产业健康发展。

建设东北地区最大花卉交易中心建设对促进当地经济发展具有重要促进作用。

建个市场，兴方经济。

东北花卉中心运行对物流运输业餐饮服务业包装制造业以及信息会展等相关产业有相当大带动作用，对带动沈北及周边地区经济发展具有重大促进作用。

第三章市场需求分析市场需求分析国内花卉需求预测随着中国经济发展，人民生活水平提高，花卉消费将进步增长，市场前景十分看好，市场发展空间巨大，目前中国花卉消费水平仍然很低，每年鲜切花人均消费仅美元左右，不到日本每人年均消费量三十分之，并且东三省花卉需求中，很大部分来自云南广东海南等花卉主产区。

据有关机构预测，中国花卉消费需求量每年将以百分之二十速度递增。

而且从国家制定长期发展规划来看，到年，全国花卉产值将达到七百亿元人民币，到年，全国花卉产值达到千亿元人民币。

因此，发展花卉业仍然具有较大生产潜力和市场空间。

东北沈阳花卉市场需求预测目前，沈阳现有富美莱东北花卉大世界南湖小津桥上深等花卉市场十几家，花店近千家，花卉消费已进入较快发展时期。

另外，吉林黑龙江及内蒙地区及辽宁各个城市都在发展自己花卉销售体系，并形成以沈阳为中心集散销售物流中心。

金融危机中，沈阳花卉业不但销量不减，而且收益好于往年，沈阳花卉消费已具备稳固消费群体。

业内人士表示，目前沈阳每年存在近十亿元销量鲜花需求。

节日期间，居民个性化消费日益突出，鲜花需求旺盛。

除单位装饰商家造景大量用花外，居民探亲访友也兴起送花时尚。

二交易品种及来源整个花卉市场建成后，将融花卉交易会展养护信息发布配送服务为体，形成辐射东北三省及内蒙地区花卉集散中心。

交易品种鲜切花盆栽绿植产品来源鲜切花以辽宁地区花卉种植基地为依托，引进昆明福建等花卉主产区经营品种。

盆栽绿植以引进江浙地区品种和当地培植为主。

目前沈阳市从事盆栽绿植经营业主有百多家，经营面积达五百亩左右。

产品流向通过花卉交易物流信息平台，由花卉运销商将花卉销向东三省及内蒙地区，同时在夏季部分鲜切花销往广东江浙等南方地区。

三市场启动重大机遇目前，东北地区没有个有规模上档次，具有相当辐射能力和影响力专业花卉交易市场平台。

十几年前沈阳吉林哈尔滨等地区就开始呼唤大市场出现，但沈阳是东三省咽喉，是政治文化经济交通物流人才中心，在沈阳选址建设花卉交易中心比较优势明显，辐射面广，衔接南北，沟通东西，长春哈尔滨自然成为沈阳二级和下游市场，前景十分明了。

项目地位于沈北新区蒲河新城内，处于沈阳市北部，附近有国道和京哈高速公路，区域内路网纵横交错，对于进入沈阳市区和出行东北各区域交通非常便利，特别是适合北方客户交通运输，区位优势非常优越。

沈北新区是沈阳地区最大鲜切花种植基地，需要个大花卉交易市场，在新区建个花卉交易市场符合政府产业发展方向，可得到政府大力支持。

众多商户对建个大交易市场呼声甚高，上深花卉市场直运筹搬迁到沈北地区，与我司进行了多次探讨，初步达成整体搬迁意向，建好后将会成为我园区花卉交易市场首批入住经营者，大大缩短了市场培育周期。

政府对花卉市场关注和扶持正逐年加大。

几年前，沈阳市农委就提出了要把花卉种植面积提高和扩大到十八万亩，并针对花卉种植农户和企业给予了政策扶持，资金补贴，技术指导具体措施，使沈阳地区花卉种植达到了个历史新水平，为花卉交易中心建设提供了坚实基础。

