1、项目前期市场调研客户需求调查，提供市场热销的产品 根据市场状况选择合适的入市时机，提高变现物业的价值 通过商业的良好运营，实现持有物业的增值。 项目分析与评价 地块分析 项目位臵 项目地块西临城市主干道钟吾路，东临商业主干道南京路，北接永利 商业步行街，南含世纪广场，城市商业中心核心板块，地理位臵绝 佳。 项目东侧南京路道路周边分布有新沂百货大楼温州商城永利步行 街莱迪广场国美电器宏图三胞和华联商厦等大型主力商业店， 是新沂市主力商业街项目南侧紧邻市民广场，是新沂市城市户外文 化娱乐主广场。 地形地势 两块宗地紧密相邻，组合近似长方形，地块上有附着物，待拆迁。 水电气保障 根据新沂市建设用地规划许可证关于市政设施。
2、本项目的实际情况，确定 预计销售进度，计算各时期的销售回款金额。 项目总体销售计划为年下半年正式进入项目的销售期，销 售期至年下半年公寓部分年下半年进入销售期，截至 到年下半年，各年价格定位元沿街商业和地下商 业部分年下半年进入销售期，截止至年下半年。其中沿 街商业各年售价为元，地下商业各年售价元。 资金来源与运用分析 根据委托方提供的资料，对项目的投资及资金筹措计划进行分析。 经测算各项资金来源如下 项目年投入资金万元，其中融资贷款万元 企业自有资金万元 年上半年需投入资金万元，来自于银行贷款 为万元，税前销售利润总额为万元。 财务与敏感性分析赢利能力分析 经测算，总投资为万元，开发期为年，投资回收期 为年，未考虑。
3、区资源，建立市场标杆 结合市场，合理安排项目建设周期，保障利润最大化 项目风险及防范建议 项目风险 成本风险 经过经济测算，项目单方建安成本元，占单方成本 的，造成利润率偏低。 商业地产操作风险新沂市是县级市，商业地产操作并不成熟， 对开发团队招商团队营运团队销售团队的经验要求极高。 政策风险 通过分析全国投资环境，为巩固调控效果，中央政府不断强 调年宏观调控政策不放松的决心。从目前形势来看，虽然三 四线城市受宏观经济政策影响较小，但是仍然存在定的政策风险， 政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损 失。 防范建议 以降低建安成本为切入点做好成本控制 合理安排融资计划保证资金充足，实现滚动开发注。
4、分，其中沿街商业总建筑面积 为万，采用市场比较法确定项目商业入市均价为元 ，经过计算沿街商业销售收入为万元地下商业可售 面积为，采用市场比较法确定项目商业入市均价为元 ，预计销售收入为万元。 销售税金及附加测算 营业税及附加销售收入的，印花税销售收入 的 土地增值税结合各地房地产开发实务，各城市土地增值税的预 征比例大多在，本项目住宅预征比例为销售收入的，商业 按计取 本项目项目销售税金及附加合计为万元。 企业预缴所得税测算 根据相关规定，开发项目位于县级市城区及郊区的，不得低 于，按税后净利润的预缴所得税。 本项目预缴所得税按照销售收入的计取，合计 为万元。项目销售回款计划 根据新沂市住宅项目的正常销售情况。
5、的社会效益项目的建设有利于发挥区域地段优 势，完善城市功能，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业 机会。 项目经济效益良好 占地面积万 总建筑面积含 地下 万 项目总投资万 元 项目销售收 入 万 元 税前利润万 元 成本利润率税 前 财务净现值 万 元 财务内部收益率 动态投资回收 期 年 贷款偿还期年 项目主要问题的解决办法和建议 项目的主要问题 项目位于城市核心商圈，未来竞争激烈整体市场供过于求，项目面临定的去化风险 由于项目体量小，开发周期短，需要研究资金平衡问题。 建议 做好商业的业态定位，突出特色，实现竞争超越 挖掘项目价值，通过关联城市核。
6、有物业收益的条件下，税前利润为万元， 税前成本利润率。 项目不确定性分析 项目盈亏平衡分析 项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后 与总投资相等的状态。分析如下 在项目开发成本及销售价格等其它条件不变的情况，净销售收入 总投资达到盈亏平衡净销售收入 总 投资，得出，销售率，此时盈 亏平衡。 在项目开发成本和销售面积等其他条件不变的情况下，净销售收 入总投资达到盈亏平衡净销售收入 总投资，得出元，此时盈亏平衡。 项目敏感性分析 我们对销售收入工程成本土地成本变化进行敏感性分析测算。 基销售收入变 化土地成本 项目 方 案 本变 化工程 成本变化 。
