1、每平方米房地产拍卖底价元玖拾万零玖仟圆整房地产拍卖单价元贰仟肆佰伍拾柒圆整每平方米十估价作业日期年月日至月日。十二估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年，即从年月日至年月日。十三估价人员估价师签名资格证书号估价师签名ⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩ房地产评估有限公司年月日附件房屋所有权证存根邕房权证字第ⅩⅩⅩ号二ⅩⅩⅩⅩⅩ价格评估委托书南市执字第号三估价机构营业执照四估价机构的资质证书五估价人员资质证书六估价机构备案证明。以上均为复印件。市ⅩⅩⅩⅩⅩ第层号房地产估价技术报告个别因素分析㈠物质实体状况建筑物状况委估建筑物于九九七年建成，维护保养情况较好，成新率为，建筑面积为，其中含公摊面积。ⅩⅩⅩⅩⅩ位于市ⅩⅩⅩⅩⅩ，钢筋混凝土结构，高层，委估对象属。
2、场价格的。七估价依据㈠行为依据委托评估函。㈡法律法规依据中华人民共和国土地管理法。中华人民共和国城市房地产管理法。房地产估价规范。城镇土地估价规程。取价依据全国统建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表。㈣产权依据房屋所有权证存根邕房权证字第ⅩⅩⅩ号八估价原则㈠合法原则。㈡公平原则。最高最佳使用原则。㈣替代原则。㈤估价时点原则。㈥综合分析原则及多种方法比较原则。九估价方法估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途估价目的资料状况和市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。十估价结果房地产价格及单价小写大写房地产正常价格元壹佰壹拾叁万陆仟圆整房地产正常单价元叁仟零柒拾圆。
3、达元，比上年增长。财政收入持续较快增长。年全年财政总收入亿元，比上年增长，其中地方财政收入亿元，增长。财政支出亿元，增长。年末全市金融机构存款余额亿元，比年初增加亿元，增长。在生活水平继续提高的同时，城乡居民储蓄存款有较大的增加。年末城乡居民储蓄存款余额亿元，比年初增加亿元，增长，金融机构贷款余额亿元，比年初增加亿元，增长。房地产市场分析作为城市先导产业的市房地产业近几年发展迅速，在全国房地产市场普遍低迷的情况下，近几年市房地产市场相对而言走低幅度不大，特别是切实可行的地价管理政策把市土地市场逐渐带入了科学化规范化的轨道，从而带动了整个房地产市场健康有序的发展，对促进市经济的发展特别是是城市建设的发展起到了巨大的推动作用。总体来说，房地产近几年总体发展。
4、八达，民航已开通条国内国际航线铁路有湘桂黔桂黎桂南昆等干线，可直达祖国的东南西北公路已结成便捷畅通的交通流动人口，人流物流资金流信息流已初具规模。经济和社会发展状况年末，全市总人口万人，比上年增加万人，其中市区人口万人，比上年增加万人。全市总人口中非农业人口万人，其中市区非农人口万人。年，据抽样调查，全年城市居民人均可支配收入元，比上年增加元，增长农民人均纯收入元，比上年增加元，增长在岗职工年平均工资元，比上年增长。城乡居民消费水平及生活质量进步提高。年，全市实现国内生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。其中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。产业结构进步调整，国内生产总值中三次产业结构比例为。全市人均国内生产总。
5、第层号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，铝合金窗。ⅩⅩⅩⅩⅩ外装饰层部分为花岗岩二层以上为外墙砖内装饰地面层为花岗岩和木地板，墙面刮腻子，天花为石膏吊项电照线路暗设每层设公共卫生间，装修中档ⅩⅩⅩⅩⅩ配置两部客梯部货梯，电梯间装修般设地下停车场。委估对象利用现状委估房地产现作写字楼用，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为五通平。二区域因素分析估价对象位于市ⅩⅩⅩⅩⅩ第层号，正南方靠ⅩⅩⅩ方向，街对面是百货大楼，正西方靠新华街方向，委估对象地处市商业中心，繁华程度高，交通方便，人流量大，但周围环境般，是目前市般的办公地段。三市场背景分析般因素影响土地价格的般因素主要有地理位置和行政区划经济和社会发展状况房地产市场等。地理位置和行政区划市位于广。
6、在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估价对象价格的种估价方法。收益法预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。六估价测算过程㈠市场比较法采用市场比法般选取同供需圈内，近似委估房地产档次市场价格进行比较，根据估价人员对市房地产市场的了解，分别选取如下可比实例确定比较因素比较案例委估房产ⅩⅩⅩⅩⅩ楼ⅩⅩⅩⅩⅩ楼楼地理位置ⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩ交易价格元交易情况正常正常正常正常交易时间区域因素般般般般个别因素般较差较好较好确定比较因素系数见下表比较案例委估房产ⅩⅩⅩⅩⅩ楼ⅩⅩⅩⅩⅩ楼福莱阁交易价格元交易情况交易期日区域因。
