1、务为体的综合市场群体。 山大路的科技市场群出现于九十年代初期。经过近十年的发展，市场覆盖面 不断扩大，涵括华东华北华中等地，创造出了蜚声全国的济南模式。山 大路科技市场的高速发展源于这里的技术智力知识密集度在全市乃至全省独 无二。山东大学山东省科学院等二十几所大专院校科研院所或地处其间 或环拱四周，汇集了万余名高中级专业技术人员或后备人力资源。 山大路科技市场号称济南中关村。北京中关村从最初粗放式电子耗材销 售，成功经过二次创业艰难阶段，向科技研发生产销售等全方位发展，产业 发展后劲足规模大，规划前景好。而山大路科技市场处于相对产业初级发展阶 段，是属于苗圃式业户集合集中体，是电子耗材终端销售的大集中市场。 在北京中关村推向全国市场的软件产品中，由济南山大路的软件。
2、济南市鼓励软件产业发展的若干政策规定颁布 三济南市公用信息平台期工程建成并投入运行 公用信息平台是济南市城市信息化最重要的基础设施，是省信息化重点建设 项目，是由政府主导整合各种信息资源推动城市网络资源互联和信息资源共享 开展综合信息服务的系统工程。它的建成统了因特网出口，大大节省接入设备 的投入和租用费用，将使济南市信息化建设分散建设和重复投资的局面初步得到 改善。 第三章市场调查分析 济南电子行业市场分析 济南电子行业现状 济南近年来电子信息产品交易市场快速膨胀，以山大路为中心，形成了济南 科技市场高科技市场齐鲁软件大厦通信产品市场等多个电子信息综合 市场群，总营业面积超过万平方米，基本形成了以山大路为中心，集信息产 品经营信息咨询人才培训技术中介服。
3、经营的资产，年收入 元万元，正常运作年后，平均每平方米按万元计，价值约亿 元 地下室划出万作为餐饮娱乐用房年收益亦可达万 •月，其余作车位出租。整个地下室的估价按万元计，约有亿元的价 值。 综此，自营资产评估价值约为亿元，年租赁收益应在万元左右， 此外，电子交易中心物流运作年交易额至少可达亿元以上，年综合收益不会 低于亿元。巨大的自营优质资产，将成为美旗集团及其关联企业投资新项目融 资的坚实保证。当项目竣工投入使用年之后，凭籍优良的资产和巨大的年交易 额丰厚的利润将为企业上市创造非常有利的条件。旦上市，企业发展的资金 将更容易取得。可见，本项目从总体上说是个投资地点极好投资回报较高 投资回收较快运作风险较小，对企业的中长期发展将起到非常积极的促进作用 的。
4、筑和底层商场，数量约为万。 销售策划的目标是通过售卖底层商铺以及产权式酒店公寓万 国际酒店万以及商务中心万四部分房产即要收回整个项目的投资成本 并实现部分盈利，取得相当的现金回报。 销售估算如下 底层商铺万元亿元 产权式公寓元亿元 国际酒店元亿元 商务中心元亿元留做集团办公用。 销售合计亿元。 销售税费按计，为亿元其中税金及附加，销售费用 财务费用按亿元贷款，使用时间年计，约为亿元 管理费用个月万万元 二销售房产的项目盈利约为亿元。 三万的电子交易中心，至少有个摊位，按每个摊位万元 的标准可收取押金亿元。投入使用年，经营成熟后每平方米按万 元的价格出售产权，返租经营，可以收回亿元左右的投资。若持续自营，评 估价值将有亿元 同时，尚有层大卖场为自有永。
5、新的财政增长点，解决居民改善居住条件的需求，创造 较多的就业机会，是个政绩工程财源工程民生工程，所以政府应在税费和 经营的政策上给予较多的优惠和支持。是所得税的减免二是建设配套费的减 免项目和幅度三是报建费用的减免四是交易配送过程中适当的税费减免，以 便放水养鱼五是旧城改造安置下岗待业等政策优惠的落实等等，都需要我方 综合调查了解后向政府书面报告要求下文确认的。 六管理机制问题 电子交易配送中心建成交用后，如何营造个既能培育大市场大流通 大产业的政策环境，又能对所有经营者的工商管理质量监管税费交缴资信 支持货款结算等微观工作予以全方位的帮助和服务，必须由政府批准成立济 南美旗电子交易中心管理办公室，作为外对税务工商技术监督等政府职能 部门负责和联系，内对全体经营。
6、项目。 第九章项目运作的主要风险及对策 用地政策风险 主要是用地的招拍挂问题。运作不好，有可能使项目启动时间久拖无 果二有可能多家竞争，炒抬地价，造成用地成本过高，盈利空间减少三是规 划控制是否有灵活调整的空间问题。 对此，我方已与政府进行了多次的洽商和沟通，基本已达成致，即政府将 在公开公示用地时，通过我方向市区政府报送的规划方案，确定用地功能性质， 达成改造块，拉动片，提升整个区段城市功能的目的。按此要求设置捆绑式 的综合性高要求门坎，使般企业无法综合运营，望而止步，放弃竞买。 二项目运作风险及对策 电子交易中心经营群体的去留问题 如何处理拆迁改造与留住市场主体众多的经营者问题，使他们不致因改造 而外迁，从而确保交易中心建成后市场继续繁华等，这是我们。