第四章建设地址与建设条件建设地址项目用地位于沈北新区蒲河新城内，处于沈阳市沈北新区过渡地带，距离二环线公里处于未来沈阳发展重点方向之。

园区北面紧邻蒲河大道，东面为辉山大街。

同时附近有国道和京哈高速公路。

区域内路网纵横交错，沈北新区在目前六横六纵路网建设基础上，年内还将打造七横七纵。

二建设地区概况区域环境沈阳地位东北地区经济文化交通和商贸中心，辽宁中部城市群沈阳经济区中心城市。

机遇沈阳气候要优于吉林和黑龙江，不光是花卉种养殖，在冬季时间上要少于吉黑，成本上也相对减少。

规划沈阳市政府正式确定，到年把沈阳建成全国装备制用地亩，预留二期亩，总建筑面积平方米。

期总建筑总面积平方米，其中，盆栽绿植交易区平方米，鲜切花交易展示区平方米，道路及停车场面积平方米包括加工配送区。

二期建筑面积，建设鲜切花交易展示区平方米，建设盆栽绿植交易区平方米。

二经营范围经营方式和主要功能经营范围主要从事鲜切花盆栽绿植交易展示电子商务。

交易市场有关信息咨询商业服务。

鲜切花绿植配送。

与花卉交易相关产业。

经营方式鲜切花交易实行佣金制，采取统电子结算，推行电子交易系统。

绿植交易实行租金制，交易区花窖收取场地租赁费，并逐步实行与佣金制结合经管方式。

主要功能批发功能包括市场内鲜切花绿植等批发交易。

仓储功能包括批发配送中转储存场所。

配送功能包括了花卉分装及周边各市场送货。

配套设施包括水电污水处理等。

商务区作为整个市场运营管理枢纽，是整个市场管理中心信息中心。

三总平面布置平面布置原则根据沈阳大型花卉批发市场品种繁多日交易量大特点，按交易流程需求和目前项目用地现有条件及有关设计规范进行合理布局分类划区。

场内交通流向明确，道路畅通。

商品交易实现统计量统结算统调配仓贮及公共设施。

功能划分本项目总占地亩，花卉市场分绿植交易区名优花卉展示区仓储加工配送区及管理生活配套等几部分。

整个用地呈长方形，东西长，南北较窄。

在整个平面布置上以交易和配货相结合，分南北两侧布置。

南侧为交易区，东北侧为仓储配货区，西北侧为花卉展示区。

商务中心设置办公管理服务信息结算中心等。

根据项目所征场地以及周边交通等条件作出，力争做到布局合理，交通运输方便，交易流程顺畅，便于经营管理，符合卫生要求，场区内整齐美观，同时满足消防要求。

总平面主要设计指标本市场总平面主要设计指标如下总平面主要设计指标序号项目名称单位指标备注整个市场占地面积亩市场建筑面积容积率建筑系数绿化率第六章项目实施计划与工程管理实施进度计划年月月，建造完成个盆栽绿植交易区平方米鲜切花交易展示区和配套道路停车场。

年月月，建造完成个盆栽绿植交易区和平方米鲜切花交易展示区。

二项目招标计划按照国务院办公厅国办发号文件，考虑到本项目筹办单位为非专业单位，所以在设计采购监理等招标工作中，均委托沈阳市建设工程交易中心进行招标。

如有需要，筹办单位拟聘请有资质中介部门进行预决算跟踪。

招标基本情况表招标组织形式招标方式不采用招标方式招标范围招标估算金额万元投标单位资质等级要求拟划分标段个委托招标自行招标公开招标邀请招标全部招标部分招标设计甲级安装工级多程监理甲级重要设备级多重要材料级多情况说明建设项目单位盖章年月日第七章投资估算与资金筹措投资估算该项目工程总投资估算为万元，其中，固定资产投资万元，铺底流动资金万元。

建筑面积平方米，投资额万。

其中盆栽绿植交易栅平方米个，每个造价万元，共投资万元停车场和道路平方米，每平方米造价元估算，共投资万元鲜切花交易展示厅平方米，每平方米造价元估算，共投资万元。

流动资金估算根据本项目特点，第年需铺底流动资金万元项目总投资估算项目上报总投资等于固定资产投资流动资金二项之和，估算值为万元。

二资金筹措由股东按股本比例增资投入万元含铺底流动资金万。

详见表投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表表单位万元序号年份项目建设期生产经营期投资计划固定资产投资流动资金二资金筹措自筹资金第八章经济效益分析编制依据该项目经济评价主要依据国家计委及建设部发布建设项目经济评价方法与参数，现行财税制度，建设单位提供有关资料等。

二经济效益分析计算期该项目建设期为年，经营期年。

营业收入及税金项目收入从年开始计入总收入，项目总收入测算为盆栽绿植区收入年月建成个盆栽绿植交易区并投入运营，年再建个绿植交易区，单价出租价格为前三年含建设期万元年，第四至六年万元年，后四年按万元年收取租金。

对首批整体搬迁经营者实行优惠价格，前三年分别按比例收取租金。