1、业园的发展需求，也将成为限制园区发展的瓶颈。根据市政府对北海市工业园的定位和规划，我们结合园区的土地利用功能分区规划布局，提出建设为工业园提供居住购物商务办公等配套服务功能的北海市工业园区配套服务区。战略意义将有利于北海市工业园的开发建设，与工业开发形成良性互动。同时，改变工业园区目前缺乏服务配套设施的现状，完善工业园区的功能，配套服务区的建成，将有效提升工业园的整体服务水平，使北海市工业园发展成为区域内示范性的工业园区。项目的定位项目的战略定位为以促进北海市工业园的可持续发展和改善北海市民居住条件为项目的发展目标。以居住购物商务多种功能为重点，集居住购物商务渡假休闲旅游等多种功能于体的配套服务区，配套服务区以其环境好高品位和整体性强的优势，首先吸引项目周。

2、开始，园区批企业将陆续完成厂房建设和设备安装，相继投产，园区经济将进入加速发展的阶段。年全年园区企业实现工业总产值亿元，实现税收万元，年全预计园区企业实现工业总产值亿元，实现税收亿元。图北海市工业园工业产值统计图城市发展战略北海的城市定位在北部湾经济区中率先崛起，逐步建立个区域性国际化的中心城市。主要目标西南地区临海大型工业基地广西电子信息产业基地广西制药及水产品加工重点城市北部湾广西经济区物流和金融中心南中国滨海休闲度假基地最宜人居住的城市项目的提出及战略意义随着北海市经济的持续稳定快速增长，工业立市的城市发展目标的逐步实现，城市聚集效应不断加强，特别是北海市工业园区规模的不断扩大，区域内人口不断增长，工业园区内现有的服务配套实施将难以满足工。

3、融资方式多样化，根据项目资金的需要，制定合理的权益资金结构，股权融资与债券融资合理匹配，甚至采取发行债券和信托基金的方式进行融资。根据项目建设进度，采用长期融资与短期融资灵活运用，尽量减少项目财务成本的压力。项目经济与社会效益项目经济效益预测项目收益项目产生收益主要来自房地产开发出让性收益，出让性收益为房地产开发出售的居住区住宅商业的销售收益本项目为海景概念的生态度假住宅,并根据未来城市发展走势，住宅价格按照元,商务物业价格按照元，商业按照元估算。表出让收益估算表序号物业类型销售单价元销售面积万销售收入万元居住商务商业合计项目可实现的出让性收益为万元人民币税费计算按目前国家对住宅行业的税收规定，房地产销售环节的综合税率约为总销售额的，包括营业税营业税。

4、议书对本项目的发展总构思规划设计纲要及估定的技术经济指标。广西区内北海市同类建设项目的投资估算指标。国家及市政府有关基建房地产项目的各类规费文件。投资估算根据初步测算，本项目总投资约亿元详见表。表项目投资综合估算表费用名称单价工程量单位总造价亿元备注土地费用亩含征地土地整理等费用前期费用包括前期顾问勘探设计报建等工程费用包括市政配套建安工程等不可预见费前期费用和工程费用的营销费用包括营销代理广告推广等费用，为销售额的管理费用包括运营管理监理等费用，为工程费用的总投资项目资金筹措根据项目概要性总体规划及开发周期计划，本项目采用分期的滚动开发模式。项目使用的资金主要来源于三个部分自有资金项目公司的股本金，银行贷款及销售回笼后投入的滚动开发资金。项目的。

5、，以改善片区居住品质，提升生活水平务办公办公商务公寓办公道路及绿地合计合项目的计划与组织项目的组织管理本项目在开发运作中采用完全的项目业主制度，由项目的投资方广西新海湾城建投资有限公司，作为本项目的直接业主单位。项目的开发建设运营推动深度的专业化合作模式，在项目的规划建筑设计工程监理成本控制营销代理物业管理运作经营等环节，均计划与国际及国内高水准的资深机构合作，倡导强强联手与策略联盟，保证项目的综合素质全优。项目建设计划与分期计划原则根据本项目的总体规模以及可能的市场容量评估，政府对工业园的规划及指导意见，按成本土地开发及工程建设的客观规律，本项目将采用分期开发，按市场变化进行弹性控制的推进模式，在统策划统规划统经营的指导思想下进行项目开发，并在推进行的。

6、附加印花税教育附加税土地增值税等。本项目物业销售环节的税收支出和企业所得税共计亿元左右，扣除项目成本和应缴税额，项目最后利润为亿。项目社会效益预测从多角度多层面分析，本项目开发的社会效益是广泛而显著的，包括如下几个方面提升北海市工业园综合服务能力，加快园区经济的发展随着北海市经济的持续稳定快速增长，工业立市的城市发展目标的逐步实现，城市聚集效应不断加强，特别是北海市工业园区规模的不断扩大，区域内人口不断增长，工业园区内现有的服务配套实施将难以满足工业园的发展需求，也将成为限制园区发展，配套服务区的建成，将有效提升工业园的整体服务水平促进园区工业的良性发展，使北海市工业园发展成为区域内示范性的工业园区。拉动地方经济的发展，加快片区开发建设本项目投资总额接。

