1、品牌定位。诗画广告诗情画意如梦如幻差异化广告与文案风格。品牌捆绑绿地集团倾情打造跳脱地理距离拉近心理距离！事件营销利用最小成本花费最短时间获取最大的知名度与美誉度！客户营销树立精神领袖发挥榜样示范让客户自己说服自己。整合营销不同媒体组合多种宣传与促销方式灵活搭配跨行业联合房地产的二级市场互动直销与大客户公关重点辅助。主题聚焦将各种分散的公关促销或宣传活动，统在个广告主题之下。形成统的品牌印象，不断加深认知不断加强认同。最终打造出强有力的品牌声音！产生最大最强的宣传合力！项目优劣势分析项目定位与其他中高档竞争楼盘形成差异化竞争优势，打造“人无我有，人有我特”的独特文化式情感式住宅产品，进行市场区隔。并据此扩大目标客户的群体范围，同时形成消费者对本项目唯的独特的认同感与亲近感。市场分析篇客群定位篇整体策划篇客群定位异地置业型随着周康区域外。
2、迪斯尼的进展情况充分挖掘迪斯尼概念及距离的接近和辐射范围内！项目优劣势分析前期配套和周边环境不具备绝对景观优势部分设计已经成型较少调整和改进的空间产品缺少创新建筑风格简约较少的附送面积可转化劣势劣势个问题如何发挥策划在“资源整合价值重塑与品牌创新”方面的力量，将劣势转化甚至变为优势项目优劣势分析板块发展较快，板块内轨道交通年内开工万达商业广场年内营业，发挥其商业配套价值迪斯尼概念开始炒作板块有成为概念板块的机会。发展机遇个问题如何抓住机遇，才能做到招先，抢占市场良机项目优劣势分析今年区域供应量激增销售压力大市场对产品风格功能诉求同质化有抗性，有创新产品易被市场接受整体产品定位较高，中高端客户的量体相应减少。面临挑战个问题如何控制市场风险，能否控制好销售节奏，保证现金流的畅通项目优劣势分析差异化竞争策略产品定位板块旗舰名盘差异化产品与。
3、积万绿化率容积率.周边板块代表项目楼盘看点高层梯户设计，空中花园入户，带大面积空中花园华钜御庭项目概况市场分析篇竞争个案名称品牌实力及特点印象春城中华企业知名地产开发商万平米大盘绿洲康城亲水湾近百万平米超级大盘，后续酒店及大型卖场第类卖规模卖档次卖实力卖品牌策划观点相比这两个楼盘，本案绿地集团打造，品牌知名度更高。产品定位及设计档次在公寓里面基本最高，万平米超大盘，实力更甚筹。战略思想寻找差异化竞争握包括城市的历史今天与明天城市的发展变化目标与愿景二是从空间上立体的全面的考量包括外在的风土人情，内在的文化内涵外显的形象气质内蕴的精神情节竞争个案竞争再定义市场分析篇项目分析篇暨阳湖项目分析架构图项目简介地块的研究地块形状规则，体量巨大，四面沿路交通发达。景观面舒展天然河道中心穿越。板块中心，地理位置优越，西北面依傍高品质别墅产品南临。
4、源目前销售情况项目概况房型展示销售情况周康板块年高档楼盘集中开发地区，未来发展潜力巨大随着各大型开发商的入驻开发，产品逐步多样化，在原来多层，小高层，高层，及别墅等传统的住宅形式上逐步增加了联体别墅，叠加别墅，复式公寓，酒店式公寓，花园洋房，多层类别墅等各类创新产品小高层和高层依旧是目前区域的主要产品，但房型结构上平米小户型产品增加较多区域内目前在售的商品房均价在元平方米。区域内有元平米的别墅，也有不到的动迁安置房，产品差异较大，形态丰富。非本区域客户逐步成为该板块的主要购买力。板块小结“华钜御庭”位于惠南板块的东部，靠近大学城，临近规划中的轨道交通号线惠南站开发商上海颐和置业有限公司地理位置南汇区拱极路新川南奉公路接待中心拱极路号销售热线营销代理开盘时间年月中开盘价建筑形态别墅高层占地面积.万总建筑面。
