1、素从目前规划草图上看，东南北沿路三个点均规划大型商业结构。其销售将会存在较大难度，使项目盈利模式发生定的变化。综合分析从以上分析来看，项目优劣势机会及威胁点都较为客观的明显存在。但项目开发资源优势大于劣势，机会多于威胁。相信只要拆迁顺利，对项目的产品定位准确，以品牌化原则实施开发运营，全力将项目打造成凤台最具品质的楼盘，同时，再辅以精准有效的推广手段，本项目的开发必将成功。第五部分项目产品初步定位项目概念规划解读与分析规划草图指标统计项目总用地面积亩，总建筑面积平方米。其中，住宅面积平方米，商业平方米，配套平方米。规划将项目分为三个区块。地块面积亩总建筑面积平方米其中住宅平方米商业平方米配套平方米容积率建筑密度地块面积亩总建筑面积平方米其中住宅平方米商业平方米配套平方米容积率建筑密度地块面积亩总建筑面积平方米其中住宅平方米商业平方米配套平方米容积率建筑密度尽管提供的规划草图是属于方向性的，指标数据也是暂定的。但我们仍以此为出发点，对项目规划方案进行解读和阐述，以为对今后销售前景作为依据。规划解读根据提供的草图规划思路，较好的处理与城市环境之间的关系。建筑层高布局，以及道路组织等基本符合和满足地块资源特点本规划的出发点为尽量利用土地资源，容积率做到。因此表现为住宅层高均为层，并在小区主干道规划有层的内街。建筑密度达到左右本规划为了尽量利用沿街的商业价值，沿街均规划为层商铺，且在东南西三个节点规划大型商业，其中个为层本规划为了降低开发成本，尽量减少地下室的体量。目前尚不知具体数字。规划分析根。
2、效益。这是个比较大的矛盾如果停车主要放在地面，原本建筑密度就高，再加上道路，绿化面积越加减少。如此恐难以作出高品质社区概念，而且相关的规划指标难以通过。而根据高层建筑人防要求，也难以解决指标问题。般的做法是人防结合停车来规划地下空间。如果考虑停车与开发成本的矛盾，我们建议局部区域设计为半地下停车空间，即将部分地面如中心花园或幢间等抬高。这样既满足停车需要，满足绿化空间，又满足降低开发成本目的。具体需要通过结合凤台停车率规范，以及规划设计满足各项要求。◎其他政府对幼儿园等配套是否有要求如果将项目分散为各个街区，则可能不会有强制性规划要求。否则则会有。即使作为项目自身配套要求，也必须设置个幼儿园。其余如宽带红外线周界报警楼宇对讲巡更系统等智能化。第六部分项目开发效益分析开发成本估算序号费用名称数量费用标准元费用金额万元备注土地费用二前期工程费用规划设计费用勘探费用标底编制招投标管理费工程审计测绘三基础设施建设费供电工程供水工程排污工程煤气工程室外管线费用道路工程绿化工程四建安工程费桩基单体土建层高层住宅层高层住宅商业及配套地下停车场电梯消防智能化质监费监理费五不可预见费土地平整费用公厕垃圾站其他六广告费策划费媒体推广费七税费营业税及其他总计二开发收益估算序号物业类型面积销售价格元总价亿元住宅约沿街商业约商场超市约地下车库个车位计万元个约总计三开发效益测算根据基本测算开发效益总销售收入开发成本土地款亿元亿元土地款后记项目开发结论根据上述从凤台社会经济发展楼市趋势消费者需求，以及项目各项资源评估。
3、型，面积为方的三室或四室。顶层应考虑设计复式户型。环境景观项目周边可以借景的元素较少，应充分考虑通过建筑围合后，营造中心组团幢间三重空间的绿化景观，提高项目的居住品质和品牌形象。所有景观建议采用对称几何的欧式园林风格，体现出人文价值和艺术价值的效果。其风格与建筑和谐成趣，而造价与其他风格相近。从而在凤台独树帜，成为项目的大卖点。小区配套◎会所根据项目分区规划，建议设立多会所。但会所的能应有区别，高端区会所应考虑各种功能的规划，如休闲娱乐等而其他的可考虑以物管功能为主。并可结合高层裙楼规划。◎健身游戏在小区内部结合景观，配设健身游戏豪园万方欧典豪园，城市新贵专属等点评该楼盘较为注重项目的整体形象包装，销售部装修及销售物料定程度上皆较有质感，虽项目离市区有定距离，销售预期仍然较为乐观。二凤台楼市整体分析通过对凤台楼市的初步调查研究，我们认为凤台的楼市整体呈现出稳步健康理性发展的基本特征，具备优质的楼盘开发环境条件。具体分析如下。发展健康理性凤台楼市近年直保持健康稳步发展的态势，与经济发展，人民生活水准，城市发展等保持和谐的关系。房价与收入比基本平衡自住型的刚性需求与开发量平衡土地放量与市场需求平衡近年的土地放量楼盘开发量房屋存量关系平衡。房价近年处于稳步上扬的趋势。毫无疑问，凤台楼市的健康发展，与政府引导经济相对发达四线城市等原因密切相关。市场需求大于供应由于凤台县领域东面与南面皆为淮河所环绕，西北面为煤矿开采区，特殊的城市地理特征定程度上限制了城市规划发展的拓展，也使得凤台县城中心区内的土。
