1、建设整体性，华侨城和蛇口成功银湖失败，说明了综合开发优势。蛇口及华侨城综合开发优势有目共睹，综合开发统规划和管理，使两片区功能布局合理，配套设施完善，社区居住氛围浓郁，住宅保值升值空间大而银湖片区采用分宗出让土地，由各开发商自己开发，缺乏统规划和管理，出现了各种各样问题。首先，土地分宗出让，拿到土地开发商知名度不高，开发势力较弱，其开发高档住宅项目建筑设计和园林规划缺乏特点，档次不高其次，由于各开发商自行开发，各个小区建筑风格各异，缺乏协调性而且，各发展商在开发时，并不注意在景观利用上互补和协调，出现了后建项目挡住先建项目这类争夺景观资源现象另外，由于银湖片区缺乏统规划，片区公共配套设施缺乏，主要以小区内部配套为主，这不仅增加了开发商成本，却仍然不能够解决配套不足问题。综合开发有利于政府融资，降低政府资金投入和管理压力。
2、合作竞得尖岗山片区第块出让土地，约为整个尖岗山片区十分之，但地块存在以下开发难点该地块为尖岗山片区第块开发土地，片区内部基础设施不完善，片区内外生活配套缺乏，且片区公建配套建设时间表未定，存在定开发风险地块临近高速公路，噪音影响大，也破坏了自然景观地块条件优势不明显，尤其在东区，所处位置地势较低且平缓，不利于高档低密度住宅形象塑造由于尖岗山片区整体形象尚未树立，项目开发时对片区形象整体推广难度大且成本较高，而且该地块地价较高，楼面地价达元平方米，较高开发成本决定了开发项目日后售价将超过元平方米。根据上述分析，我们认为目前该地块开发条件开发高档低密度住宅难度较大，但本地块高成本又决定了该地块开发必须走高档路线提高收益，因此形成矛盾。建议争取取得整个尖岗山片区用地进行综合开发。综合开发必要性对政府而言，有利于尖岗山片区规划。
3、岗山居住区东片区项目制造卖点，提升东区开发价值。经上述分析，我们认为，集中开发应当捆绑公建配套，开发模式采用捆绑开发模式。在具体操作上建议仍然采用招标与拍卖相结合土地出让方式。现已取得宗地开发策略如果政府仍然不同意整体出让尖岗山片区东区，而只考虑分宗拍卖出让尖岗山片区用地，争对现已取得号宗地，可以采取以下开发策略捆绑开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标拍卖方式取得尖岗山居住区东区开发用地，对片区进行集中开发。推迟开发已取得宗地推迟开发有利于降低后续拿地成本已取得号宗地为尖岗山片区首宗开发用地，其开发情况对整个片区整体形象和日后发展至关重要，政府和其他开发商都非常关注。如果该宗地推迟开发，必然会使其他开发商对尖岗山片区开发前景心存疑虑，在尖岗山片区拿地决心。
4、下，我们建议争取取得尽可能大开发用地，进行集中开发。开发片区位置选择考虑因素已取得地块位于整个尖岗山片区东片区。在开发用地位置选择上应该有利于化解已取得用地地势较低地形较为平坦等不利条件，形成整合开发，提高土地开发价值。从土地景观资源和利用条件来看，尖岗山居住区东片区四面环山，地势变化较大，景观较好，更利于开发高档物业。因此，我们建议集中开发模式问题提出集中开发是否要捆绑片区公建配套及周边市政公园建设根据规划，尖岗山居住区东区总用地面积约万平方米，建筑总面积约万平方米，建设规模仍然较大，只有捆绑片区公建配套及周边市政公园建设，对政府才有吸引力公建配套位于东区内，岭下山尖岗山等市政公园也围绕在东区周围，起捆绑开发公建配套设施和市政公园有利于对东片区进行整体规划和项目开发总体安排，充分利用周边园林资源为优先选择开发尖。
