1、和。 年以来，住宅销售额除年高于商品房个百分点，其余年份均低于 商品房，今年上半年低个百分点。 需求增长的主要影响因素 大规模城建与拆迁 年以来，南京市共拆迁居民万户，占同期商品房交易总套数的左右。 今年月完成居民拆迁万户，全年居民拆迁量预计为万户，按每户住宅 需求平米计算，则拆迁扩大住宅需求万平米，超过年全年住宅销售量的三分之 。 居民收入增长 年以来，城镇居民人均可支配收入增长率均高于住宅销售价格增长率，平均 每年高个百分点。 今年上半年，城镇居民人均可支配收入大幅增长，增长率，比往年高， 高于同期住宅销售价格增长率个百分点。 外来人口带动 据市公安局统计，年以来，外地人在南京购房落户的共户人，占 同期商品房交。
2、龙宫路车流量白天辆分钟以客车为主。 表交通流量分析表单位辆分钟 时段分次测 试 沪宁高速中山门外大街 客车货车总计客车货车总计 平均 平均 噪声值 白天不同时段噪声值相近，无显著时段差别。 日夜噪音值相差不大，受昆虫鸣叫影响，夜间噪音值比白天平均低不到。 以下噪声值的分布区域后退沪宁高速米，后退中山门外大街米，后 退龙宫路米。 排洪与泥石流影响 钟山园林项目前面有条天然小溪，雨水沿小溪自然排放。虽地块地处山脚下，地 势低洼，但紫金山浮土层厚，加上枯枝落叶层厚，蓄水功能强，因此，项目开发无需修建排 洪沟，就可解决雨季洪涝问题。 紫金山植被保护良好，因此不用担心遇。
3、工面积分别保持在万平米和万平米左右，波动 幅度不超过今上半年大幅增长，同比增长率分别为和。 住宅增长速度大于商品房年住宅增长率低于商品房个百分点，今年上 半年高个百分点。批准上市面积 年以来，南京市商品房批准上市面积稳定在万平米左右，年略有增加， 达到万平米。 需求增长加速 销售面积 年以来，商品房销售面积增长率不断上升，今年上半年销售面积万平米， 增长。 年以来，除略有下降以外，住宅销售面积增长率不断上升，今年上半年 销售面积万平米，增长。 年以来，住宅销售面积增长率低于商品房，且差距不断扩大，今年上半年低 个百分点。销售额 年以来，商品房和住宅销售额增长率不断上升，今年上半年分别实现销售额 亿元和亿元，分别增。
4、区钟山风景区。名胜古迹汇集四周，潜隐山 间，例如著名的中山陵明孝陵灵谷寺美龄宫海底世界紫金山索道等。 下马坊公园 位于宗地西侧，占地余亩，是明孝陵的部分，现在修复后免费开放。 植被茂密，绿草如茵，既有优美的自然风光，也有厚重的名胜古迹，是散步休息的 好去处。 空气质量 南京市常年主导风向为东南风和东风，宗地处于城市上风向，城市工业区位于宗地 以北公里以外，东南方向均无污染型的厂矿企业。 主要污染源来自沪宁高速中山门外大街通行车辆的尾气及粉尘污染。 噪声影响 周边无厂矿仓库等，主要噪声来自周边道路 沪宁高速上午辆分钟，下午辆分钟，晚上辆分钟客货比。 中山门外大街上午辆分钟，下午辆分钟，晚上辆分钟客货比。 。
5、差距由万平米减小到万平米，住 宅竣工面积与销售面积的差距由万平米减小到万平米。 今年上半年，供求关系开始发生变化，商品房和住宅销售面积增长率和 分别低于新开工面积和和个百分点。 空置面积持续下降 年，商品房空置面积平均每年下降万平米，住宅空置面积平均每年下降 万平米。 今年上半年，全市商品房空置面积万平米，同比下降。 供应量年波动幅度不超过，但今年上半年增长较缓 施工面积 年，商品房和住宅施工面积分别保持在万平米和万平米左右，波 动幅度不超过今上半年大幅增长，分别达到万平米和万平米，增长率分别为 和。 住宅增长速度大于商品房年住宅增长率高于商品房个百分点，今年上 半年高个百分点。 竣工面积 年，商品房和住宅施。
6、暴雨将有可能造成局部山体滑坡。 六市政配套 宗地内部现状 宗地内无污水雨水管，污水雨水利用地势由东北向西南通过明沟排放到西南 侧，至今没有发生过洪涝。 电力线通过电线杆接入。自来水电话有线电视煤气由中山门外大街接入。 周边道路市政管线 中山门外大街规划有给水雨水污水电力电信和煤气管线，管线设施十分齐 全。 综合分析， 污水排放管线及排水方向目前尚不明确，雨水排入西侧小溪 电力给水雨水可从中山门外大街接入或排出。 电信煤气也可从中山门外大街接入。 龙宫路 中山门 外大街 图周边市政管线分布图 七规划设计要求 根据规划设计要点，具体规定，但从规划部门 了。
