TOP28重庆市北部新区高新园人和街道H9地块项目投资立项申报材料.docx文档免费在线阅读 ㊣ 精品文档 值得下载

后万元项目投资回收期所得税前年北部新区地块项目可行性研究报告第页共页表项目资本金现金流量表序号年年年年现金流入销售收入其他收入现金流出项目资本金借款本金偿还借款利息支付营业税及附加土地增值税所得税净现金流量计算指标资本金财务内部收益率北部新区地块项目可行性研究报告第页共页四财务评价结论本项目所得税前财务净现值为万元，所得税后财务净现值为万元，均大于零所得税前财务内部收益率为，所得税后财务内部收益率为，均高于基准收益率。

财务评价可行。

第十章不确定性分析主要不确定性因素从房地产市场情况来看，影响本行业项目开发财务效益的主要不确定性因素有销售价格土地成本建安工程成本开发期税费借款利率等。

针对本项目的实际情况，土地成本是个具有较大不渐呈上升的趋势，高端项目的成功销售和区域优势的凸现，也拉升了普通住宅的售价。

二北部新区高新园年季度房地产市场分析年季度北部新区高新园区房地产市场总体情况是房地产开发规模较去年同期有所上升市场的二房和的三房销售也比较理想。

住宅销售价格从上表可以看出，受金科天湖美镇东方王榭棕榈泉国际花园协信城等高端项目的影响，该区域住宅销售价格直保持建筑面积元的高价运行，并逐区，另部分户型供应以为主，这源于保利香槟花园尚源印象劲力五星城等项目的大面积放量。

从销售情况来看，成交的多为区间的住宅，这多是高档产品的继续消化过程，而从普通住宅的交易情况来看，人流的增加及商业等相关配套的投入而成熟。

单位万元建筑第页共页住宅成交平均面积分析从区域供应户型来分析，年月至年月期间，以的户型供应为主，这部分户型多为园区内的拆迁安臵房及部分小户型社面积分析从上表数据可以看出，年月至年月，北部新区高新园区商品房成交面积万，其中住宅成交比重较大，达，非住宅成交面积仅为万，表现出该区域以住宅供应为主和商业配套不足的现状，区域生活配套还有待于随着非住宅住宅非住宅以上主力销售面积住宅销售量销售价格主力供应面积住宅分析高新园区商品房销售榭金科天湖美镇金科天籁城劲力五星城龙湖水晶郦城南极凤麟苑荣鼎国际协信城中兴渝景苑棕榈泉国际花园。

高新园区年商品房市场分析年月年月北部新区高新园商品房成交情况住宅看，房地产项目销售态势较好。

区域管辖内主要房地产项目保利香槟花园鲁能星城部分北岸新洲比华利豪园财富中心大众御湖苑上丁企业公园枫林秀水锋尚星空加新花园加新仁和欣座金科东方王中高档房地产项目，成为名符其实的富人区，纵观该区域房地产市场，存在着中间小两头大的现象，即以上述为代表的中高档项目和以安臵房和其它小项目为代表的中低端项目为主，从区域目前项目开发和土地供应来配套产业优势等条件，北部新区高新园区的房地产市场自年开始，便飞速发展，相继出现了以龙湖香樟林别墅比华利豪园金科天籁城金科天湖美镇棕榈泉国际花园协信城龙湖水晶郦城等第页共页高到万。

上述楼宇工业的大力发展，产业人员的大量入驻，必然会带动区域内房地产市场的发展，及促进住房供应结构的调整。

第三章区域房地产市场分析区域房地产概况总述凭借得天独厚的自然资源基础设施市政等项目万，到年年底形成万规模。

并于今年下半年全面开工建设太阳座土星科技孵化楼。

还将规划新的系列科技孵化楼，将楼宇产业十五规划由万提据官方信息，已经有近百万平米的商务楼投入市场，可以满足家以上科技型中小企业办公生产需要，目前其使用率平均达到了。

据了解，北部新区年将继续扩大楼宇产业，挖掘土地价值。

实施高新园中心区拓展区总部基地工业的新形态，具有占地少税源稳效益好等优势，可以解决土地资源紧缺与产业发展的矛盾。

北部新区高新园区结合自身发展优势和特点，大力发展楼宇工业。

目前，该区域七座星系列商务大厦和总部基地已投入使用，片区道路总长公里，已经建成道路公里五条金系列主干道已建成通车公里，目前正在实施的道路长公里，预计年前，高新园区将完成该区域全部道路建设。

三北部新区高新园区楼宇工业分析楼宇工业作为现代都市型化用地水面合计所占比例完善的交通网络北部新区高新园城市市政道路总长公里未含高速公路公里五条金系列主干道总长公里，人和组团道路总长公里，大竹林组团总长公里火车北站错落有致地分布在辖区内，目前已竣工的住宅规模约万平方米。

第页共页截止年月底园区土地供应基本情况类别合计公顷建设用地公顷非城市建设用地小计产业用地居住用地公共设施用地交通用地市政设施其它绿化错落有致地分布在辖区内，目前已竣工的住宅规模约万平方米。

第页共页截止年月底园区土地供应基本情况类别合计公顷建设用地公顷非城市建设用地小计产业用地居住用地公共设施用地交通用地市政设施其它绿化用地水面合计所占比例完善的交通网络北部新区高新园城市市政道路总长公里未含高速公路公里五条金系列主干道总长公里，人和组团道路总长公里，大竹林组团总长公里火车北站片区道路总长公里，已经建成道路公里五条金系列主干道已建成通车公里，目前正在实施的道路长公里，预计年前，高新园区将完成该区域全部道路建设。