7、加地方财政收入，促进新沂商 业市场健康发展并最终带动新沂及周边地区的经济增长同时也提供 新的就业机会，增加劳动就业人数。 对区域发展的影响 本项目的建设首先丰富区域市场的配套设施，土地价值在开发过 程中得到了更大的释放其次作为新沂城市的标杆和代言人，本项目 不仅可以截流新沂中高档消费人群，同时让城市周边更多消费的人 群从各方聚集于此，中高端人群的涌入对区域整体的形象发展与价 值的提升也将起到很大的作用。 可行性研究结论与建议 拟建方案的结论性意见 项目前期沟通阶段项目地块已同新沂政府签订了意向开发框 架协议。 项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于自筹资金银 行贷款和项目销售回款，对滚动开发提供有力保证。 项目具有良。
8、本项目的实际情况，确定 预计销售进度，计算各时期的销售回款金额。 项目总体销售计划为年下半年正式进入项目的销售期，销 售期至年下半年公寓部分年下半年进入销售期，截至 到年下半年，各年价格定位元沿街商业和地下商 业部分年下半年进入销售期，截止至年下半年。其中沿 街商业各年售价为元，地下商业各年售价元。 资金来源与运用分析 根据委托方提供的资料，对项目的投资及资金筹措计划进行分析。 经测算各项资金来源如下 项目年投入资金万元，其中融资贷款万元 企业自有资金万元 年上半年需投入资金万元，来自于银行贷款 为万元，税前销售利润总额为万元。 财务与敏感性分析赢利能力分析 经测算，总投资为万元，开发期为年，投资回收期 为年，未考虑。
9、 内部收 益 率 财务净 现 值 万元 税 前 利 润 税 后 利 润 经测算可知 本项目的销售收入土地成本工程成本三个因素分别变动对 项目效益会产生较大影响，经过敏感性分析，销售收入和工程成本的 变动对项目效益影响很大 为保证项目盈利能力，需要在项目销售和成本控制上发力，具 体指保证销售价格和销售率的实现，最大程。
10、的降低项目建安成本。 社会效益和影响分析 本项目的实施可以促进新沂商业市场发展，提升城市形象。首先， 建成后的项目将是新沂商业市场的新标杆，代言城市的同时亦促进区 域商业经济增长其次本项目可以截流外溢的中高档消费人群，形成 新沂新的高端消费和市场需求最后本项目在扩大新沂城市影响力 方面具有推动作用，并吸纳周边区域消费人群，最终带动新沂经济增 长。 对环境效益的影响 项目的实施将对新沂核心商圈购物与休闲环境产生积极的影响。 通过本项目的实施有利于营造舒适愉快的购物环境，增添休闲娱乐场 所，提高市民消费理念，美化区域商业和公共活动空间。 对政府财政的影响本项目可以为政府带来约万元左右的二级开发的税收 收入。通过本项目的投资建设，可。
11、地下层为万时尚商业街区 地下二层为万大型停车场 形态定位休闲广场地下商业街区 项目发展设想评估意见 项目发展设想项目结合地块商业价值建筑设计商业文化 展示等方面进行规划布局 主体地块分为地上和地下两部分，地上建设购物中心酒店 公寓及商铺，地下建设大卖场及地下停车场。 广场地块地上作为市民休闲娱乐的绿地广场，地下建商业街区 及地下停车场。项目发展设想评估意见新沂商业形态有更新换代的需求，具 有市场发展空间，本项目商业的发展设想反应出项目市场定位明确， 项目商业具有良好的市场前景。 项目开发建设进度安排 有关工程计划说明根据项目开发规模区域市场发展市场 承接力委托方预计的开工时间等综合分析，我们确定本项目施工总 进度计 。
12、划如下 总体项目建设期为年，年建设地下部分万，年 建设裙楼万，年建设塔楼部分万。 投资估算与资金筹措 项目总投资估算 根据测算，项目的总投资为万元含地价详见下表 总地上建筑面积 综合容积率暂按 序 号 工程费用名称总金额工程量楼面价格 工程投资 土地款 前期费用及行政性规费 工程建造成本 室外配套工程建 设费 供水工程 供电工程 热 力 自营商业装修 不可预见费 营销费用 财务费用 管理费用 开发建设成本 说 明 资金筹措 项目投资的资金来源包括自有资金银行融资及销售回款。项目 总投资为万元，各项资金来源金额见下表序号项目资金万 元比例 自有资 金 银。
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