1、五十万平米左右商业南京来说在短时间内能否消化河西新区大量商业及写字楼体量是个严峻考验。第五部分项目分析及开发计划分析项目优势分析区位优势项目名称规模开盘时间销售率月均销售面积销售均价宏普捷座万写字楼中泰国滨江风光带距市中心新街口公里距禄口国际机场公里距火车站公里。集老城区便利新城区发展潜力江岸景观环境于体地理位置优越。最近两年来南京房价上涨较快供求两旺。年全年南京楼市供需比为处于供不应求状态。从目前发展趋势来看未来南京总体房价仍将平稳上涨涨幅会有所回落。而对于前期涨幅较大河西板块预计房价会在高位盘整长期趋势仍然看涨。项目规划容积率规划建筑面积万平米总建筑面积万平米规划为为生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地挂牌起始价亿元。项目要求竞买人必须是软件收入前强竞得后个月内须将公司总部迁入南京市鼓楼。
2、区居委会个村委会。全市共有人口人其中市区人城区人郊区人县人。未来南京城市发展目标是充满经济活力城市长江下游现代化中心城市二富有文化特色城市国际影响较大历史文化名城三人居环境优良城市人与自然和谐共生城市主城功能布局特征主城布局以河育中心建设城市副中心并带动片区整体建设南段主要安排高档住宅用地是河西地区未来发展主要方向。河西新城区建设将按照体两翼工作思路以中部地区开发建设为重点以北部地区环境综合整治和南部地区分区规划为基础全面实施新城区开发建设。在南京市委市政府疏散三集中和城三区战略指导下。河西新区已成为未来年主城建设重点地区。河西大发展有利因素是有高标准规划蓝图根据南京市城市总体规划未来南京市是由主城仙西江北江宁三个新市区若干个外围新城组成都市发展地区。主城由明城墙围合老城和城北城南城东及河。
3、买。南京市同地段写字楼价格略高于住宅价格目前本区域内写字楼价格大都在之间。目前来看本地块所在鼓楼区及对本地块影响较大建邺区市场上可销售写字楼供应量约为万平方米商业可售面积约万平方米。根据政府推地计划项目周边尚有亩商业办公用土地供应。而年月在距离地块不远处万达集团获取了三块商业办公用地其中总建筑面积约万平方米地块将打造五星级酒店智能写字楼酒店式公寓底层商业等多功能商业集中地。另个总建筑面积约万平方米地块将建成个层大型商业娱乐广场包括建材超市广场百货数码广场酒楼娱乐广场回迁家居广场以及贯穿其中商业步行街七大板块。不完全统计预计整个河西新城区在后续几年会有商业办公酒店等共计约万平米供应。大体量商业及写字楼供应将使得河西新城区日益成熟但同时也加剧了各项目竞争对于近两年全市年均消化三十万平米左右写字楼。
4、写字楼市场消化风险。因此综合各方面情况若能确保不将集团总部迁入南京市而不会导致竞买无效情况下我们认为本项目将是个较大投资机会建议积极获取并建议将该项目最高报价控制在亿元之间。起价为亿元加上预计亿元拆迁成本则尚可有亿元加价空间。第部分南京市概述南京概况南京作为长三角经济区核心城市之近几年经济保持了持续快速发展趋势。目前南京是中国重要综合性工业生产基地。南京电子化工生产能力在国内城市中居第二位车辆制造规模居第三位机械制造业技术规模居国内领先地位家用电器业建材工业也都具有较大规模。南京是华东地区重要交通通讯枢纽。是全国四大科研教育中心城市之全国重要高教科研基地拥有批国内流高校和科研机构。被国家个部委列为中国投资硬环境四十优城市之。南京市现辖个区县。其中城区个郊区个县个。全市共有个街道办事处个镇个社。
5、米左右但地块周边后续供应量较大其中已有项目后续供应约有万平米根据政府土地推出计划不完全统计本地块周边潜在住宅供应估计尚有约万平米。销售方面河西板块在年保持了良好销售态势目前地块周边在售项目除欧洲城因信誉及房源问题销量较少外基本能保持月均平方米消化速度。本地块所在河西板块作为南京未来重点发展方向发展前景广阔但年涨幅有些偏快预计未来两年本区域房价涨幅将保持平稳。项目名称总规模开盘时间销售率月均销售面积销售均价后续供应面积天水滨江花园万期二期期期二期万滨江瑞景花园万星雨华府万二期二期三期预计万银河湾福苑万期万欧洲城万万宏普捷座万办公公寓区域写字楼及商业市场分析本区域内写字楼主要集中在奥体中心区域均为市场化对外出售写字楼其客户主要有中石油中石化中储粮泰康人寿等大企业整层购买及部分金融外贸类中小业主购。
6、西五个规划单元组成。在此框架下南京市委常委会已经正式通过滨江风光带距市中心新街口公里距禄口国际机场公里距火车站公里。集老城区便利新城区发展潜力江岸景观环境于体地理位置优越。最近两年来南京房价上涨较快供求两旺。年全年南京楼市供需比为处于供不应求状态。从目前发展趋势来看未来南京总体房价仍将平稳上涨涨幅会有所回落。而对于前期涨幅较大河西板块预计房价会在高位盘整长期趋势仍然看涨。项目规划容积率规划建筑面积万平米总建筑面积万平米规划为为生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地挂牌起始价亿元。项目要求竞买人必须是软件收入前强竞得后个月内须将公司总部迁入南京市鼓楼区否则将收回土地。同时规定生产研发用地和房产只允许转让给从事软件和服务外包企业否则不办理过户手续。因此项目存在极大政策风险。如果写字楼没有销售对象限。
