1、楼大厦和宽阔平坦环境 优美的城市主干道边是布局零乱道路狭窄不平市政配套条 件差房屋低矮破旧的老居民区。两者形成鲜明对比，极不协调， 与老城区在市区所外的区位极不相称。项目场址区域是其中较典型 的例子。 棉二生活小区地处城市中心，始建于上世纪年代，整个小区 布局混杂，建筑物年久失修，许多服务配套设施陈旧不堪，已不能 适应居民的生活需要，且区域内居住环境较差，大部分房屋已成危 房，与周边有不协调，严重影响城市面貌和城市品位的提高，对其 进行改造已迫在眉捷。 为合理利用城市土地优化城市空间布局落实城市规划改善人民群众的生活环境和居住条件提升城市形象加快城市现代 化进程拉动经济增长失去城市经济发展和社会进步，本着优势 互补互惠互利共同发展的精神，经友好协商，石家庄市中宏房 地产开发有限公司与石家庄市常山房地产开发有限公司达成协议， 由石家庄市中宏房地产开发有限公司对棉二生活小区进行整体改 造。 项目建设的必要性 项目建设是加快旧城改造步伐的需要 项目场址现有建筑大部分为上世纪五十年代建设的居民住宅 楼，大都年久失修破损不堪，属危改房屋，随着项目场址周边旧 城改造，场址上现有建筑将与周边城市改造后城区面貌极不协调， 将越来越不能适应城市规划和发展的要求，因此急需进行相应的改 造。 土地是不可再生的宝贵资源，节约土地是我国的基本国策。在 寸土寸金的旧城区，节约土地，提高土地利用率具有更重要的意义。 项目拟选场址占地面积约公顷，根据摸底调查，目前，场址上 住宅建筑面积约万。
2、据资料显示，在上世纪年代初，发达国家人均住房 建筑面积分别是美国英国法国日本。 世界各国的经验表明，在人均住房面积达到之前，人均国内生 产总值在至美元时，住房会保持较旺盛的需求，我国房地 产业正处在这样的时期。根据专家预测，未来十年我国房地产市场 容量约为亿，其中提高居住水平改善居住条件需亿 城市化进程加快，城镇人口增加约需亿自然折旧，更新住房 约需亿。随着居民经济收入的进步提高以及各种启动房地产 市场的配套政策和措施如商业银行对个人购房实行抵押贷款规模 逐年加大，住房公积金贷款，住房货币化分配，住房二三级市场 的启动等的实施，将进步提高个人购房能力，使潜在需求转为现 实消费，住房消费市场总体上看前景良好。另方面，近年来我市 房地产业的快速发展，有效地改善了居民居住条件，居民住房已由 短缺过渡到生存型，正在向舒适型转变。住房消费市场逐渐成熟，购房者的消费行为更趋理性化，不但要求合理的户型和宽敞的居住 空间，更要求环境优美，配套设施和功能齐全，物业服务周到等， 商业住宅正在由以价格为主要竞争手段向在品牌规划设计物业 管理形象包装生活理念等更高次上展开竞争转变。开发商只有 顺应这市场变化趋势，才能赢得市场。 我市房地产市场发展趋势 从近年商品房销售情况看，凡是具有规模大环境优美户 型合理配套完善功能齐全物业管理水平高的小区项目均受到 购房者青睐，有的甚至出现热销。 随着经济收入的提高，住房货币化分配进程的加快，住房二 三级市场的启动，商业银行抵押货款逐年增加以及公积金。
