1、推项目及供应量年北京市区内新盘主要集中在北五环沿线东四至东五环 沿线的北段等地，管庄区域新盘量相对较少。北京整个东部地区今年 将成为个大盘集中放量的区域。其中，会村附近今年将出现个 万平米的大项目。 本区今年新增加的供应量主要为在售项目楼盘后续的推盘放量。 预计今年本区域新推楼盘项目在个左右。区域供应量将达到万 平米。 本区年后期年初预计新推楼盘 项目名称 占地 面积 建筑 面积 容积率户型面积 物业 形态 产品 类型 备注 华美橡树岭 户型在之 间。主力户型为 二居。还有 三居， 左右跃层。 板楼 多层 普通住 宅公 寓花园 洋房 预计在今年 年底开盘，销 售价格在 。
2、板 塔结合 艺水芳园居至四居板楼塔楼珠江绿洲二居三居 板楼塔楼板 塔结合多层 小高层高层 水郡长安板楼联排别墅 东卫城及三居塔楼 本区域内在售住宅项目主要为普通住宅项目，建筑形态多为板 楼塔楼或板塔结合。本区域内项目容积率较高，多在之间， 多数项目在以上，容积率最高的达到，本区低密度住宅供应量 相对较少。在售项目中万象新天东时区珠江绿洲和水郡长安项 目规模在万平米以上，属区域内大盘，规模优势明显。 各项目建筑面积体量对比图单位 华龙美树上东上品朝阳旺角东时区珠江绿洲 东卫城 建筑面积 从上图可以看出，本区域内项目供应量在万平米以上的项目 不多，项目规模不大，多为中小规模项目。 二本区域年。
3、的房舍为主，以围合式院落和 两层自建房为主。西南面厂区内的工业用房年代较为久远，以五至六 层砖混建筑为主 项目地块周边居民以村民为主，服务业人口较少，居民世代为邻， 总体治安状况较好。 四项目周边交通 项目地块交通极为便利，从广渠路延长线的修建以及规划中的 地铁号线到城铁八通线，朝阳北路加之原有的京沈路与京通高速路 和朝阳路等城市主干道都于项目近在咫尺。项目与中央商务区的联系也较为紧密。根据北京市三间 房南区政府道路详细规划，项目周边南北向道路长营路双经东路， 东西向交通除南北两条高速路外，还有双纬路沟通东五环广渠路连 接双井和通州，形成三纵四横沟通四环五环通达机场国贸的路网 体系 五地块周边配套 商业设施 天客隆华润物美。
4、 京天坛生物制品有限公，总建筑面积约万平米。三地块现状 地块位于朝阳区三间房北双桥村，总占地平方米，东至北 花园街路，西至东柳巷西路东至双桥路，南至京哈铁路，地块以北临 北京第二大观赏河流通惠河。河水蜿蜒流淌，水质较为清澈， 形成了道独特的风景。 项目土地平坦，相对落差米左右，几乎均为农业宅基用地，西 南部的企业处于停产状态，污染小周边大量的的施工未对周边环境 造成明显破坏，粉尘污染较低。从整体比较，本项目地块污染状况远 比北京市区为轻，似有心旷神怡及有氧运动之美。 地块位于朝阳区三间房东柳，总占地万平方米，地块东 临双桥路，西至乡届，南至北花园街，北至通惠河南街。地块内部地 势平坦土地肥沃。周边建筑以村。
5、平米 左右。 苹果派 居到 跃层三居四居。 主力户型为到 二居。 板楼小 高层 普通住 宅 区月 日正式开盘 区预计今 年年底推出。 价格预计在 元平米 左右。 供给分析 通过区域现有在售及未来将要入市的项目供给量可以看出 本区域以普通住宅供应为主。装修标准以毛坯房为主。 区域住宅市场供给集中，仅年区域总体供应量超过 万平米，其中建面超过万平米的大盘项目有东时 区万象新天，市场前景被致看好。 区域规划容积率平均在左右。整体居住舒适度不高，生 活品质般。 区域内住宅产品面积集中在平米之间，居为 平米，二居为平米，三居为平米。 今年入市项目除普通平层产品外，设计增加了跃层产品。 主力。
6、要拆迁，给项目带来 了不确定因素。 目前，两地块所在区域除些临街门市外，尚无成熟 商业区，超市银行邮局农贸市场娱乐场所等生活配 套设施比较缺乏，给长期居住人们生活带来极大的不便。 本地块形状为不规则形状，规划难度较大，届时会形 成规划死角，降低土地使用率。 和相隔较远，较难形成规模效应，只能推 广，将增加定的推广难度，和推广费用。 六地块初步定位建议 物业类型定位 定位以住宅为主，商业为辅的综合性项目 定位依据 地块，周边人口较为密集，部分居民有购房需求 地块位臵非常优越，交通极为便利 地地块周边缺乏大型购物场所及农贸市场等生活服务配套设 施。 二目标客户定位 定位有稳定经济收入，需满足居住要求的首次臵业者 内需要。