7、中心城市二富有文化特色城市国际影响较大历史文化名城三人居环境优良城市人与自然和谐共生城市主城功能布局特征主城布局以河端全国流世界有影响服务外包产业集聚区。按照规划确定目标到年该产业园将产生软件和服务外包产值亿元以上出口亿亿美元税收达亿元亿元引进家世界著名软件和服务外包企业。目前已确定入住企业包括艾志集团科研生产基地南达苏富特软件城鼓楼软件研发大厦等多家企业。在此产业园落户企业享受国家高新技术产业开发区税收等优惠政策。区域住宅市场分析目前地块所在周边普通住宅售价在折扣后实际均价约在元平方米公寓价格在元平方米左右米层高。整个河西新城区内楼盘价格在年涨幅较大年底及年初各楼盘销售价格大都在元平方米之间。但到了年底及年初各楼盘均价基本上维持在左右。目前河西板块中主要区域建邺区及鼓楼区可售住宅仅有万平方。
8、区居委会个村委会。全市共有人口人其中市区人城区人郊区人县人。未来南京城市发展目标是充满经济活力城市长江下游现代化中心城市二富有文化特色城市国际影响较大历史文化名城三人居环境优良城市人与自然和谐共生城市主城功能布局特征主城布局以河育中心建设城市副中心并带动片区整体建设南段主要安排高档住宅用地是河西地区未来发展主要方向。河西新城区建设将按照体两翼工作思路以中部地区开发建设为重点以北部地区环境综合整治和南部地区分区规划为基础全面实施新城区开发建设。在南京市委市政府疏散三集中和城三区战略指导下。河西新区已成为未来年主城建设重点地区。河西大发展有利因素是有高标准规划蓝图根据南京市城市总体规划未来南京市是由主城仙西江北江宁三个新市区若干个外围新城组成都市发展地区。主城由明城墙围合老城和城北城南城东及河。
9、制能够以正常市场价格公开销售预计开发建设周期年项目销售总收入可以达到亿元当土地楼面地价为元平米土地总价款达到亿元含拆迁补偿费时项目总投资达到亿投资利润率达到销售利润率内部收益率自有资金按照即亿元考虑时财务费用将达到亿元。如果项目销售对象受到限制即只能销售给从事软件和服务外包企业那么将不能以正常市场价格公开销售我们必须降低售价当住宅商业售价保持正常市场价格不变写字楼价格下浮即每平米售价元时达到投资收益率最高土地报价为亿元含拆迁补偿费。总来看项目住宅部分风险较小盈利水平较高写字楼部分存在较大政策风险和市场消化风险商业酒店风险适中。在这种情况下我们可以采用市场销售租赁和转让代建等方式降低写字楼市场消化风险。因此综合各方面情况若能确保不将集团总部迁入南京市而不会导致竞买无效情况下我们认为本项目将是个。
10、较大投资机会建议积极获取并建议将该项目最高报价控制在亿元之间。起价为亿元加上预计亿元拆迁成本则尚可有亿元加价空间。第部分南京市概述南京概况南京作为长三角经济区核心城市之近几年经济保持了持续快速发展趋势。目前南京是中国重要综合性工业生产基地。南京电子化工生产能力在国内城市中居第二位车辆制造规模居第三位机械制造业技术规模居国内领先地位家用电器业建材工业也都具有较大规模。南京是华东地区重要交通通讯枢纽。是全国四大科研教育中心城市之全国重要高教科研基地拥有批国内流高校和科研机构。被国家个部委列为中国投资硬环境四十优城市之。南京市现辖个区县。其中城区个郊区个县个。全市共有个街道办事处个镇个社区居委会个村委会。全市共有人口人其中市区人城区人郊区人县人。未来南京城市发展目标是充满经济活力城市长江下游现代化。
11、价格目前本区域内写字楼价格大都在之间。目前来看本地块所在鼓楼区及对本地块影响较大建邺区市场上可销售写字楼供应量约为万平方米商业可售面积约万平方米。根据政府推地计划项目周边尚有亩商业办公用土地供应。而年月在距离地块不远处万达集团获取了三块商业办公用地其中总建筑面积约万平方米地块将打造五星级酒店智能写字楼酒店式公寓底层商业等多功能商业集中地。另个总建筑面积约万平方米地块将建成个层大型商业娱乐广场包括建材超市广场百货数码广场酒楼娱乐广场回迁家居广场以及贯穿其中商业步行街七大板块。不完全统计预计整个河西新城区在后续几年会有商业办公酒店等共计约万平米供应。大体量商业及写字楼供应将使得河西新城区日益成熟但同时也加剧了各项目竞争对于近两年全市年均消化三十万平米左右写字楼五十万平米左右商业南京来说在短时间内 。
12、能否消化河西新区大量商业及写字楼体量是个严峻考验。第五部分项目分析及开发计划分析项目优势分析区位优势项目名称规模开盘时间销售率月均销售面积销售均价宏普捷座万写字楼中泰国滨江风光带距市中心新街口公里距禄口国际机场公里距火车站公里。集老城区便利新城区发展潜力江岸景观环境于体地理位置优越。最近两年来南京房价上涨较快供求两旺。年全年南京楼市供需比为处于供不应求状态。从目前发展趋势来看未来南京总体房价仍将平稳上涨涨幅会有所回落。而对于前期涨幅较大河西板块预计房价会在高位盘整长期趋势仍然看涨。项目规划容积率规划建筑面积万平米总建筑面积万平米规划为为生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地挂牌起始价亿元。项目要求竞买人必须是软件收入前强竞得后个月内须将公司总部迁入南京市鼓楼区否则将收回土地。同时规定生产研发用。
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