三北部新区高新园区楼宇工业分析楼宇工业作为现代都市型工业的新形态，具有占地少税源稳效益好等优势，可以解决土地资源紧缺与产业发展的矛盾。

北部新区高新园区结合自身发展优势和特点，大力发展楼宇工业。

目前，该区域七座星系列商务大厦和总部基地已投入使用，据官方信息，已经有近百万平米的商务楼投入市场，可以满足家以上科技型中小企业办公生产需要，目前其使用率平均达到了。

据了解，北部新区年将继续扩大楼宇产业，挖掘土地价值。

实施高新园中心区拓展区总部基地等项目万，到年年底形成万规模。

并于今年下半年全面开工建设太阳座土星科技孵化楼。

还将规划新的系列科技孵化楼，将楼宇产业十五规划由万提高到万。

上述楼宇工业的大力发展，产业人员的大量入驻，必然会带动区域内房地产市场的发展，及促进住房供应结构的调整。

第三章区域房地产市场分析区域房地产概况总述凭借得天独厚的自然资源基础设施市政配套产业优势等条件，北部新区高新园区的房地产市场自年开始，便飞速发展，相继出现了以龙湖香樟林别墅比华利豪园金科天籁城金科天湖美镇棕榈泉国际花园协信城龙湖水晶郦城等第页共页中高档房地产项目，成为名符其实的富人区，纵观该区域房地产市场，存在着中间小两头大的现象，即以上述为代表的中高档项目和以安臵房和其它小项目为代表的中低端项目为主，从区域目前项目开发和土地供应来看，房地产项目销售态势较好。

区域管辖内主要房地产项目保利香槟花园鲁能星城部分北岸新洲比华利豪园财富中心大众御湖苑上丁企业公园枫林秀水锋尚星空加新花园加新仁和欣座金科东方王榭金科天湖美镇金科天籁城劲力五星城龙湖水晶郦城南极凤麟苑荣鼎国际协信城中兴渝景苑棕榈泉国际花园。

高新园区年商品房市场分析年月年月北部新区高新园商品房成交情况住宅非住宅住宅非住宅以上主力销售面积住宅销售量销售价格主力供应面积住宅分析高新园区商品房销售面积分析从上表数据可以看出，年月至年月，北部新区高新园区商品房成交面积万，其中住宅成交比重较大，达，非住宅成交面积仅为万，表现出该区域以住宅供应为主和商业配套不足的现状，区域生活配套还有待于随着人流的增加及商业等相关配套的投入而成熟。

单位万元建筑第页共页住宅成交平均面积分析从区域供应户型来分析，年月至年月期间，以的户型供应为主，这部分户型多为园区内的拆迁安臵房及部分小户型社区，另部分户型供应以为主，这源于保利香槟花园尚源印象劲力五星城等项目的大面积放量。

从销售情况来看，成交的多为区间的住宅，这多是高档产品的继续消化过程，而从普通住宅的交易情况来看，的二房和的三房销售也比较理想。

住宅销售价格从上表可以看出，受金科天湖美镇东方王榭棕榈泉国际花园协信城等高端项目的影响，该区域住宅销售价格直保持建筑面积元的高价运行，并逐渐呈上升的趋势，高端项目的成功销售和区域优势的凸现，也拉升了普通住宅的售价。

二北部新区高新园年季度房地产市场分析年季度北部新区高新园区房地产市场总体情况是房地产开发规模较去年同期有所上升市场成交量有所增加房地产市场竞争相对平和房价稳中有升。

房地产市场供应情况分析土地供应优化土地供应结构，是引导市场消费控制房屋积压，保障房地产市场健康发展的重要措施。

本季度北部新区高新园区共协议出让宗地宗，面积为公顷挂牌出让土地宗，面积为公顷行政划拨宗，面积公顷。

供应情况与上季度基本持平，较去年同期相比增幅较大。

预售许可登记本季度北部新区高新园区共进行商品房预售许可登记幢，户，总面积为第页共页万平方米。

和去年同期相比有所下降，近年来北部新区高新园区的商品房新增幅度直保持着个良好稳定的发展态势，竞争也相对平和，供需基本保持平衡，目前商品房累计可售面积约为万平方米。

房地产销售情况分析购房需求面积的选择本季度北部新区高新园区商品房销售最多的为以上的房屋，其次是以及的，都是偏大户型房屋，占本季度销售总量的。

这类房屋主要是由近几个月开盘的棕榈泉和协信城的联排别墅以及东方王榭的花园洋房构成。

从上图可以看出，这类房屋虽然面积大价格高但仍然拥有很大批的消费群，由于其小区环境优质楼盘总体规划好性价比高，因此始终还是不乏购买者。

另外，本季度的中等互型房屋也保持着定的销售量，位居第四，占总销售量的。

这类房屋由于面积适中，户型也受广大消费者青睐，因此直在北部新区高新园区保持着稳定良好的销售形势。

消费者对住宅单价收益率。

详细计算过程见表项目投资现金流量表。

财务内部收益率财务内部收益率是指项目在计算期内，各年净现金流量现值累计等于时的折现率。

反映出项目自身的实际动态赢利能力。

本项目所得税前财务内部收益率为，所得税后财务内部收益率为，均高于基准收益率。

本项目资本金财务内部收益率为。

详细计算过程见表项目资本金现金流量表。

表投资项目财务评价指标