5、乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标拍卖或者挂牌方式出让，而拍卖和挂牌方式都是出价高者得，不能确保项目用地定由华侨城拿到，因此必须选择招标结合拍卖方式，招标阶段除了考虑投标者出价，还应充分考虑投标者规划方案开发实力等，通过设置有利于华侨城评标条件，减少竞争对手，增加华侨城中标机会。采用公开招标结合拍卖出让土地，综合评标选择开发商方式在国内其他城市也被广泛采用。其中中海兴业在成都拿到地王方式就是个很好范例。成都地王出让案例具体实施步骤建议本项目采用招标拍卖土地出让方式，具体操作步骤如下步骤操作内容操作要点步骤向社会公告公开招标出让尖岗山用地，符合资格条件投标人才能参与投标。参加投标者必须准备规划该阶段通过设置有利于华侨城投标人资格，如土地开发资质曾完成片区综合开发规模成该案例中土地出让方式采用招标与拍卖结合方式进行。第。
6、有所动摇，从而影响其在尖岗山拿地积极性，这便使华侨城招商能有机会以较低价格拿取后续出让宗地。推迟开发有利于迫使政府回到采纳集中开发模式谈判桌上由于已取得号宗地开发关系到尖岗山片区整体发展，政府非常关注该宗地开发情况，如果推迟开发，片区开发进度放慢，则会给政府形成压力，方面有机会争取重新回到集中开发模式谈判桌上，另方面，也有可能推动政府加速出让后续地块，从而有利于本项目宗地开发策略后阶段实施。由于号宗地存在地势较低成本较高等开发难点，目前开发时机尚不成熟。要求政府出让尖岗山片区后续宗地，参加土地拍卖既然无法实现综合开发和集中开发，而现已取得用地开发条件和开发时机并不理想，那么就要求政府尽快出让尖岗山片区后续宗地，争取取得合适地块，与已取得地块整合，形成开发优势。后续出让土地建议建议后续出让土地捆绑区公建配套用地区公建配。
7、阶段意向竞买人在土地出让公告发布之日起至年月日前，参加成都国土部门组织规划设计方案招标，按照有关规定自费编制规划设计成果文件，提交专家评审委员会进行初审。第二阶段意向竞买人规划设计成果文件经专家评审委员会初审，评分获前三名入围，入围者按专家评审委员提出修改意见自费修改完善后交专家评审委员会终审。终审通过，可以申请参加土地拍卖。第三阶段竞买人参加土地拍卖，以价高者得。设计方案过往开发经历等在内成果文件功完成片区综合开发项目数量等，减少参与投标竞争者步骤二由评审委员会对各投标人提供规划设计方案进行评审，按分数评选出三名入围者，取得参加土地拍卖资格。争取华侨城和招商地产都能通过该轮评审，增加下轮成功机会步骤三三名资格竞买人参加土地拍卖，价高者取得尖岗山居住用地土地使用权集中开发策略经过上述努力仍无法实现尖岗山片区整体综合开发情。
8、套概况用地代码位置用地面积建筑面积容积率建筑密度用途菠萝场公建会所商业菠萝场公建商业办公小计区公建配套位于尖岗山居住区中心菠萝场，东区西部，离已取得地块较近，后续出让土地捆绑区公建配套用地有利于项目整体规划和项目开发总体安排区公建配套是尖岗山片区核心配套，规划作会所商业办公用途，建筑面积约平方米。如不捆绑出让而面积约万平方米，建设规模仍然较大，只有捆绑片区公建配套及周边市政公园建设，对政府才有吸引力公建配套位于东区内，岭下山尖岗山等市政公园也围绕在东区周围，起捆绑开发公建配套设施和市政公园有利于对东片区进行整体规划和项目开发总体安排，充分利用周边园林资源为优先选择开发尖岗山居住区东片区项目制造卖点，提升东区开发价值。经上述分析，我们认为，集中开发应当捆绑公建配套，开发模式采用捆绑开发模式。在具体操作上建议仍然采用招标与。
