1、类其它附图定量访问企业行业分布定量访问企业人员规模从本次定量访问的人员规模分布来看，主要集中在人以下，占其次是人员规模在人之间的企业，占。人以下人人人以上附图定量访问企业人员规模定量访问企业年营业额本次访问企业的年营业额主要集中在万之间，占略强，年营业额超过亿元的企业占总体样本量的。万以下万万万亿亿亿亿以上附图定量访问企业年营业额第二章北京写字楼市场供给分析北京市现有顶级写字楼供给分析顶级甲级写字楼的划分标准写字楼的等级划分标准主要是按照项目设计的软硬件方面包括楼宇外观设计内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到级写字楼水平，具体指楼宇自动化系统，通讯自动化系统，保安自动化系统，消防自动化系统，办公自动化系统设备设施如电梯等候时间中央空调管式数量停车位数量配套服务设施电力负荷绿化夜间照明等方面是否与世界甲级写字楼水平同步软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。顶级写字楼除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大的区别在于其商圈的代表性和标志性及对商圈的辐射力影响力，比较典型的代表有嘉里中心国贸中心南银大厦东方广场数码大厦远洋大厦华润大厦等。另外从销售价格和租金来看，顶级写字楼售价基本上在元平米以上，租金在元月平米以上甲级写字楼硬件方面外观设计内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于秒，中央空调为四管式软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。比较典型的代表有国际企业大厦中关村大厦恒基中心招商局大厦等。从销售价格和租金来看，甲级写字楼售价基本在元平米左右，租金在元月平米以上乙级写字楼硬件方面外观设计。
2、淀区国际金融中心西城区建威大厦西城区远洋大厦西城区中化大厦西城区如果按照区域性地标以及租金双重标准划分顶级写字楼的话，上述项目满足要求的并不多，主要有如下项目。附表北京顶级租金及地标建筑写字楼分布物业名称建筑面积万平米城区租金月平米国贸中心朝阳区嘉里中心朝阳区京广中心朝阳区京城大厦朝阳区南银大厦朝阳区华润大厦东城区东方广场东城区远洋大厦西城区数码大厦海淀合计平均以上项目总体建筑面积为万平米，平均租金接近元值最大值附图不同区域在建在售项目车位数量从车位的配置标准来看，每万平米车位数量各个区域之间存在定的差异，但差距已经明显缩小，朝阳门区域项目车位配置标准最高，达到个万平米，最低的为建外，为个万平米，基本上集中在个万平米之间。朝阳门西直门国贸金融街北三环东直门亚奥中关村西长安街建国门外总体平均个数最小值最大值附图在建在售项目车位配置标准个万平米从停车场的管理来看，目前还是以自己管理的方式为主，委托专业停车管理公司约占左右。专业车管物业自管附图在建在售项目停车场管理模式在建在售写字楼物业管理模式从在建在售写字楼项目的物业管理公司来看，基本上以国外公司为主，目前也基本上在管理北京比较知名的物业，如第太平世邦仲量行等。第太平戴维斯世邦魏理仕国贸物业酒店管理有限公司戴德梁行北京仲量联行物业管理公司北京城建物业管理公司附图在建在售项目物业管理公司从在建在售写字楼项目的物业费来看，基本上在元平米月之间，不同区域之间存在定差异，国贸及区域比较高，但总体平均水平比较接近。国贸朝阳门建国门外中关村东直门金融街总体平均值最小值最大值附图在建在售项目物业管理费四未建已规划项目的研究项目组通过。
3、附表写字楼需求研究模型新增不同类型服务行业企业的数量通过各国商会工商部门相关专家或机构了解并预测现有不同类型服务行业企业的数量通过对现有写字楼调研及相关机构之数据获得所调研企业的数量所调研之欲新购办公面积的不同类型现有企业数量通过对现有企业调研获得数据所调研之欲扩租办公面积的不同类型现有企业数量所调研之欲缩减租赁办公面积的不同类型现有企业数量缩减租赁面积的比例购买概率租赁概率需求面积通过对现有企业调研数据分析获得缩减租赁面积通过对现有企业调研数据分析获得具体计算方法描述如下新增服务行业企业之新增购买需求面积新增不同类型服务行业企业数量购买概率需求面积现有企业之新增购买需求面积现有不同类型企业的数量购买概率需求面积新增租赁面积新增不同类型企业的数量现有不同类型企业的数量租赁概率需求面积缩减租赁面积新增不同类型企业缩减面积现有不同类型企业之缩减租赁面积总面积需求新增企业购买平均需求面积根据深度访问和定量电话访问购买型企业未来的平均需求面积，分别为深度访问平均需求面积平米电话访问平均需求面积平米由于深度访问基本上属于比较大型的企业，面积需求存在偏大的可能性，所以在此使用电话访问的平均需求面积数据。年写字楼购买需求面积年新增服务业对购买甲级顶级写字楼的需求本年度新增服务企业数量购买概率需求面积但由于新增企业不完全选择甲级顶级写字楼办公，按照目前北京市甲级顶级写字楼占总体办公写字楼的比例对上述数据进行调整。以上的购买概率是年到年之间的购买概率，根据目前企业的购置计划，其实现概率分布如下附表年购买概率分布时间购买概率分布年年年年及以后所以具体到年新增企业当年的购买需求。
