1、售总收入投资净利润率企业净利润项目总投资。八环境保护措施由于本项目处于洱海边位臵特殊所以在建设之前就认真分析将来可能形成污染因素并提出相应治理措施确保项目在建设过程中和新社区形成后不对周围环境和洱海形成污染。可能形成污染因素生活污水厨房卫生间洗衣等形成生活污水生活拉圾家庭生活拉圾市场道路清扫拉圾汽车噪声汽车喇叭声和起动马达声在宁静社区中显得特别突出烟尘生态住宅区内使用不当燃料小餐馆油烟建设施工时尘土等都可能形成烟尘污染。保护和治理措施生活污水处理生态住宅区内雨污分流将生活污水归集到市政地下管网由市政统进行处理和排放。化粪池建造确保不参漏。生态住宅区雨水通过单独下水道排入小河通过小河自洁后排入洱海还可以结合生态住宅区美化修水塘在水塘经过沉淀自洁后再入洱海。生活拉圾处理在各组团设拉圾归集点生态住。
2、程费元万元建筑安装工程元万元装饰工程元格以及大理市房地产开发平均投资成本结合本项目规划设计思路和定位为高尚住宅生态住宅区要求来进行测算并适当放宽投资数额以免物价上涨或不可预测情况导致投资增长造成实际资金紧张。总投资额本项目总投资万元其构成如下土地费万元出让费亩万亩万元契税万元前期工程费万元勘察设计费万元三通平及土石方工程万元建安装饰费万元基础工程费元万元建筑安装工程元万元装饰工程元万元基础设施建设费万元供电元万元供排水元万元通讯邮电元万元绿化道路照明等万元公共配套设施费万元保安万元停车场棚万元公厕拉圾清运站消防等万元管理费万元财务费用包含贷款资金利息及其它费用万元不可预计费万元合计万元单位产品投资额为万。资金筹措建设项目所需资金主要通过以下渠道解决自筹资金含银行贷款万元预售商品房收入资金万元。
3、道路畅通为城市居民迁出市中心到城市周边山地建造优美住宅创造了条件住宅势必向着资源丰富山地移动山地生态住宅势必成为时代居住发展主流。海湾生态住宅区倡导是自然环境与生态健康低密度生态住宅有着高绿化率低密度良好通风采光条件将受到人们青睐。海湾生态别墅建设了符合时代居住发展主流。片区开发已初具规模东北有马尾山别墅项目和在建东海岸国际花园西南有新大陆和云南地矿开发石房子山别墅区以及已经启动满江住宅片区把项目和下关城区连为体区位优势不言而喻。施工期间交通水电供应交通目前已有可供大型车辆进出海湾生态住宅区机耕道和矿山盘山路从海湾生态住宅区山顶通过施工中材料运输较为方便。电力施工动力用电可从就近引入。施工用水城市自来水管网尚未进入地块可临时取洱海水用于施工。建筑材料采供现在基本所有建筑材料均已全部取消计划供。
4、界人士私营业主二次臵业者洁天然气或使用电炊不准使用木材和煤等固体燃料二是对区内餐馆进行定限制。必须有油烟油污等处理系统三是建设施工过程中先修区内道路勤洒水减少尘土飞扬。九综合评价与结论该项目是大理市满江规划区项目之符合国家发展房地产业政策和大理城市规划要求。从现代居住观念和长远发展眼光来看本项目具有定自然环境优势和市场潜力。项目总投资为人民币万元。建设规模平方米规划用地亩建设期年分为二期建设。项目建设部分条件已具备但还需政府解决规划用地林业基础设施配套等问题。本项目销售定价为庭院生态住宅净用地亩建筑面积约每幢生态住宅销售价格万元。双拼住宅净用地分建筑面积约每户生态住宅销售价格万元。连排住宅净用地分建筑面积约每户生态住宅销售价格万元。投资利税率和投资利润率分别为和。按预期计划销售完全部住宅企业。
