（定稿）油茶种植专业合作社油茶基地项目实施计划方案4（喜欢就下吧） ㊣ 精品文档 值得下载

的个重要元素。

具体做法是这样，对艺术家和文化人及知名人士到大理投资创业，给于优惠政策和优先扶持，般采用前店后宅，租售并举的方式，即艺术家文化人和知名人士优先租赁或购买铺面房屋，临街的房屋和院子用来做自己的酒巴或工作室，背街的房屋用来居住或留给主人。

到现在为止，这个策划取得了巨大的成果不仅王菲李亚鹏杨丽萍等知名人士在大理建造私人别墅，还有大量的国内及港澳台文化人及艺术家，在当地建立自己的工作室和酒巴，我在年就曾在洋人街的最上端个香港工程师开的酒巴里呆过个晚上。

如此来，大理形成了成规模的艺术家创作基地，吸引大量游客前往与之交流并停留下来。

第四层策划是商业魔式策划。

当时大理旅游集团刚刚成立，缺乏资金和运作机制，怎么办呢我告诉他们，我们不能守着金饭碗要饭吃。

大理苍山洱海之间有几十平方公里的土地，这里除了苍山洱海之外，还有四个国家级的旅游景点三塔是云南旅游的标志，蝴蝶泉三月街和天龙八部影视城，因此其土地是极为宝贵的。

但是，国家风景名胜区是不允许搞房地产开发的。

光靠旅游收入又不能解决问题，必须把旅游和地产开发结合起来，才能实现我们通过旅游盘活升值城市资产的核心目的。

为此，我们结合大理旅游的实际，策划了旅游配套性开发的思路，大理旅游需要二次创业，需要升级换代，就需要从观光旅游向休闲度假旅游转型。

说白点就是能让游客留下来，怎么留当时的大理古城没有象样的酒店，人群不分高低，只能住在几十块钱晚上的老房子里，不能满足游客的需要。

因此，必须开发五星级酒店，通过优越的住宿环境，让中高端游客能够留下来要吸引高端游客留下来，还需要有高尔夫球场温泉度假区商务别墅和私人别墅，因此，这些项目都必须作为现代旅游和休闲度假旅游的主要配套称号，这个待遇还高过了金庸先生，这是个事件行销，属于营销策划。

第三个策划叫产品策划。

刚才提到，大理当时面临个问题，每年游客人数有万，而且它的游客量比丽江还多万，但它的旅游总收入比丽江还要少，为什么呢因为大理留不住人，游客过夜就走。

而丽江却可以让人们停留到天。

这样旅游总收入的差距就显示出来了。

怎么留住游客这很关键。

而产品策划就是为了解决这个问题。

我为大理做了三个产品策划第个是，大理的下关市是个现代化的城市，它离大理旅游古城差不多有二十分钟的车程，大理的旅游全部发生在古城，跟下关这个现代化的城市点关系都没有，这很可惜，如何发挥出下关的作用来呢其实个现代化的城市在旅游中可以扮演个很重要的角色，这个角色是什么呢叫做蝙蝠侠。

蝙蝠侠的角色就是晚上出来活动，下关就是要扮演旅游的夜间功能，因为游客来旅游他是多元化消费，不止是来旅游观光。

他是吃喝玩乐，全方位消费。

古城承载不了的现代化夜生活消费的内容，你下关就可以作为重点来打造的。

因此下关应该与古城进行错位发展，可以在下关打造个夜生活的中心，这样把游客的钱在晚上把它掏出来。

这个事情年也做成了，下关在人民广场旁建了个商业地产项目，叫奥林大厦。

是昆明的个开发商按照我们的策划理念去做的，招商很成功，肯德基在中国第次下四线城市下地州，就是国内外投资商纷至沓来，真正把招商变为了召商，年当年就实现招商引资三十几个亿。