4、华隆房地产有限公司朝阳三元桥曙光西里甲号三元桥华贸中心写字楼北京国华置业有限公司北京市朝阳区西大望路项目立项日期及规模在项目立项日期方面，年立项的项目共有个，年立项的项目共有个，还有个项目，即建国门外大街的友谊大厦，立项时间不祥。项目规模上，目前已经查到的总建筑面积共是万平米，其中最大的是商圈的财源国际中心，其建筑面积达到万平米其次是北京耀辉国际城华贸中心写字楼，两者建筑面积都是万平米再者是建筑面积万平米的北京万达广场二期友谊大厦。附表未建已规划项目立项日期及规模项目名称立项日期规划建筑面积北京万达广场二期年月日占地万平方米，建筑约万平方米广义大厦年月日不祥新源大厦二期工程年月日不祥北京耀辉国际城年月日万平方米海育大厦年月日不祥富丰科技大厦年月日平米永利广场年月日不祥国润大厦年月日平方米渴望科技大厦年月日不祥财源国际中心年月日万平米浩洋大厦年月日万平方米江西大厦年月日不祥华麟科技大厦年月日平方米融祥大厦年月日不祥北京科技大厦年月日不祥天宸大厦二期预计年底开工万平方米友谊大厦不祥万平方米第三置业未建已经规划万平米华贸中心写字楼年月开工万平方米第三章北京写字楼市场需求分析字楼需求研究的基本假设对写字楼的需求主要是第三产业，本次研究的是甲级及顶级写字楼市场的需求，从需求的性质来看，主要是两类第类是新注册服务行业企业对甲级顶级写字楼的需求第二类是目前已经在写字楼里办公的企业对甲级顶级写字楼的需求，对这部分企业需要研究的是净需求，所谓净需求是综合考虑该部分企业存在扩租缩租搬迁等多种情况以后对甲级顶级写字楼的综合净需求在个具体时间段对北京市甲级顶级写字楼的需求是以上两种需求之和。
5、内外公共装修标准与甲级写字楼相比较差，部分达到级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于秒，中央空调为两管式软件方面物业管理服务未达到星级酒店的标准。比较典型代表有海龙大厦京广商务楼海淀新技术大厦理工科技大厦和乔大厦翠微大厦等。从售价和租金来看，乙级写字楼售价在元平方米左右，租金在人民币元天平米丙级写字楼硬件方面外观设计内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施及办公服务，设备设施基本为国产电梯分体空调等软件方面为传统的物业管理服务。已旧楼改造和酒店改造的项目居多，市场上最为多见。丙级写字楼售价在元平米以下，租金在元天平米以下北京顶级写字楼供给及租金分析总体状况按照顶级写字楼租金标准在元月平米，目前北京市已经入住的顶级办公物业的总面积达到万平米，其中朝阳区万平米，占，平均租金水平为元平米月东城区万平米，占，平均租金水平为元平米月西城区万平米，平均租金为元平米月，占海淀区万平米，占，海淀区平均租金为元平米，目前所有在建在售顶级写字楼的总体平均租金为元平米月。朝阳东城海淀西城附图北京顶级写字楼区域分布比例朝阳东城海淀西城总体附图北京顶级写字楼平均租金分区域附表北京顶级从租金角度定义写字楼分布物业名称建筑面积万平米城区租金月平米国贸中心朝阳区嘉里中心朝阳区长富宫中心朝阳区京广中心朝阳区赛特大厦朝阳区北京凯宾斯基饭店朝阳区北京发展大厦朝阳区京城大厦朝阳区南银大厦朝阳区丽都广场朝阳区国际大厦朝阳区华彬国际大厦朝阳区亮马河大厦朝阳区使用现代盛世大厦朝阳区亚洲大酒店东城区使用港澳中心东城区华润大厦东城区中粮广场东城区东方广场东城区新世纪饭店写字楼海淀区使用数码大厦海。
6、规划部门开发商查询，共发现个未建已经规划的项目。项目基本信息目前在东直门未建已经规划的项目就个，是北京京茂房地产开发有限公司开发的永利广场，具体位置在朝阳区工体北路。商圈规划未建项目有个，三元桥附近未建已规划项目有个，金融街个，个商圈相加共有个未建已规划项目，这些项目分布在东直门商圈的周边，对于本项目在未来的推广将是个很大的威胁。余下其它项目分布较远，对本项目影响不大。附表未建已规划项目基本信息项目名称开发商名称项目地址所属商圈万达广场二期北京万达广场房地产开发有限公司朝阳区建国路郎家园号广义大厦北京宸京房地产开发有限公司宣武区广义街号新源大厦二期北京千禧房地产开发有限公司朝阳区新源街三元桥耀辉国际城北京耀辉置业有限公司朝阳区西大望路海育大厦北京市海育房地产开发有限公司海淀区复兴路号中关村富丰科技大厦北京龙天陆房地产开发有限公司丰台科技园区地块永利广场北京京茂房地产开发有限公司朝阳区工体北路东直门国润大厦北京华树房地产开发有限公司西城区阜外大街号金融街渴望科技大厦北京青龙房地产开发有限公司海淀区四季青东冉村中关村财源国际中心北京建机天润房地产开发公司朝阳建国门外大街号浩洋大厦北京浩洋房地产开发有限公司西城区宣内大街东侧金融街江西大厦江西省人民政府驻北京办事处丰台区东铁营横条八号华麟科技大厦北京欣安房地产开发有限公司朝阳区霞光里号三元桥融祥大厦北京圣乔房地产开发有限公司西城区平安大道金融街北京科技大厦北京科源房地产开发有限公司西城区西外大街号西直门天宸大厦二期北京天惠置地房地产开发有限公司西城区金融街中心金融街友谊大厦北京友谊置业有限公司建国门外大街号第三置业北京恒阳。
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东直门某项目写字楼部分前期定位及投资立项可行性计划书
