，利润指标非常好。

投资回收期年，这里所说投资回收期是相对于整个项目开发周期而言，回收期短，项目风险小。

在目标收益率为时，税后万元，税后财务内部收益率，动态指标很好，说明本项目可行。

从非确定性分析看，本项目具有较强抗风险能力。

第二章市场分析及营销战略区域环境呼和浩特市是内蒙古自治区首府和政治经济文化中心，国家历史文化名城，是我国北方沿边开放地区重要中心城市。

呼和浩特，蒙古语意为青色城，它位于自治区中部土默川平原，东西比南北略长，自然地理环境得天独厚。

地势南北高，中间低，是座风光秀丽极富魅力塞外历史文化名城。

呼和浩特是毛纺皮革石油轻工化工机械电子民族用品食品等综合性工业城市总论项目建设背景项目名称及项目建设单位项目实施位置项目建设规划指标场渔业森林和矿产等。

人口全市总面积平方公里，总人口为万人。

呼和浩特市是有汉族蒙古族回族满族朝鲜族等个民族和谐相处民族大家庭。

工业发展呼和浩特市国民经济具有定规模，已形成以电子机械食品轻纺建材钢铁发电轻工医药等门类齐全工业体系。

毛纺和电子工业在自治区占有举足轻重地位，主要工业产品有呢绒毛线毛毯化纤电视机糖酒锅炉化肥水泥等余种。

市政与公用事业作为内蒙古首府和西部重要城市之，呼和浩特市具有良好城市基础设施条件和服务功能。

从年开始，呼和浩特市进行了大规模城市改造建设，拉开城市框架，拓展城市空间，扩大城市容量，取得明显成效。

市政基础设施建设步伐加快，引黄入呼集中供热二期和三期天然气入呼两河库电网改造污水及垃圾处理地下管网改造等批重点工程组织实施，使我市在给排水供热供气供电等方面得到了很大改善，城市承载能力和可持续发展能环境保护节能与安全工程投资估算及资金筹措经济效益分析评价等内容。

项目建设可行性与必要性必要性概述呼和浩特是内蒙古自治区首府，是内蒙古自治区政治经济文化中心，随着西部大开发步伐前进，内蒙古地区经济建设获得了长足发展，广大人民物质文化生活水平得到了明显提高。

项目开发地块位于呼和浩特中心城区，其开发建设对于城市建设基础设施建设经济发展提高城市功能及规模将起到重要作用对于合理利用土地资源合理组织道路交通合理开发旅游环境提高城市品位也将起到促进作用。

城市和经济发展需要项目建设地段根据呼和浩特市总体规划对城市总体布局和分区要求，结合本地段特点和建设单位目标，以及国家有关部门要求，用于商业办公住宅开发建设。

满足人民生活需要根据呼和浩特总体规划要求，人民生活购物休闲娱乐条件将得到进步改善，需求总量，尤其是高品质环境优美购物休闲场所在未来几年会有较大需求，因此，建设更多符合需求，同时具有定超前设计理念工程。

本项目正符合上述诸多要求。

房地产市场发展必然要求从房地产市场发展来看，民用商用项目开发将成为今后几年房地产业发展方向，本项目将以其优越地理位置和自然环境，成为呼和浩特新经济增长点。

项目所在地块要求原有基础设施齐全，人文资源丰富，地块价值非常高。

可行性概述房地产作为宏观经济发展支柱产业，影响着钢铁建材乃至家电等上百个相关行业发展，也是国家税收重要来源之，保证它健康平稳发展非常重要。

年国务院总理温家宝在十届全国人大二次会议作政府工作报告中指出，要采取更加积极有效政策措施，稳定市场信心和预期资金筹措经济效益分析评价等内容。

项目建设可行性与必要性必要性概述呼和浩特是内蒙古自治区首府，是内蒙古自治区政治经济文化中心，随着西部大开发步伐前进，内蒙古地区经济建设获得了长足发展，广大人民物质文化生活水平得到了明显提高。

