1、又采取系列房地产新政措 施，投资增幅逐月明显回落，全年增长，比年回落个百分点。 与此同时，投资规模也得到有效控制，但由于投资的惯性作用影响，投资完成额 再创新高，年苏州房地产投资达到亿元，在全国个大城市中位于第 七。见图。 图年苏州房地产开发投资额与增幅 投资比重上升产业地位凸现。苏州的房地产开发投资额在全社会固定资 产投资尤其是服务业中所占比重不断上升。年全市房地产投资占全社会投 资的比重为，占服务业投资比重为，处于历史的最高位，比年 分别提升了和个百分点。从行业投向情况看，我市的房地产业投资为 除制造业投资外的第二大行业，服务业中的第大行业，对拉动服务业投资乃至 全社会固定资产投资起到了积极而又重大的影响，产业地位凸现。。
2、都有力地促进 了房地产开发流通消费，推进了房地产市场发展。 居民收入的不断提高，为房地产发展提供了条件 年，蓬勃发展的经济，使居民手中可支配的收入增长迅速，年均 增长近。年苏州市区居民人均可支配收入元，居民可支配收入 的增加使其住宅消费能力提高，给苏州房地产业带来了巨大的商机，因此房地产 市场的火爆是苏州经济发展的个必然表现。 新的城市规划与建设为苏州房地产的发展创造了广阔的空间 近几年，苏州按照适度超前突出重点城乡体配套完善的要求，继续 加大基础设施建设力度，逐步建立起系统化网络化现代化基础设施的主体框 架。优先发展和完善城市基础设施，加快城市道路交通网络建设，完善城市路网， 沟通城市环路，增加古城与园区新区及其他新城区的连接。
3、质居住用地商业用地综合娱乐用地 土地供应 面积区域 中心城区园区吴中区新区相城区 从供应区域看，成交土地主要集中在中心城区吴中区和园区，值得注意的 是地块位置的集中处将成为热点板块，如劳动路片区改造所带动的胥江板块， 新开发区建设所驱动的木渎越溪板块。 吴中区房地产市场分析 吴中区地域较广，空间跨度大，各镇自然条件和经济发展状况不尽致， 吴中区长期以来作为苏州郊县，其房地产发展具有自身较为特殊之处。苏州山 水美，精华在吴中，地处苏州南大门的吴中区，历史悠久人文荟萃，自然风 山水得天独厚，吴中的秀丽山水，孕育了这里深厚的文化底蕴，无处不在的文化 气息又增添了山水物种独特的个性魅力，造就了吴中区人无我有，人有我优 的人居环境。
4、联系愈加紧密。区内生活机能成熟完善，主要配 套设施如下 教育吴中实验小学苏苑实验小学城西中学振兴职业中学 医疗吴中区人民医院长桥医院美之国社区卫生服务站 购物华润超级广场长桥农贸市场 餐饮苏苑饭店香雪海饭店南开大酒店新梅华大酒店豪仕登大酒 店 娱乐钱柜俱乐部钻石年代俱乐部 银行中农工建四大国有银行吴中区支行及分理处邮政储蓄 公交路路路路路路路等余条线路 区域特征早期产品以别墅和多层住宅为主，现转向以小高层和高层为主， 兼有少量别墅和多层住宅。 均价别墅元平方米 多层元平方米 小高层高层元平方米 吴中经济开发区板块 吴中经济开发区位于长桥以南，与吴中区中心城区相隔条大运河，区内 总论 项目建设背景 苏州。
5、万元，现场建设条件具备。 针对商品房升级代换，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和苏州市已有部分 收入较高的住房消费群体，户型规划以高档住宅，根据对苏州市住宅市场分析预 测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。 主要技术经济指标 石湖之韵二期项目主要技术经济指标见表。 表石湖之韵二期项目主要技术经济指标 序号项目名称单位指标 小区规划总用地平方米 总建筑面积平方米 其中住宅建筑面积平方米 公共建筑面积平方米 户均面积叠加式平方米 联排式平方米 双拼式平方米 停车位辆 临时停车位辆 绿化率 容积率 建设投资万元 每平方米建设投资元 投资利润率 全部投资内部收益率税前 全部投。
6、 投资结构较合理区域协调发展。房地产市场经过多年的洗礼渐趋成熟， 企业开发紧紧围绕市场需求，投资的结构渐趋合理，形成了以住宅为主商务为 辅的投资格局。年期间，全市住宅投资年均增长，略高于房地 产投资增长水平而商用房办公楼等商务房亦占定比例，与城市发展市场 需求相适应。 随着交通等基础设施建设的推进，苏州市区房地产迅速崛起，房地产开 发改以前中心城区为重心的格局，形成了以市区为龙头，各县市联动的特点， 年，苏州个市的房地产投资额达到亿元，占总投资的， 比九五时期上升了个百分点。见图。 图九五十五期间区域房地产投资情况对比图 房地产开发 开发能力迅速扩张。纵观苏州多年来的商品房开发状况，可以发现，自 年以来，苏州的房地产市场进。