7、型主要为二居，三居其次，居配比相对较少，少 量项目配有四居。 户型面积在平米的居和平米的小二居市场 反映良好。 三总结 三间房作为东部传统居住区域，开发逐渐升温。该区域内住宅的 均价为平方米左右，开发业态上以中档住宅为主。 政府对三间房区域的市政设施投资力度较大，三间房区域的潜力正在 被逐渐挖掘，目前其是几大边缘区域中最具发展潜力的重点区域。 四项目地块分析 三间房概述 三间房乡位于朝阳区东部，通惠河畔，是北京市区的东大 门东与管庄接壤，西临高碑店乡北靠平房乡，南村之间北临天泰大街占地 面积公顷建筑面积万平米。是集酒店写字楼商场为 体的综合建筑弥补周边综合服务项目短缺的空白。 东盛商务广场位于京通路北朝阳路南两路中旬地带，西临。
8、善居住条件的首次中年臵业者 其他区域急需用房而购房款不足的年轻臵业者 定位依据 房地产品有很强的地源性，因此，区域为满足居住要求 的首次臵业者和为改善居住条件的二次臵业者将是本项目的主要客 户群体 生活或工作在其他区域的部分年轻人，由于积累不多，但又 由于结婚或者其他原因，急需要用房的购房者也会成为本项目的目标 客户群体之。 三面积户型定位 住宅的户型应以两室厅及两室两厅为主，室厅三室 厅及三室两厅为辅面积应以平方米区间为主，其他区间 为辅。 商业采用框架结构，户型可分可合，面积可大可小。 四价格定位 住宅平均售价为元平方米 商业门市平均售价为元平方米 朝阳区房地产市场多层住宅的平均价格大约在元 平方米之间，而本。
9、推项目及供应量年北京市区内新盘主要集中在北五环沿线东四至东五环 沿线的北段等地，管庄区域新盘量相对较少。北京整个东部地区今年 将成为个大盘集中放量的区域。其中，会村附近今年将出现个 万平米的大项目。 本区今年新增加的供应量主要为在售项目楼盘后续的推盘放量。 预计今年本区域新推楼盘项目在个左右。区域供应量将达到万 平米。 本区年后期年初预计新推楼盘 项目名称 占地 面积 建筑 面积 容积率户型面积 物业 形态 产品 类型 备注 华美橡树岭 户型在之 间。主力户型为 二居。还有 三居， 左右跃层。 板楼 多层 普通住 宅公 寓花园 洋房 预计在今年 年底开盘，销 售价格在 。
10、目位臵较为优越，因此，取均价元平方米。地块位于位臵非常优越，周边有大量的住宅小区，且小区商 业未形成气候，商业价值极大，再参照同类物业商铺价格后，取销售 均价元平方米。 第部分市场可行性分析 项目概况 区 项目概况土地性质现状情况户数人数项目进展合作方式 项目位臵区 项目位于三间房北 双桥村 四至范围东至 北双桥村路，西至乡 届南至北花园街北 招牌挂项目现状住宅 以绿基投 名义做 级开发。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 至通惠河南街 占地面积万 平方米 建筑面积平米 容积率 控高米 区 项目概。
11、的房舍为主，以围合式院落和 两层自建房为主。西南面厂区内的工业用房年代较为久远，以五至六 层砖混建筑为主 项目地块周边居民以村民为主，服务业人口较少，居民世代为邻， 总体治安状况较好。 四项目周边交通 项目地块交通极为便利，从广渠路延长线的修建以及规划中的 地铁号线到城铁八通线，朝阳北路加之原有的京沈路与京通高速路 和朝阳路等城市主干道都于项目近在咫尺。项目与中央商务区的联系也较为紧密。根据北京市三间 房南区政府道路详细规划，项目周边南北向道路长营路双经东路， 东西向交通除南北两条高速路外，还有双纬路沟通东五环广渠路连 接双井和通州，形成三纵四横沟通四环五环通达机场国贸的路网 体系 五地块周边配套 商业设施 天客隆华润物美。
12、。区域 的整体开发提升了版块整体形象和竞争力。 紧临京通高速，两广延长线，距市区三环路仅公里，交 通条件极为便利。京通高速，两广延长线的高标准建设，不仅大大缩 短了城乡距离，也令回家成为种享受。 便于与其它开发企业合作共同营造周边配套，加速居住气候 的形成，同时避免重复投资带来的重复性浪费。 地块内有较长的河岸线，有利于打造生态河景沿河的河漫 滩有利于营造亲水的休闲空间。 项目周边市政配套完善，创造了良好的水电气路等基 础设施条件。 本项目良好的区位环境和地块特征为项目的成功开发创造了 良好的基础条件。加之北方地产雄厚的资金实力背景和良好的政府资 源背景，都将进步加强本项目的优势。 二劣势分析 地块周边少量的商业和原始住户。
参考资料：
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2007年北京朝阳区三间房项目立项投资计划报告书.doc