7、节奏上遵循如下原则先启动居住项目，争取快速获得更大的现金回流，实现整个项目的滚动开发。项目建设计划本项目计划的主要开发建设分为三大周期，共用时年，项目进程的粗略计划纲要安排如下第周期分两个阶段首先完成项目的立项完成项目的前期概念规划及修建性规划设计工作，完成土地平整工作，启动并完成部分基础设施和环境整治工程，部分居住社区内的公共服务设施配套工程启动部分住宅物业的建设。用时年时间。第二周期启动邻里中心的建设，进步加快住宅物业的开发，在适当时间段启动商务区的建设，继续规划相关实体建设。用时年时间。第三周期在前两个周期开发的效果下，完成剩余物业的开发建设，总体思路是先景观然后住宅建设中后期进行商业商务等配套街区建设。用时年。投资估算及资金筹措投资估算依据本建。

8、近亿元，项目的开发建设，必将以乘数效应拉动地方经济的发展项目的居住邻里中心度假公寓物业，批高收入家庭的迁移，特别是度假旅游者的进入，必将给地方带来强劲的购买消费力，带动批相关产业的兴起，从而促动地方经济的快速增长。提升城市的居住水平营造全新的滨海居住生活意境，提升北海市的房地产地产开发水平，运用先进的住区规划理念，结合项目优秀的海景资源，开发成定规模的滨海生态住区，成为北海市民的理想居所。示范性的开发效应北海市工业园配套服务区的开发建设，将为北海乃至广西积累经验，并摸索出条工业园配套服务区开发建设新模式。目录背景调研分析北海市社会经济发展状况北海市城市发展战略项目的提出及战略意义项目的定位项目的选址项目的区位自然条件项目规划策略建议规划策略空间布局规划。

9、拥有长达的海岸线，海景是本项目最大的资源，在项目规划设计时应重点考虑建筑的朝向，保证最多的建筑朝海，以景观为建筑布局的导向。图项目景观分析图综合以上因素根据项目的定位，结合项目的区位条件景观条件，选址于工业区西侧，既考虑了城市的功能布局，又符合为工业区配套服务的功能定位既有效的利用的海景资源，同时可以提升工业园区的整体服务水平。项目规划策略建议规划策略以组团式结构规划各不同功能的功能区，并通过公共活动轴带实现有机结合。空间规划布局建议北海市工业园区配套服务区的规划布局为两条轴带，三个片区展开。两条轴带公共活动轴和步行景观轴三个片区居住区邻里中心和商务区。图功能分区示意图两条轴带公共活动轴公共活动轴将串起三大功能区轴线北侧是居住生活功能区，重点开发住宅物业。

10、建议土地利用计划建议项目的计划与组织项目的组织管理项目建设计划与分期投资估算及资金筹措投资估算依据投资估算项目资金筹措项目经济与社会效益项目经济效益预测项目社会效益预测背景调研分析北海市社会经济发展状况经济发展概述北海位于广西壮族自治区南端，北部湾东北岸，广西南部的经济中心城市。海洋珍品海上森林海底珊瑚海洋文化海滩运动海上航线构筑了个被誉为东方夏威夷的海滨旅游城市。北海市自然资源丰富，是中国五个少数民族自治区中唯的沿海开放城市。北海市辖县三区，行政总面积平方公里，陆地面积平方公里，其中市区面积平方公里含涠洲斜阳两岛，城区约平方公里，海岸线长公里，总人口万人，其中市区人口万人。改革开放多年，北海经济建设社会事业和人民生活水平都发生了巨大的变化。特别是随着环。

11、，以改善片区居住品质，提升生活水平务办公办公商务公寓办公道路及绿地合计合项目的计划与组织项目的组织管理本项目在开发运作中采用完全的项目业主制度，由项目的投资方广西新海湾城建投资有限公司，作为本项目的直接业主单位。项目的开发建设运营推动深度的专业化合作模式，在项目的规划建筑设计工程监理成本控制营销代理物业管理运作经营等环节，均计划与国际及国内高水准的资深机构合作，倡导强强联手与策略联盟，保证项目的综合素质全优。项目建设计划与分期计划原则根据本项目的总体规模以及可能的市场容量评估，政府对工业园的规划及指导意见，按成本土地开发及工程建设的客观规律，本项目将采用分期开发，按市场变化进行弹性控制的推进模式，在统策划统规划统经营的指导思想下进行项目开发，并在推进行的。

12、北部湾经济区的开放开发，北海市改革开放和现代化建设取得重大突破。年全市国内生产总值达到亿元，年均增长。二三产业比重由年末的优化为，产业结构趋向合理。社会主义市场经济体制初步建立,市场在资源配置中的基础性作用明显增强。北海将抓住环北部湾经济区开放开发这历史机遇，加快发展，使北海成为北部湾经济建设的亮点，国内外关注的热点。经济指标分析国内生产总值年北海市经济社会持续稳定健康发展，全年完成全市生产总值亿元，增长，人均生产总值元折合美产业结构由年的优化为实现了二三北海北湾中心北部湾科技商贸金融中心滨海风情独具魅力的旅游胜地开放之都环北部湾经济区的战略支撑点迈向国际化的城市的工业为主导的产业布局，工业立市的城市发展目标逐步实现，按照北海市政府通过的关于北海市国民经。

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