7、西南部，南临北部湾，背靠大西南，是大西南出海的重要的交通枢纽，同时也是粤琼港及东南亚西进的理想门户。湘桂铁路与南防南昆铁路交会于此至北海梧州百色二级公路和至柳州防城港北海高速公路等几条公路大动脉已经建成或正在建设之中机场每周已开通航班近百次水上可直航吨轮船至广州香港，初具规模的现代化立体交通网络更加突出了市出海大通道的重要地位。年广西壮族自治区成立，成为自治区首府至今。它辖有邕宁武鸣两县，市部分辖区行政区划调整后，城区总面积扩大至平方公里，全市人口由万增至万，聚居着壮汉瑶侗等多个民族，有着灿烂的民族文化和多采的民俗风情。自古以来就是桂西南和云贵川桂地区的个流通中心及主要商品集散地，清朝时就辟为通商口岸，而今则是座正在迅速崛起的现代化城市。水陆空交通四通。
8、素个别因素比准价格确定比较案例委估房产ⅩⅩⅩⅩⅩ楼ⅩⅩⅩⅩⅩ楼福莱阁交易价格元交易情况交易期日区域因素个别因素比准价格根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则元㈡收益法由于该写字楼可用于出租，能比较合理地确定其租金收入，故也可用收益法求取其价格。估算总收益通过调查市同类型同地段同规模，装饰大致相同的写字楼在装修后的月出租价格般为元，租金损失为个月，则年总收益为元估算年房地产租赁总费用总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮费管理费保险费税金等。房屋修缮费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。行业惯例按建筑物重置价的计算，据对地区建筑物市场的了解，类似建筑物的重置价为元，则房屋修缮费元管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。
9、每平方米房地产拍卖底价元玖拾万零玖仟圆整房地产拍卖单价元贰仟肆佰伍拾柒圆整每平方米十估价作业日期年月日至月日。十二估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年，即从年月日至年月日。十三估价人员估价师签名资格证书号估价师签名ⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩ房地产评估有限公司年月日附件房屋所有权证存根邕房权证字第ⅩⅩⅩ号二ⅩⅩⅩⅩⅩ价格评估委托书南市执字第号三估价机构营业执照四估价机构的资质证书五估价人员资质证书六估价机构备案证明。以上均为复印件。市ⅩⅩⅩⅩⅩ第层号房地产估价技术报告个别因素分析㈠物质实体状况建筑物状况委估建筑物于九九七年建成，维护保养情况较好，成新率为，建筑面积为，其中含公摊面积。ⅩⅩⅩⅩⅩ位于市ⅩⅩⅩⅩⅩ，钢筋混凝土结构，高层，委估对象属。
10、分为两部分是出租经营过程中消耗品价值的货币支出另是管理人员的工资。根据行业惯例资料，取年租金的，则管理费元保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率，则保险费元④税费是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。依据税法及市税务部门资料，公有房屋出租应纳税金房产税按年租金的，营业税按年租金的，教育附加按营业税的，城市维护建筑税按营业税的，以上税费小计为，防洪保安费按年收入的，则元上述④总费用合计为元年纯收益元还原利率的确定还原利率是收益还原法中个重要的因素，目前国内国际确定还原利率的方法很多，这里主要采用复合投资收益率法，其公式为还原利率年期贷款利率期望得到的利润年期贷款利率为期望得到的利润。
11、达元，比上年增长。财政收入持续较快增长。年全年财政总收入亿元，比上年增长，其中地方财政收入亿元，增长。财政支出亿元，增长。年末全市金融机构存款余额亿元，比年初增加亿元，增长。在生活水平继续提高的同时，城乡居民储蓄存款有较大的增加。年末城乡居民储蓄存款余额亿元，比年初增加亿元，增长，金融机构贷款余额亿元，比年初增加亿元，增长。房地产市场分析作为城市先导产业的市房地产业近几年发展迅速，在全国房地产市场普遍低迷的情况下，近几年市房地产市场相对而言走低幅度不大，特别是切实可行的地价管理政策把市土地市场逐渐带入了科学化规范化的轨道，从而带动了整个房地产市场健康有序的发展，对促进市经济的发展特别是是城市建设的发展起到了巨大的推动作用。总体来说，房地产近几年总体发展。
12、前房价上涨的趋势还在持续之中，且未有停止的迹象。④工业房地产开发相对滞后，目前尚未真正启动。所有这些，都将刺激市商业住宅工业土地的投资和消费，房地产价格将会稳中有升，并有保值和增值的潜力。四最高最佳使用分析委估房地产位于市ⅩⅩⅩⅩⅩ，周围多为商铺写字楼，配套设施齐全，交通便捷,人流量大。委估房地产位于ⅩⅩⅩⅩⅩ第楼号，现作写字楼用，这和规划的使用状况致。根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。五估价方法选用估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途估价目的资料状况和市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。市场比较法是将估价对象房地产。
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