年以前招商引资很困难的大理，年以前几乎没有外来房地产开发商的大理，仅仅过了五年就已经没有可开发用地了，现在大理的土地几乎已全部开发。

年以前，大理每年的游客总数固定在万左右，年游客总数变成了多万，差不多翻了两倍，所以，年成为旅游界公认的大理旅游的分水岭。

大理当年实现引资亿元，大理整体策划获中国策划金奖。

营造的主要氛围。

以下内容摘自天龙八部章回目录，由此我们可看出武侠小说中浓郁的风花雪月的情调第部玉壁月华明马疾香幽崖高人远谁家弟子谁家院无计悔多情换巢鸾凤第二部向来痴从此醉水榭听香，指点群豪戏剧饮千杯男儿醉杏子林中，商略平生义昔时因今日意第三部千里茫茫若梦双眸粲粲若星塞上牛羊空许约烛畔鬓云有旧盟莽苍踏雪行第四部且自逍遥没谁管红颜弹指老，刹那芳华梦里真真语真幻同笑，到头万事俱空胡涂醉，情长计短解不了，名缰系嗔贪却试问，几时把痴心断第五部念枉求美暮，良缘安在枯井底，污泥处酒罢问君三语为谁开，茶花满路王孙落魄，怎生消得，杨枝玉露小结第二回合整合了消费者需求大理旅游特色功能和天龙八部借势需要，三位体，得出理念设计的下半句逍遥天下至此，就完全从理念定位上，勾勒出大理旅游无可替代的品牌个性和核心广告语风花雪月，逍遥天下第二层策划是什么呢叫做营销策划，当时这个定位出来后，我们拍电视广告来宣传这个新的定位，在大理苍山的顶上取景，拍摄过程中我发现个问题，就是苍山顶上有个巨大的象棋盘，做了千多平米，水泥浇灌的。

我就跟他们市长讲象棋不适合大理，大理是个王国，你的文化是贵族文化，是阳春白雪，而不是下里巴人。

在中国文化里象棋是下里巴人，围棋才是阳春白雪，是贵族运动，所以你们应该把这个象棋盘改成围棋盘。

这是第个道理。

第二个道理是什么呢金庸写天龙八部，里面写了盘棋，叫珍珑棋局，写的也是围棋。

而且金庸是大理荣誉市民，他本身是业余围棋三段，他不会下象棋，所以也从来不写象棋。

这样来众多因素都指向告诉我们，这个地方应该做成个围棋盘，做成之后干什么呢我让他们搞个苍山论剑，请世界围棋第高手李昌镐，到这个地方来下盘棋，通过新闻事件引爆苍山。

年我们策划的这件事情，在年月份做成了，感通旅游索道有限公司的老板吉小东，以及旅韩中国棋手芮乃伟夫妇起邀请到了李昌镐，在苍山大棋盘进行了次韩国国手赛。

李昌镐还在苍山上亲手种下纪念树。

通过这个事件，低成本高效益的营销，全中国的媒体全都聚焦到这里，下就把大理推到了世人面前。

事后，李昌镐被授予了大理荣誉州民伸，现在的洋人街，比原来长了两倍多，第三个产品策划是艺术家创作基地。

针对大理旅游景点留不住人的现象，我们提出让人来留住人的策略。

因为大理这个地方雪山碧海青瓦白墙入诗入画，加上丰富的历史文化内涵。

我们可以引导艺术家到这里搞创作，设立自己的工作室，这样来吸引成规模的艺术家群体长期停留在大理，在大理形成个类似北京三里屯的艺术家创作基地。

通过这些艺术家群体来吸引游客，让他们参与到大理旅游中来，成为大理旅游到下并茂的宣传广告，到了客房，除了些重点介绍的项目外，还有本图文并茂的服务指南，除了各项设施的介绍图片，计费方法电视节目菜谱含图片外，还有酒店的背景资料和名人来访图片资料及企业文化的内容等，。

同时还有酒店位置图。

各项交通设施和旅游景点的介绍相应的地方风土人情等。

打开电视应在整点插播酒店介绍专题片。

内部消费链的促成通过内部交叉宣传网将内部各营业部吸引客人的方法介绍给客人，并制作住房折扣卡赠送等完成内部的消费链的构成。

四提高回头率通过促销，把客人引进来，留住客人，提高回头率是最关键所在，只有留住客人，让客人满意才能提高回头率当然指在准确的价格定位的前提下才能提高存量，只有积累，才会有存量的增加，才能保证相对稳定和较高的开房率。

留住客人的手段除了硬件配套外，还有软件包括服务餐饮出品质量其它营业部门高标准的服务，同时还可以采用些赠送和让利推行住房消费积分卡消费达到定的金额或住房，享受赠送房，凭此卡享受优惠折扣，住房定数量后，凭卡可申请金银卡，赠送娱乐消费。

五改变客源结构通过市场分析，除留住客人外，改变客源结构是提高效益的重要手段。

首选改变团队结构，再是改变团散比例。

改变团队结构，提高团队房价。

先增加合作旅行社中小社，不求每社单量，当求积少成多中小社因量相对较小，价格相对较高第二个提高旅行社接团档次，是提高开房客人档次，减少对客房物品的损耗，增加入住后的潜在消费。