5、的高薪阶层。主要包括政府公务员机关干部和企事业单位领导。目的是中长期投资，而非短期的投机获利行为。注重产品的品质性价比与市场升值前景，追求物业的保值和增值。物业倾向为性价比高升值前景大同时总价上占优的两房和经济的三房。价格功能投资身份享受型客群来源与上面相同，也包括“乡镇消费群”和“市区消费群”两类。这两类客群是周康板块房屋消费特别是高档楼盘消费的部分。其特征是购买能力强喜欢步到位的大房型复式或别墅。注重项目的形象档次，要求体现身份追求享受生活。身份享受投资投机获利型客群来源包括三类。前两类与上面相同，再加上类即“分散的外地投资客”。主要来自周边临近的富裕省份和地市。如江苏，浙江等地。目的是短期的转手获利。但这类的客群目前在周康板块的楼市中愈来愈多。投资六大客群归类与特征总结结合项目产品的实际情况主要指档次面积总价户型风格等，得出项目。
6、达商业中心，赋予我们充分的想象力。有打造板块旗舰树立标杆的基础。通过分析，旨在全面评估项目的发展机遇和挑战，判断其开发价值，确立发展方向。分析直接挑战间接挑战竞争性挑战影响性挑战可回避挑战不可回避挑战企业优势项目优势共享优势独享优势企业劣势项目劣势干扰性劣势障碍性劣势可克服劣势不可克服劣势共享机遇独享机遇外部机遇外部挑战战略分析外部机遇外部挑战核心优势核心劣势绿地东上海项目分析架构图核心优势体量巨大配套完善户型各异精益求精内部造景水系贯穿品牌开发实力打造项目优劣势分析优势个问题如何将核心优势最大地凸显出来最差异化地表达出来产品均为高档公寓，同类型产品较多。地处板块中部高档居住圈，共享高尚的人文居住氛围。地处城市新型开发板块，共享发展机遇与政策利好。非核心优势优势个问题如何将非核心优势转化为核心优势项目优劣势分析开发量周期长前期配套不完。
7、结论高档品质享受实用结合所处板块的资源条件和发展状况主要指区位环境交通配套与各乡镇的关系周边的经济产业格局同区域的竞争状况等，得出项目结论二生态环境文化氛围高档居住板块强景观支撑产业支撑具备直接竞争优势重点针对“异地置业型子女进城型刚性需求型改善需求型”客户，是我们的重心与主目概况房型展示销售情况户型复式建筑面积.户型复式建筑面积.项目自年月开始销售，其中房源中的小面积及单层的房源销售较多，目前在售的多为顶层的复式房源，面积较大，总价较高。目前开发商换了新聚仁代理，并二手联动销售，在市场行情低迷的情况下取得了定的效果该项目的北面为东方晶华园项目，两个楼盘形成竞争。由于顶层复式的房源上面层为坡顶，类似于阁楼，利用率不高，因此性价比不高。截至年月销售总套数价格范围元面积范围销售套数销售均价剩余户型情况套平米套元平米顶层复式大面积房。
8、善产品类型较单创新类产品缺乏不可逆劣势劣势个问题如何巧妙地规避劣势淡化劣势项目优劣势分析关键策划启示点项目规模和广告投入。不适合与竞争对手在数量上进行直接的拼杀，而应该采取差异化的手法取胜。包括差异化的事件营销手法差异化的信息传播通路差异化的广告风格差异化的产品诉求等等。目标是用最明确的特征最快地区隔市场！用最小的成本获取最大的收益！项目品质及产品定位。打造高品质，树立标杆及旗舰形象。以及通过文化与艺术的包装，从精神与内涵上对项目进行提升对形象进行重塑通过打造附加价值来充实和提升产品价值提高产品价格最终目的是增加市场利润。项目位置及资源的充分利用。在“空间距离”上缩小距离市中心的距离，通过精心地策划运营，从“心理”上拉近与市区的距离打造亲密的“心理距离”甚至融为体的“捆绑关系”。后期结合案定义市场战略思想寻找差异化名称风格及先。
9、注重功能与实用。为让子女生活便利，多选择靠近学校或工作地点的成熟配套楼盘。面积上多为经济的房或两房。功能价格刚性需求型因为“结婚”或“抚育孩子”或“老房拆迁”等刚性消费需求，而必须发生的购买行为。特征是需求急迫目标明确，但往往购买能力有限。注重产品价格与设计功能。物业倾向是面积经济总价合理功能实用的房或两房。功能价格改善需求型即为求改善居住环境提高生活质量而再次置业。这种消费客群大多是普通的市民。特有的现象是新房的购买行为往往同时伴随着老房的售卖行为而新房的购买资金也往往来自于老房的销售资金。因此如与二手房市场联动，帮助售出老房，则可加快或促进新房去化。功能价格六大客群归类与特征总结重复置业型可划分为“乡镇消费群”和“市区消费群”两类。前者指的是富裕乡镇里的有钱阶层。例如大新锦丰塘桥镇。主要包括民企领导乡镇干部和私营业主。后者指的是市。