7、道。通过树立良好 的城市形象，苏州创造了越来越优越的投资环境和人居环境。 ④土地招拍挂政策对苏州房价的上涨起到了推波助澜的作用 为进步规范房地产市场，苏州市政府在年出台了土地使用权出让招标 挂牌拍卖的新政策，使苏州房地产业运作更加透明公开规范，同时也标志着 我市房地产业走向成熟。房地产开发投资额及房价在土地拍卖的推动下步步走 高，土地政策的改革促进了房地产的发展。 目前我市的房地产市场处于宏观调控后稳步发展阶段，随着苏州两个率先 进程推进，房地产市场将有个新的发展机遇。 苏州市居民购房的意向与特点 根据年初苏州市房管部门所作的次大规模的购房需求社会调查，结 果如表所示，我们可以目前市场主流购房理由是改善居住，万到万的 总价最易。
8、资净现值税前万元 全部投资投资回收期税前期 二市场分析和产品定位 苏州市房地产和住宅市场分析 近五年，我市房地产市场繁荣活跃，二级市场联动发展，开发力度加大， 投资规模扩大，市场房价飙升，运行态势良好。房地产业得到长足发展，产业作 用日益显现，地位日趋增强，成为推动投资的着力点，扩大内需促进消费的新 亮点，拉动经济的新增长点。 年苏州房地产发展态势 房地产投资 投资规模创新高增幅落差大。在国家宏观政策向好，全市经济持续快 速发展城市建设日新月异居民生活不断提高的大环境下，我市房地产市场呈 现出规模增速度快起伏大的发展态势。年年均房地产开发投资额 增长达到，其间三年出现超常规发展，年分别增长 和，继年实施宏观调控后，年国。
9、城市规划中的旧城改造，其 二则为新城区发展规划产生的土地供应。 旧城改造 年房屋的拆迁主要集中在三个新城区平江区金阊区沧浪区， 拆迁规模数量与年持平。同时，政府对原本处于古城区内的企业实行退 二进三的政策，企业的搬迁也产生了些可供交易的土地。 新城区规划 中心城区的不断外延政府对古城区居民的外迁引导政策，使得可供应交易 的土地范围不断扩大，同时，由于新城区的从头做起，良好的规划及政府的支持， 同时又相对低廉的土地价格，新城区内的土地对开发商来说吸引力较大。 年苏州市公开拍出让土地成交面积平方米，可建面积达 平方米，平均成交价元平方米，平均上涨幅度约。从用地 年出让土地的有关情况如表所示。 表年苏州市土地出让情况分析表 用地。
10、了快速发展期，其中年三年的施工面 积增幅都接近或超过。五年的环比增幅分别为 和。见图。 图年苏州商品房建设情况 供应能力不断增强。十五期间，苏州市商品房的竣工面积达万平 方米，是九五时期的倍。年起，苏州房地产市场销售火爆，商品房品住房供应量下 降，高档商品房供应增加，导致商品房平均价格上扬。投资和投机性购房拉 动。 苏州房地产发展的主要动因 经济的持续增长和政策因素的调整，加快了房地产的发展 苏州经济的持续快速发展，为苏州房地产发展奠定了坚实的经济基础，苏州 自年起，人均超过美元，年全市地区生产总值突破 亿元，达亿元，总量居全国第五。同时，住房分配货币化放宽住房公 积金和商业贷款等政策的实施，以及多层次住房供应体系的建立。
11、被购房者接受，园区成为购房首选区域，房产价格和地理位置成为购房 首要因素。 表购房意向调查表 购房 类型 项目多层层以下中高层层高层层以上跃层式联体别墅别墅 比重 面积项目 比重 总价项目万万万万 万 比重 购房 地段 项目新区园区吴中区相城区市区 比重 购房 意图 项目 首次购房满 足基本住房 需要 二次购房 改善居住 条件 投资收益给子女父母购房拆迁购房 比重 购房 最注 意的 因素 项目房产价格物业管理地段交通便利性周边环境 比重 住宅 类型 项目商品房二手房使用权房 比重 从苏州市的土地供应看未来段时期苏州房地产市场的发展趋势 苏州市土地市场供给主要来源于两方面其。
12、这是上天给与吴中区的恩赐。为了用足用好这张山水名片，吴中 区将区域定位为山水苏州，人居天堂，充分发挥得天独厚的人文自然地 理环境等优势和紧邻中心城区的集聚效应，以区域房地产开发为切入点，梯度 开发各类房地产项目，由此带动整个吴中区城市建设和经济发展进程，争取将吴 中区大造成长三角地区的中心花园人居天堂。 纵观整个吴中区的房地产开发和城市建设现状，各具特色的四大居住板块 的发展脉络清晰可见 长桥板块中心区板块 长桥板块是吴中区区政府所在地，也是全区经济文化中心。经过数年的 建设，长桥板块已经形成颇具规模的居住区域。据统计，现该区域内常住人口约 有万人。这带的基础设施完善，交通方便，区内十多条公交线路使长桥与 苏州市区园区新区和相城。
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江苏吴中地产集团公司石湖之韵二期项目立项投资可行性分析报告