9、明显优势，有利于迅速提升整个片区形象根据规划，东区区以主次干道自北而南分为个地块为第块，编号自至共个地块为第二块，编号自至共个地块为第三块，编号自至共个地块为第四块，编号自至共个地块尖岗山片区东区用地供应情况见下表用地代码用地面积建筑面积容积率建筑密度建筑类型小计合院联排联排联排小计小计联排联排联排联排小计地块地块地块地块公建配套注其中地块即为已取得号宗地。东区各地块分布位置见下图尖岗山居住区东区地块分布图各地块位置特点分析地块地块地势较高，拥有较好景观资源，但与本项目已取得用地隔离周边市政公园设施为条件，通过公开招标拍卖方式取得整个尖岗山居住区开发用地，对片区进行综合开发。综合开发模式实施要点在采用捆绑开发模式过程中，要关注以下实施要点。选择公开招标与拍卖相结合土地出让方式，采取综合评标方法。根据政府规定，商业旅游娱。
10、拍卖相结合土地出让方式。现已取得宗地开发策略如果政府仍然不同意整体出让尖岗山片区东区，而只考虑分宗拍卖出让尖岗山片区用地，争对现已取得号宗地，可以采取以下开发策略捆绑开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标拍卖方式取得尖岗山居住区东区开发用地，对片区进行集中开发。推迟开发已取得宗地推迟开发有利于降低后续拿地成本已取得号宗地为尖岗山片区首宗开发用地，其开发情况对整个片区整体形象和日后发展至关重要，政府和其他开发商都非常关注。如果该宗地推迟开发，必然会使其他开发商对尖岗山片区开发前景心存疑虑，在尖岗山片区拿地决心有所动摇，从而影响其在尖岗山拿地积极性，这便使华侨城招商能有机会以较低价格拿取后续出让宗地。推迟开发有利于迫使政府回到采纳集中开发模式谈判桌上由于已取。
11、乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标拍卖或者挂牌方式出让，而拍卖和挂牌方式都是出价高者得，不能确保项目用地定由华侨城拿到，因此必须选择招标结合拍卖方式，招标阶段除了考虑投标者出价，还应充分考虑投标者规划方案开发实力等，通过设置有利于华侨城评标条件，减少竞争对手，增加华侨城中标机会。采用公开招标结合拍卖出让土地，综合评标选择开发商方式在国内其他城市也被广泛采用。其中中海兴业在成都拿到地王方式就是个很好范例。成都地王出让案例具体实施步骤建议本项目采用招标拍卖土地出让方式，具体操作步骤如下步骤操作内容操作要点步骤向社会公告公开招标出让尖岗山用地，符合资格条件投标人才能参与投标。参加投标者必须准备规划该阶段通过设置有利于华侨城投标人资格，如土地开发资质曾完成片区综合开发规模成该案例中土地出让方式采用招标与拍卖结合方式进行。第。
12、得号宗地开发关系到尖岗山片区整体发展，政府非常关注该宗地开发情况，如果推迟开发，片区开发进度放慢，则会给政府形成压力，方面有机会争取重新回到集中开发模式谈判桌上，另方面，也有可能推动政府加速出让后续地块，从而有利于本项目宗地开发策略后阶段实施。由于号宗地存在地势较低成本较高等开发难点，目前开发时机尚不成熟。要求政府出让尖岗山片区后续宗地，参加土地拍卖既然无法实现综合开发和集中开发，而现已取得用地开发条件和开发时机并不理想，那么就要求政府尽快出让尖岗山片区后续宗地，争取取得合适地块，与已取得地块整合，形成开发优势。后续出让土地建议建议后续出让土地捆绑区公建配套用地区公建配套概况用地代第部分土地开发策略问题的提出及解决综合开发的必要性综合开发策略综合开发模式选择综合开发模式实施要点集中开发策略开发片区位置选择集中开发模式现。
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（新增项目）华侨城地产尖岗山纯别墅项目可行性方案（项目计划书）