项目开发地块位于呼和浩特中心城区，其开发建设对于城市建设基础设施建设经济发展提高城市功能及规模将起到重要作用对于合理利用土雄厚经济实力和较强技术力量。

公司成立以来在总经理正确决策带领下，在全体员工同心协力拼搏下，通过科学经营管理，公司积累了丰富开发经验和雄厚经济实力，使公司在商品经济大潮中游刃有余，获得了经济效益和社会效益双丰收。

公司宗旨是以市场需求为导向，以人为本，建立现代企业管理制度，积极致力于新型城市运营理念倡导与实践。

公司秉承了创新实干发展管理理念和多年开发经验，严格按现代企业制度进行规范化管理，工程项目实施项目经理负责制，成功企业理念造就了完善成熟地产开发模式。

项目实施位置迎和广场建设项目位于呼和浩特市新城区。

开发地块四至范围为东至锡林南路南至都市华庭北至香格里拉大酒店西至呼和浩特市体育局办公楼，项目基地地形平坦，紧邻交通干道，环境优美，交通便捷，地理位置非常好。

项目建设规划指标序号指标名称单位数量规划总用地平方米总建筑面积平方米其中地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米建筑密度容积率绿地率总车位总投资万元工程建设投资万元固定资产投资方向税万元建设期利息万元资金筹措万元其中贷款万元自筹资金万元项目建设编制原则依据范围可研编制原则在城市总体规划指导下，结合城市发展统规划和本项目规划，充分结合本项目所在地自然条件和实际情况，合理安排，分期实施，逐步完善从实际出发，正确处理建设需求与建设投入关系结合当地实际，因地制宜，采用本地建筑材料，并积极采用新工艺新技术新材料体现技术先进经济合理安全可靠原则处理好城市建设与环境保护关系严格执行国家有关法律法规标准和规范，按照现行国家有关建设项目要求，坚持客观科学公正可靠原则，对项目市场要求建设规模工艺技术方案经济效益环境效益和各种风险等进行充分调查和论证。

坚持实事求是，在调查研究基础上，以客观公正立场和科学态度对项目经济效益做出恰当评价。

可研编制依据内蒙古迎和投资置业有限责任公司编制可行性研究报告委托书呼和浩特市总体规划纲要迎和广场建设项目初步规划设计方案呼和浩特城市道路路网规划城市居住区规划设计规范城市规划编制办法实施细则建规号内蒙古迎和投资置业有限责任公司提供开发地块范围图及相关文件。

建设部房地产开发项目经济评价方法年颁布投资项目可行性研究指南年版内蒙古自治区预算定额等相关资料可研研究范围根据项目初步方案设计，按照可研编制委托书及国家地区行业有关规定，本可研编制主要包括市场分析市场营销战略，工程建设方案环境保护节能与安全工程投资估算及研究报告第页第十章项目风险分析主要风险因素识别投资项目风险分析是在市场预测技术方案工程方案融资方案和社会评价论证中已进行初步风险分析基础上，进步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在主要风险因素。

揭示风险来源。

判断风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。

项目风险贯穿于项目建设和运营全过程，这里结合本项目情况从经济技术和工程几方面分析如下经济风险项目经济评价是面向未来评价与分析，由于未来不确定性因素影响，项目评价所采用数据，含有许多预测估计和假定成分，从而使分析结果存在定不确定性。

通货膨胀风险通货膨胀是个全球性问题，在发展中国家更为严重。

通货膨胀可能使物价大幅上涨，材料费和人工费等都超过预计。

风险来源通货膨胀风险事件物价上涨工人工资上涨工程风险水文地质条件复杂工程水文地质条件复杂，与预测发生重大偏差导致风险。

迎和广场建设项目可行性研究报告第页风险来源水文地质条件复杂风险事件补充勘察施工方案调整修改设计自然气候变化出现异常气候，如特大暴雨洪水泥石流坍方等，会造成工程延期。