采用交替更换的方法，达到提高团队房价的目的。

改变团散比例是指散客市场开拓客源稳定增加的情况下，降低团队接待量，力争在年内为能达到散团各占，这是除营业指标外的另个重要指标，也是酒店后期发展的根本途径。

六增收节流强化管理建全团散下单程序复查程序，公开旅游车票等代理价格，堵塞销售漏洞。

进步强化销售员工培训提高员工素质业务水平。

调配部门层级设制，定岗定编，降低销售成本。

目标考核，制定内外房元间以上部分奖励，其中给当班人组，部门，当月兑现奖金。

为了便于考核，除协议单位销售部下单散客外均计入前厅部散客任务和提成。

餐饮部目标考核指标万元月。

工资发放经理助理保底，按完成部门目标比例发给，按酒店完成目标比例发给，每月扣除，半年总评，完成任务补发。

部门员工按工资总额保底，浮动按当月部门完成任务比例发给每月扣除，半年总评，完成任务补发。

超额完成任务，按超出比例╳工资总额奖励，当月兑现超出部分奖金。

成本节约奖励餐饮成本在财务规定的比例以下节约部分的奖励，其中给当班人组，部门，当月兑现奖金。

说明提高散客房价入住率，降低开房率。

各项活动会务促销方案，活动卖点只能在提前天左右制定方案才会有意义。

激励机制，调动全部员工积极性。

第六章激励方案销售部目标考核指标按方案中淡旺季各月任务标准执行。

工资发放店完成目标比例发给，每月扣除，半年总评，完成任务补发。

部门员工按工资总额保底，浮动按当月部门完成任务比例发给每月扣除，半年总评，完成任务补发。

超额完成任务，按超出比例╳工资总额奖励，当月兑现超出部分奖金。

给散客销售代表房价提成奖励每天散客开房数的个重要元素。

具体做法是这样，对艺术家和文化人及知名人士到大理投资创业，给于优惠政策和优先扶持，般采用前店后宅，租售并举的方式，即艺术家文化人和知名人士优先租赁或购买铺面房屋，临街的房屋和院子用来做自己的酒巴或工作室，背街的房屋用来居住或留给主人。

到现在为止，这个策划取得了巨大的成果不仅王菲李亚鹏杨丽萍等知名人士在大理建造私人别墅，还有大量的国内及港澳台文化人及艺术家，在当地建立自己的工作室和酒巴，我在年就曾在洋人街的最上端个香港工程师开的酒巴里呆过个晚上。

如此来，大理形成了成规模的艺术家创作基地，吸引大量游客前往与之交流并停留下来。

第四层策划是商业魔式策划。

当时大理旅游集团刚刚成立，缺乏资金和运作机制，怎么办呢我告诉他们，我们不能守着金饭碗要饭吃。

大理苍山洱海之间有几十平方公里的土地，这里除了苍山洱海之外，还有四个国家级的旅游景点三塔是云南旅游的标志，蝴蝶泉三月街和天龙八部影视城，因此其土地是极为宝贵的。

但是，国家风景名胜区是不允许搞房地产开发的。

光靠旅游收入又不能解决问题，必须把旅游和地产开发结合起来，才能实现我们通过旅游盘活升值城市资产的核心目的。

为此，我们结合大理旅游的实际，策划了旅游配套性开发的思路，大理旅游需要二次创业，需要升级换代，就需要从观光旅游向休闲度假旅游转型。

说白点就是能让游客留下来，怎么留当时的大理古城没有象样的酒店，人群不分高低，只能住在几十块钱晚上的老房子里，不能满足游客的需要。

因此，必须开发五星级酒店，通过优越的住宿环境，让中高端游客能够留下来要吸引高端游客留下来，还需要有高尔夫球场温泉度假区商务别墅和私人别墅，因此，这些项目都必须作为现代旅游和休闲度假旅游的主要配套称号，这个待遇还高过了金庸先生，这是个事件行销，属于营销策划。

第三个策划叫产品策划。

刚才提到，大理当时面临个问题，每年游客人数有万，而且它的游客量比丽江还多万，但它的旅游总收入比丽江还要少，为什么呢因为大理留不住人，游客过夜就走。

而丽江却可以让人们停留到天。

这样旅游总收入的差距就显示出来了。

怎么留住游客这很关键。

而产品策划就是为了解决这个问题。

我为大理做了三个产品策划第个是，大理的下关市是个现代化的城市，它离大理旅游古城差不多有二十分钟的车程，大理的旅游全部发生在古城，跟下关这个现代化的城市点关系都没有，这很可惜，如何发挥出下关的作用来呢其实个现代化的城市在旅游中可以扮演个很重要的角色，这个角色是什么呢叫做蝙蝠侠。

蝙蝠侠的角色就是晚上出来活动，下关就是要扮演旅游的夜间功能，因为游客来旅游他是多元化消费，不止是来旅游观光。

他是吃喝玩乐，全方位消费。

古城承载不了的现代化夜生活消费的内容，你下关就可以作为重点来打造的。

因此下关应该与古城进行错位发展，可以在下关打造个夜生活的中心，这样把游客的钱在晚上把它掏出来。

这个事情年也做成了，下关在人民广场旁建了个商业地产项目，叫奥林大厦。

是昆明的个开发商按照我们的策划理念去做的，招商很成功，肯德基在中国第次下四线城市下地州，就是