7、例 按揭贷款亿元 市场成长状况 投资增长加速 年以来，南京房地产开发投资直呈加速增长之势，今年上半年增幅继续加大， 共完成投资亿元，在全国大中城市中排第五位，增长率，排第十位。其中 与去年相比，土地开发商品房开发和住宅开发投资增长率均大幅提高，分别达到 和，超过房地产开发投资增长率和个百分点。 土地开发投资增长率小于商品房开发增长率个百分点，主要原因在于近几年 的大量开发使市场存量土地消耗过多，而国家限制政策出来后，市场不够活跃。 住宅开发投资增长率只相当于商品房开发的半，主要原因在于上半年商业办公 用房开发比例显著增加。 需求增长大于供给空置面积持续下降 综述 需求增长大于供给 年，商品房竣工面积与销售面积。
8、龙宫路车流量白天辆分钟以客车为主。 表交通流量分析表单位辆分钟 时段分次测 试 沪宁高速中山门外大街 客车货车总计客车货车总计 平均 平均 噪声值 白天不同时段噪声值相近，无显著时段差别。 日夜噪音值相差不大，受昆虫鸣叫影响，夜间噪音值比白天平均低不到。 以下噪声值的分布区域后退沪宁高速米，后退中山门外大街米，后 退龙宫路米。 排洪与泥石流影响 钟山园林项目前面有条天然小溪，雨水沿小溪自然排放。虽地块地处山脚下，地 势低洼，但紫金山浮土层厚，加上枯枝落叶层厚，蓄水功能强，因此，项目开发无需修建排 洪沟，就可解决雨季洪涝问题。 紫金山植被保护良好，因此不用担心遇。
9、，只要保证整个项目综合容积率不变，各建筑形态的用地比例可以自由调整，如果不在 规划要点中加以明确的话，项目开发过程中可能会遇到政府在具体执行过程中出现变化所带 来的风险。 市政配套 龙宫路下面的规划市政管线的管径容量和建设时间宗地污水的排放方式和方向没有 明确，将可能增加开发成本和风险。 控制手段 针对上述问题，紫峰公司拟通过书面方式提交政府相关部门，在争取有利条件的前提下， 要求政府予以明确答复并将答复列入土地出让合同的附件。 三总体评价 根据聚宝山都市园林项目的实际操作经验，本项目法律风险基本在可控范围之内，具备 法律上的可行性。 第三部分市场分析 南京房地产市场简述 南京总体概况年数据 市区面积平方公里，人口万。
10、，人口密度人平方公里。 主城面积平方公里，人口万人，人口密度人平方公里。 老城区面积平方公里，人口万人，人口密度人平方公里。 国内生产总值亿元 人均国内生产总值美元 产业结构二三 三大支柱产业石化汽车和电子 实际利用外资亿美元社会消费品零售总额亿元 全社会固定资产投资额亿元 城镇居民人均可支配收入元 人均储蓄存款余额元 房地产开发年数据 投资房地产亿元住宅亿元 施工面积商品房万平米住宅万平米 竣工面积商品房万平米住宅万平米 批准上市面积住宅万平米 销售面积商品房万平米住宅万平米 销售额商品房亿元住宅亿元 空置面积商品房万平米住宅万平米 销售均价商品房元平米住宅元平米 个人购房比。
11、通往胜利村，可由此到达南理工四号门和石林百货。 龙宫路路北通美龄宫海底世界明孝陵中山陵等，南接后标营路。 表宗地周边现状与规划道路览 名称级别宽度 车道速度公里 小时 交通流量 辆日 路面 中山门外大街城市主干线双向车道沥青 沪宁高速高速公路双向车道混凝土宁杭公路级国道双向车道混凝土 胜利村路城市支路双向车道沥青 龙宫路城市支路双向车道沥青 龙宫路 沪宁高速 宗地 中山门外大街宁杭公路 龙宫路胜利村路 图宗地现状道路 公共交通 宗地周边公共交通发达，目前有条公交线路，其中两条夜间路线，公交车停靠站距 宗地约米，平均每条线路分钟班，晚上最后班结束。 表公 。
12、交线路基本情况 公交线路通行区间通行时间班次间隔 游灵谷寺小卫街雨花台南门分钟 路柳营小卫街莫愁新寓分钟 路柳营小卫街南京火车站分钟 路新和源装饰城小卫街南京理工大分钟 路太阳城小卫街东双桥门东分钟 路长白街小卫街悦民路分钟 路南京理工大小卫街雨花台南大门分钟 路锁石生态园小卫街石门坎分钟 路长白街小卫街南湾营分钟 路长江路小卫街南湾营分钟 路悦民路小卫街东富丽山庄分钟路仓波门小卫街白马公园分钟 路五洲装饰城小卫街南湾营分钟 路南湾营小卫街公交总公司驾校分钟 轨道交通 地铁号线沿中山门南大街从宗地南侧穿过，宗地距下马坊地铁站仅米。 四周边公里社区配套 项目周边公里之内就有大学中学小学幼儿园多所，另有钟山医院南京理工大。
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南京紫峰钟山园林项目可行性商业策划书.doc