5、户。套型设计庭院生态住宅净用地亩建筑面积约双拼住宅净用地分建筑面积约连排住宅住宅净用地分建筑面积约。叠拼住宅建筑面积约。底层设停车房象随着商业教育娱乐等各种设施完善住户入住把各种知识信息技术带进社区社区将形成独特文化氛围。改善了社区及周围环境质量生态住宅区建设不仅因上述交通条件改善和社区文化形成给周围村庄居民带来生活环境方面质改善而且生态住宅区独特建筑和区内绿化将起到示范性效果使周围居民重视环境绿化以提高环境质量。经济效益与财务分析销售收入与税金本项目除去各种配套公建设施外实际销售面积为。销售定价为庭院生态住宅净用地亩建筑面积约每幢生态住宅销售价格万元。双拼住宅净用地分建筑面积约每户生态住宅销售价格万元。连排住宅净用地分建筑面积约每户生态住宅销售价格万元。销售总收入万元套万元户万元户万元户万。
6、宅区建拉圾清运站由有关部门统定点处理。汽车噪声汽车喇叭噪声发动时马达声主要对生态住宅区内环境有定影响可以通过规划设计绿化建立有关管理制度来减少和控制其噪声影响。烟尘治理是在规划设计时生态住宅区燃料就定为清地生态住宅区技术经济指标居住总户数户居住总人数人总建筑面积建筑密度容积率绿地率住宅层数局部层生态住宅区设计原则和方案设计原则以人为本追求舒适人居环境。具有前瞻性使用新材料新技术引入新理念配备现代化管理系统。达到功能齐全安全舒适管理便捷优良效果。设计方案单体设计庭院生态住宅户双拼住宅栋户连排住宅户叠拼住宅户共计户。套型设计庭院生态住宅净用地亩建筑面积约双拼住宅净用地分建筑面积约连排住宅住宅净用地分建筑面积约。叠拼住宅建筑面积约。底层设停车房会客厅厨房餐厅卫生间工人房二楼以上为卧室起居室或客厅书。
7、引入合作资金万元投资计划在投资计划中土地采取次办理使用手续后次付清土地出让金。开发计划采取滚动开发分期建设。第期年年为其建设投资期主要集中在年和年完成建设第二期为年年为收尾阶段主要完成建设和室外道路管网绿化等。四项目资源与建设条件项目用地分析位臵位于海东镇下和村龙沟箐属大理市满江规划片区。依山面水符合中国五千年来对住宅科学选址原则。古人选址住宅原则是要求住宅须选择‚背山面水称人心山有来龙昂秀发水须围抱作环形明堂宽大斯为福水口收藏积万金关煞二方无障碍光明正大旺门庭‛清姚延銮阳宅集成这是合符科学选址。山地要选朝阳背山面水植被繁茂地面宽敞者才适宜于人们建宅居住。‚风水‛是中国传统民宅选址讲究之玄学讲究‚藏风聚气‛求得‚人兴财聚‛。建筑风水学选址法则好风水要后方高起有靠山前方开阔有水左青龙右白虎两翼。
8、元万元税金万元营业税万元万元城乡建设维护税万元万元教育费附加万元万元单位税收元成本估算直接成本万元土地出让费万元前期工程费万元建安装饰费万元基础设施费万元公共配套设施费万元间接成本万元管理费用万元销售费用万元财务费用万元不可预见费用万元项目总成本万元单位销售成本元单位经营成本单位销售成本单位税收元利税总额利税总额销售收入项目总成本万元利润总额利税总额销售税金万元企业所得税万元企业净利润利润总额所得税万元盈利能力分析从财务分析数据可知若所建盖生态住宅能按预期目标和价格销售则本项目有定经济效益和盈利能力。本项目主要静态财务指标如下商品房销售收入万元总成本费用万元利税总额万元税金万元利润总额万元企业所得税万元企业净利润万元投资利税率利税总额项目总投资投资利润率利润总额项目总投资销售利润率利润总额销。