风险来源自然气候变化风险事件严寒，酷暑，多雨特大暴雨，洪水，泥石流，坍方技术风险风险来源技术风险风险事件技术难度高技术规范不合理设备和材料供应风险来源设备和材料供应风险事件质量不合格供应不合格设备不配套工程变更包括设计变更和工程量变更两方面。

风险来源工程变更迎和广场建设项目可行性研究报告第页风险事件设计变更工程量变更防范和降低风险措施项目风险管理基本对策为风险控制风险自留和风险转移等三种。

这三种对策各自有不同性质优点和局限性。

因此，当风险管理人员规划和决策时，选择常常不只是种对策，而是几种对策组合。

风险控制风险控制包括所有为避免或减少项目风险发生可能性以及其潜在损失而采取各种措施。

因此，风险管理人员必须和各专业人员共同识别项目风险发生以及使损失趋于严重各种条件，然后，通过对这些条件控制而控制项目风险。

对于上述经济风险变更风险就可以采取控制方法，加强项目前期预测和研究工作加强项目过程管理，以尽量减少风险。

风险转移对策风险转移是工程项目风险管理中非常重要而广泛项措施。

对于上述技术风险和工程风险都可以采用这种方法，主要有两种形式非保险或合同转移方式通常通过签订协议等方式将项目风险转移给承包商设计方材料设备供应方等非保险方。

这种方式具体手段主要包括以下几种分包和转包。

这种方式可以转移大部分风险，但并非使损失迎和广场建设项目可行性研究报告第页转嫁，而是把风险转移给更能控制或较少风险另资金筹措经济效益分析评价等内容。

项目建设可行性与必要性必要性概述呼和浩特是内蒙古自治区首府，是内蒙古自治区政治经济文化中心，随着西部大开发步伐前进，内蒙古地区经济建设获得了长足发展，广大人民物质文化生活水平得到了明显提高。

项目开发地块位于呼和浩特中心城区，其开发建设对于城市建设基础设施建设经济发展提高城市功能及规模将起到重要作用对于合理利用土地资源合理组织道路交通合理开发旅游环境提高城市品位也将起到促进作用。

城市和经济发展需要项目建设地段根据呼和浩特市总体规划对城市总体布局和分区要求，结合本地段特点和建设单位目标，以及国家有关部门要求，用于商业办公住宅开发建设。

满足人民生活需要根据呼和浩特总体规划要求，人民生活购物休闲娱乐条件将得到进步改善，需求总量，尤其是高品质环境优美购物休闲场所在未来几年会有较大需求，因此，建设更多符合需求，同时具有定超前设计理念工程。

本项目正符合上述诸多要求。

房地产市场发展必然要求从房地产市场发展来看，民用商用项目开发将成为今后几年房地产业发展方向，本项目将以其优越地理位置和自然环境，成为呼和浩特新经济增长点。

项目所在地块要求原有基础设施齐全，人文资源丰富，地块价值非常高。

可行性概述房地产作为宏观经济发展支柱产业，影响着钢铁建材乃至家电等上百个相关行业发展，也是国家税收重要来源之，保证它健康平稳发展非常重要。

年国务院总理温家宝在十届全国人大二次会议作政府工作报告中指出，要采取更加积极有效政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。

根据呼和浩特市党委政府十五期间规划纲要和呼和浩特市城市建设规划，在今后几年呼和浩特市城市建设将以加强基础设施建设和生态建设，进步拓展空间，完善功能，提升品位，并进入国家环保模范城市行列瞄准建设现代化首府城市总目标，到十五末把呼和浩特市建设成具有较高现代化水平和较高文化品位，具有浓郁民族文化特色，具有适宜人居优良环境质量，具有较强综合服务功能和辐射带动力草原都市。

房地产市场发展到现在，广大市民已进入理性消费阶段，投资房地产实际上很大程度上是在投资土地，因为房屋和其他商品样会因磨损而自然贬值，而土地是永不磨损，而且土地又是稀缺资源，因此其增值能力超过了房屋价值损耗，所以选