10、进工艺或创新印象春城新古典主义风格，附送空中花园，户型创新。部分采用断桥铝合金门窗，三段式立面。绿洲康城亲水湾有新古典主义及欧式的风格，但不明显，有会所。华钜御庭梯户设计，空中花园入户，附送面积较大第二类卖产品卖建筑风格卖先进材料先进工艺或创新设计策划观点适合本项目。诉求重点外在的建筑风格建筑用材工艺绿化等功能实用的户型以及在设计上的诸多人性化考虑。特别要突出品质及户型所实现的让产品与市场实际消费需求的精准对接所体现的开发商愿意从消费者出发替消费者考虑为消费者建造“适合居住的精品住宅”。努力打造双料的“民心工程”与“明星工程”！竞争个案定义市场名称地段，区位，资源印象春城周浦镇东，新镇区开发范围内，轨道交通辐射区域绿洲康城亲水湾外环内，轨道交通辐射区域绿地金色水岸周浦镇中心，现有商业公交配套及其完善第四类卖地段卖区位卖环境卖资源。
11、的高薪阶层。主要包括政府公务员机关干部和企事业单位领导。目的是中长期投资，而非短期的投机获利行为。注重产品的品质性价比与市场升值前景，追求物业的保值和增值。物业倾向为性价比高升值前景大同时总价上占优的两房和经济的三房。价格功能投资身份享受型客群来源与上面相同，也包括“乡镇消费群”和“市区消费群”两类。这两类客群是周康板块房屋消费特别是高档楼盘消费的部分。其特征是购买能力强喜欢步到位的大房型复式或别墅。注重项目的形象档次，要求体现身份追求享受生活。身份享受投资投机获利型客群来源包括三类。前两类与上面相同，再加上类即“分散的外地投资客”。主要来自周边临近的富裕省份和地市。如江苏，浙江等地。目的是短期的转手获利。但这类的客群目前在周康板块的楼市中愈来愈多。投资六大客群归类与特征总结结合项目产品的实际情况主要指档次面积总价户型风格等，得出项目。
12、策划观点适合本项目。必须在以上的“就地段说地段就环境卖环境”的常规做法上在“环境绿化配套”的资源优势打造上，寻求突破与提升。如前面在“区域再定义”中所论证的，必须深入到物质层面之下的文化与精神层面，来进行深层次的资源的价值挖掘与利用。更可以结合我们的楼盘品质与档次，对现有的价值进行充实完善重塑与提升。从而将共享的非核心性资源转化为独有的核心性竞争优势！战略思想寻找差异化竞争个案定义市场竞争策略寻求突破口综合以上的分析，周康板块的房地产发展已经较为成熟和规模较大，企业对房产项目的企划与包装也是如此。近阶段虽然大开发商名代理商的项目不断面世，但几乎所有项目的企划思路与包装手段都凸现出了“三大缺陷与不足”。即趋于同质化流于表面化迷于异质化。这三大缺陷正是我们项目打造差异化核心竞争优势的“发力点”，也是冲出竞争重围的“突破口”！竞争个。
参考资料：
1、该PPT不包含附件（如视频、讲稿)，本站只保证下载后内容跟在线阅读一样，不确保内容完整性，请务必认真阅读。
2、有的文档阅读时显示本站（www.woc88.com）水印的，下载后是没有本站水印的（仅在线阅读显示），请放心下载。
3、除PDF格式下载后需转换成word才能编辑，其他下载后均可以随意编辑、修改、打印。
4、有的标题标有”最新”、多篇，实质内容并不相符，下载内容以在线阅读为准，请认真阅读全文再下载。
5、该文档为会员上传，下载所得收益全部归上传者所有，若您对文档版权有异议，可联系客服认领，既往收入全部归您。
（绿地东上海项目市场研究报告）（最终版）