9、浴满足了人性渴望回归自然本真。孔子说过‚智者乐水仁者。智者动仁者静。‛论语雍也南朝宋著名文人谢灵运写有‚山居赋‛宋书谢灵运传详说山居由来说山居具有‚网罗天地于门户饮吸山川于胸怀‛景观意识。受其影响人们在保存并发展现代文明同时重新将青山叠翠碧水萦绕自然召唤进入人们生活海湾生态住宅区其依山面水地理区位既可乐水又可乐山是智者和仁者必选家园。符合生态环境对人类健康要求。国际上有种颇为流行‚绿视率‛理论认为绿色在人视野中达到时人感觉最为舒适。而且森林作为‚城市之肺‛其独特生态服务功能早已获得人们充分认可。海湾生态住宅区现状植被好土层厚山涧有水棕树松树已成林体现着原始质朴本色环境优美到处洋溢着烂漫而清幽生活气息。符合时代居住发展主流。大理是个多山城市依山而居有着十分悠久历史。随着城市迅速发展人口不断增多。
10、房等三楼为卧室建身房露台等。结构设计按九度设防确保结构体系安全性合理性经济性。考虑当地常年有风情况趋利避害。为适应住宅空间灵活性多样性适应性和可改性要求采用框架结构形式层高米。线网设计生态住宅区内采取地下隐蔽线网设计不架设明线。所有电线电视通讯等线路采用专用地沟埋设。三投资估算资金筹措与投资计划投资估算主要是根据地价地形地质状况大理市当前各种主要建材如钢材水泥木材砂石料管材玻璃等材料市场价格以及大理市房地产开发平均投资成本结合本项目规划设计思路和定位为高尚住宅生态住宅区要求来进行测算并适当放宽投资数额以免物价上涨或不可预测情况导致投资增长造成实际资金紧张。总投资额本项目总投资万元其构成如下土地费万元出让费亩万亩万元契税万元前期工程费万元勘察设计费万元三通平及土石方工程万元建安装饰费万元基础工。
11、有小山丘围绕中央平地形成‚四神相应‛坐如龙椅。这是风水学上讲场气微波最好态势而海湾生态住宅区选址恰好符合建筑风水学上讲条件其地势就是像把龙椅背靠东南面向西北其地形简洁明朗背风而聚气是藏龙卧虎出人才之地。在纵方向上与自然相融气哈成可纵观洱海全景苍山全貌坐览四时风花雪月。交通便利符合人们‚回归自然‛心灵追求。对海湾生态住宅区可用八个字概括‚亲近都市拥抱自然‛这正是人类追求居所最高境界。因为它位于大理市繁华与宁静交汇处海东镇下和村地处机场路右边环境优美交通便利距州政府行政中心区仅为里距开发区管委会拟建办公楼为里距大理机场约里距大理火车站和客运中心里驱车从州政府行政中心区到海湾生态住宅区仅为分钟从大理市区到海湾生态住宅区仅为分钟既满足了人们生活工作便利想享受都市生活种种繁华又远离都市喧嚣感受大自然沐。
12、应。根据工程计划和进度安排可从市场厂家或商家直接订货和购进。主要建材钢材水泥木材玻璃砂石等供应宅销售价格万元。双拼住宅净用地分建筑面积约户生态住宅销售价格万元。连排住宅净用地分建筑面积约户生态住宅销售价格万元。销售对象总体市场定位为世纪大理人和事业成功人士量身打造海滨高尚住宅生态住宅区。地域以大理市为中心辐射周边市县以滇西及外销市场为辅。市场划分大理周边县市外销指大理州以外主力客户群大理市及其周边市县中高收入者这类客户拥有年万元以上稳定收入年龄在岁之间家庭结构简单生活品位较高拥有较高学历层次并拥有定身份和事业。主要对象大理知名企业中高级职员和营销精英当地金融通信医疗保险等企业就职成功中级阶层当地从事个体小规模加工私营业主建筑业老板等机关事业单位中层以上干部投资房地产保值增值人士周边或外地工商。
参考资料：
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大理海湾生态住宅区项目投资立项实施方案