7、者服务管理和协调的半官方职能机构，即按美 旗式以商招商以商养商以商管商的模式运作。这样，交易中心才会有生 机和活力，才能越做越大越做越强越做越好, 第八章项目投资运作的经济可行性分析 项目投资及开发成本 地价按亩，每亩万元计，地价约为亿元 综合建安成本万元亿元含地下室 配套成本及不可预见费亿元，合计项目开发成本约为亿元，折合 亿美元。 二资金筹措及运用 整个项目的启动和建设资金，统由美旗集团及其关联公司负责自筹，由美 旗物流提供全过程的主要建材配送服务。 三项目开发经营投资收益和回报估算 项目建成后,原则上对裙楼商场层共余万作为永续经营的资产,其 中层只租给国际大卖场,层不租不卖作为自营的电子交易场所,地下室 作为配套设施只租不卖。销售的仅为塔楼。
8、运作中非常关键 的问题。 对此我方可以与历下区政府洽商，临时寻找座综合楼来安排他们，作为周 转过渡的种较为妥善的办法。租金从优，差价由政府和美旗共同分担。 二房地产运作风险 是市场功能定位是否准确，二是设计和营销策划水准问题。 对开发房产的功能和市场定位问题及设计和营销策划问题，总的个原则是 以市场为导向,切服从于市场的有效需求，而不是我们的主观臆想。这就要求 我们要非常深入细致地进行市场调查，分析市场和客户的要求，结合项目区位优 势，第二金街的发展前景等宏观微观因素，花大力气做好做实前期工作。实 行设计和策划招标的市场化运作，选出最佳建造方案和营销方案。特别要避免经 路历下区片段功能定位雷同的规划设计，同时抢占改建先机，赢得时间效应， 达到先动为主的目的。前。
9、科技市场尽可能地扩大营业面积，乃至进行二 三期开发改造扩建。 三山大路电子市场现状问题及需求 市场管理混乱 从区位划分来看，历下区历城区对山大路都具有地域管辖权，多个街道办 事处在此进行管理从行政划分来看，必要的麻烦和负担。 在住房安置方式上，亦可由历下区政府在工业南路按零地价提供安置房的 建造用地，由我方垫资代为组织建造，然后给予业主拆补的面积补偿。这样， 安置成本可以适当降低，拆迁户也会较为满意。 四地价的交缴办法鉴于项目投资较大，应与政府协调对项目用地实 行次定价，分期支付的办法。即首先保证政府拆迁补偿资金的需要和项目开发 建设的需要，对配套费用及报建费用延后交缴。 五税费及经营优惠政策的争取。鉴于我方为外商投资企业，同时项目 的开发运作将给政府培。
10、工作做好了，后续的开发建造，销售操作就会得到较 好较快的实施，风险也就得以化解, 第十章分析结论 通过对以上对项目运作的背景及必要性，市场状况的了解，项目运作的模式 和建设标准营运内容的分析，项目推进计划的设想和政府及政策的支持力度， 项目投资运作的可行性分析评估以及运作风险的分析研究，可以得出以下基本结 论 打造济南的中关村，是省市领导和政府把握经济发展新机遇的正确决 策。 我们适时参与介入是对山东特别是济南市地方产业的促进和支持。而以美旗 式物流理念来运作项目则是实现省市建设和发展规划的最佳保证。 电子交易中心的建设和今后的运作，将有效地整合各种市场因素，解决个体 经营者无序竞争的问题，有利于厂商及终端用户的最佳接轨，较好地推进地方和 区域电子产。
11、新的财政增长点，解决居民改善居住条件的需求，创造 较多的就业机会，是个政绩工程财源工程民生工程，所以政府应在税费和 经营的政策上给予较多的优惠和支持。是所得税的减免二是建设配套费的减 免项目和幅度三是报建费用的减免四是交易配送过程中适当的税费减免，以 便放水养鱼五是旧城改造安置下岗待业等政策优惠的落实等等，都需要我方 综合调查了解后向政府书面报告要求下文确认的。 六管理机制问题 电子交易配送中心建成交用后，如何营造个既能培育大市场大流通 大产业的政策环境，又能对所有经营者的工商管理质量监管税费交缴资信 支持货款结算等微观工作予以全方位的帮助和服务，必须由政府批准成立济 南美旗电子交易中心管理办公室，作为外对税务工商技术监督等政府职能 部门负责和联系，内对全体经营。
12、的健康有序发展 二综合商业中心的开发建设和运作成功，社会综合效益巨大 方面它将解决众多个体经营者社会地位低，不合理地承受各种名目 繁杂的税费负担和检查的社会问题，另方面又可为他们解决个体经营资金规模 般较小经营信誉较差的问题，从而培育出众多的商业人才和经济富翁 二将解决长期以来个体户偷税漏税的问题，为地方财税增收和培育稳健 的财政增长点作出巨大的贡献 三能够有效地杜绝假冒伪劣产品的流通，有利于产业发展的健康成长， 较好地解决产品质量监管，不正当竞争的无序市场状态 四可以集中解决不少就业问题。特别是为大中专院校的毕业生提供众多 的就业机会 五为外商投资山东特别是济南的电子及其关联企业打造基础平台,有效 地解决外商投资山东电子科技产业时由于上下游产业链不全，导致投。
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综合商业中心开发建设项目可行性研究报告.doc