4、。而西区块商场则可以取消。其理由是东区块的两个大型商业规划是成立的。为城市交通重要节点，有利于聚集人气，具有相当高的商业经营价值为连接城区商业中心的过渡带，有利于将城市商业引导到项目，同样具有具有相当高的商业经营价值如果东区块规划定位南北走向商业步行街，与南北大型商场呼应，实现商业经营优势互补，联动发展共赢的原则相比之下，西区块的大型商业就显得多余，经营价值较低。而且大型商场销售困难，般以出租为主，对开发效益而言不高。项目中过多的大型商场会影响资金的及时回笼，且加大开发商的物业经营压力。除非在规划前就有大型商业经营项目已经确定。如果项目周边无农贸市场，西区块的大型商业则适宜定位农贸市场。建筑及户型◎纵观凤台住宅建筑，现代与新古典杂陈。建议本项目采用现代简欧风格，为目前线城市较为流行。其基本特点是，现代与经典有机结合，都市感强烈，集大气简洁尊贵于体，适合高品质高层住宅建筑。而造价与其他风格基本致◎户型结构必须考虑高层得房率较低的弊端，充分利用阳台飘窗等空间的设计利用以及动静分离，干湿分离，卫生间全明等人性化原则。在实用化市场化基础上，力求创新◎户型面积应根据市场需求进行配比。目前国家又强调户型必须做方以下的政策，未知凤台如何执行。根据我们的市场调研，本项目户型面积定位宜舒适型结合实用型相结合设计原则，既控制好总价，又具有定的前瞻性。主力户型建议为方的二室二厅卫方的三室二厅卫方的三室二厅二卫。其余补充户型根据不同位置楼层进行考虑。东区块的核心位置景观好的楼宇，可考虑做些舒适型与豪华型结合的户。
5、据建筑布局，及交通组织设计特点，将整个东区块分成三个大型组团或个组团，组团之间通过开放式的城市道路引入，使东区块具有街区式概念。项目街区式概念规划，具有三大优势有利于使内铺变成沿街外铺，提升经营价值有利于今后根据拆迁进度，控制开发节奏有利于后回迁户相对集中居住，避免与其他购房户影响。但项目街区式概念规划，同样存在两点劣势不利于规划出优越的居住环境原本规模化的小区被分割为相对零散的小型住宅区，不利于项目品牌形象的塑造项目东南西三个节点大型商业规划，其利在于突出商业布局的均好性效果，能够充分提升各沿街店铺的经营价值但不足在于中心不够突出，商业平均使力后，反而使商业集群价值削弱，经营价值降低。二项目产品初步定位因项目尚处于前期酝酿阶段，各种经济技术指标未确定。项目的产品定位只能停留在对现草图基础上，并结合地块资源特点，以及前期调查的基础上的建议和思考。总平布局◎建议项目东区块采用街区式与小区式规划布局形态。即保留草图上南北走向的交通组织，沿此道路规划沿街商铺也可保留通向凤城大道的支路。其优势是依托水系打造凤台最具风情特色的，集餐饮休闲购物娱乐体的商业步行街，塑造概念鲜明的品牌形象商业步行街的经营价值较高，有利于实现开发效益满足部分商业回迁户需要，实现开发效益最大化将东区块的南北走向道路的西面，打造成凤台内部环境最佳的最具居住品质的高端小区动场所，使老人儿童在小区内部就能享受。◎停车草图中规划建议尽量利用地面停车空间。原因估计是地下室建安成本较高，且般四线城市住户不喜欢到地下去停车而无法体现开发。
6、开发效益分析。我们认为本项目是个优质的难得的房地产项目。只要拆迁顺利，项目产品定位准确，规划设计科学合理，推广策略与手段得当，适当控制好开发成本。定能够开发成功，取得良好可观的开发效益。可以考虑东区块的南北走向道路的东面，作为拆迁户主要回迁集中区域。因该处临近城市主干道和城市入口交通枢纽的大型圆盘，环境嘈杂。但该处有水系可借景，有利于做出特色景观。这是个问题。需要进步考虑。◎建议适当降低容积率。目前均为层。究竟降低多少尚需进步测算。我们初步建议控制在容积率左右比较合理。其理由是尽管项目位置优越，市场对高层住宅也能接受。但楼层越高，得房率越低。市场接受率肯定受影响。凤台其他高层楼盘，要么主要是小高层，中高层只是极少数。而本项目均为中高层层建安成本及配套费用较层有定提高，但销售价格未必有差异。开发成本与效益未必成正比高层的物管费维修费等成本较高，对消费者有较大影响按草图技术指标，无论是建筑层次，还是建筑密度，即使在二线城市，也是罕见的般这样容积率是商务楼或商业的开发指标。这样双高指标，是难以开发出较高品质的住宅产品的如果适当降低容积率和建筑密度，既能做出较高品质的产品，如增加环境绿化降低市场抗性又能降低开发成本。对此问题，希望甲方能够慎重考虑。如果甲方能够接受这样的思路，我公司将通过深入研究，协助设计院完善项目规划。◎建议商业相对集中。目前项目规划有万方左右商业，共分为沿街商铺内铺和大框架商场三种类型。如果东区块南北走向商业步行街成立，则草图上东区块的两个商场正好首尾相接，有利于步行街的经营。
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安徽凤台县项目可行性研究报告