3、以东广安大街以西中山路以北谈南路以南的地域内。具体位置见场区区域位置图。 土地综合利用情况 本项目属旧城改造项目，本项目用地性质以住宅公寓为主， 附建部分办公商业。 用地规模及土地使用参数 总占地面积公顷 总建筑面积万平方米 绿地率住宅区 商务区 容积率住宅区 商务区 第六章工程技术方案 总平面布局与功能划分 总平面布置原则 以全市总体规划为设计依据。 满足使用功能的要求，并结合实地自然状况合理布置。 交通力求通畅有序，避免各种流线迂回交叉。 功能分区合理，各区之间有机结合，充分利用土地。 总平面布置概述 基本分区场区西北及北侧为居住区，东北为办公区，东 西南为公寓区，场区中心为社区公建和农贸市场。出入口本项目在青园街谈南路广安街设置车行出入 口。在广安街和中山路设置步行出入口。在沿街超过米的建筑物 设置消防通道。 道路场区内主要道路宽米，其余道路宽度米。 绿化本项目共设集中绿地平方米。 停车位本项目共设个汽车停车位，其中地上停车 位个，地下停车位个。住宅设地下自行车库。 建筑设计 建筑设计原则建筑设计以经济节能适用兼顾美 观为原则，建筑设计在满足不同功能要求的前提下，采取新思路， 创造出既有时代特色，又独树帜，并能融于城市的大环境中。 建筑风格采用现代风格的建筑手法，寓文化于其中， 给人以美的享受。 新技术新材料大量采用国家推广的建筑节能环保 材料和技术，创造个无污染环保绿色节能建筑。 本区建设内容各项主要指标如下 建筑物名称建筑面积层。
4、水量 日最大降水量 小时最大降水量 最大积雪深度 冬季西北风，夏季东南风 全年平均风速 全年日照时数 最大冻土深度全年雷暴日数天 冬季大气压力 夏季大气压力 水文工程地质条件 本场地属于太行山东麓的华北冲洪积大平原，主要分布第四纪 冲洪积粉土，粉质粘土及细中砂土，地下水位较深。本场地工程 地质条件单，无不良地质现象存在，地基承载力标准值为 。 地震烈度 据国家地震局年颁布的中国地震烈度区划图，石家庄 市处于度地震设防区。依据中国地震局制定，由国家质量技术监 督局发布的中国地震动参数区划图，本项目设 计基本地震加速度为第组。 建设条件 供电 本项目设计用电容量，从市电业局广安街青园街供 电线路各引路电源到本项目开闭所。 供排水 供水由市政给水管网供给。本项目设计用水量日含 中水。排水采用雨污分流制，排入青园街广安大街中山路谈南 路市政污水管网，日排水量。 供热 本项目热源为集中供热，由市政集中供热管道引入本项目换热 站。总采暖热负荷为。 煤气 由市政煤气管网引入本项目煤气调压站后，送至用户。 通信电视 自市政线路引入电话宽带有线电视线路。 以上资源供给已经得到各有关部门保证供应的承诺，详 见附件。 第五章土地综合利用 土地利用依据 国土资源部第号令建设项目用地预审管理办法 石家庄市土地利用总体规划年 土地利用原则 整个项目建设要遵循布局合理减少浪费兼顾生态可持续 发展的土地利用原则。 项目选址情况 本项目位于石家庄市青园街。
5、平米，居住户，人口约人。经过 改造后，住宅面积将达到平米地上，居住人口人，在 保证回迁安置的基础上，依托场址区位优势，利用临广安街中山 路谈南路的地段建设万平米地上的大型商务中心，这样使土地资源得到合理配置，土地的利用率也大大提高。 项目建设是改善当地居民的需要 项目建成后，将使当地居民走出低矮破旧阴暗潮湿的危旧住 宅楼房，搬进环境优美洁净居住舒适安全配套条件和功能齐全 的中高档住宅极大地改善居民的居住条件。 项目发展概况 棉二生活小区改造工程是石家庄市中宏房地产开发有限公 司在进行旧城改造方面推出的又力作，因此公司对该项目的前期 工作极为重视。近年来，多次组织有关人员对外地各类不同建筑 风格的居民小区进行实地考察和比较，博采众长，以期该项目建成 与场址地段相称的我市流的住宅区和商务区对场址原民宅情况 进行了全面详细的摸底与常山纺织集团就棉二生活区整体发生达 成协议与市有关部门进行了协商和沟通对场址市政配套条件进 行了初步了解现已委托有关设计单位编制规划方案。项目前期工 作已全面展开。 第三章市场预测与建设规模 市场预测 本项目主导产品由商品住宅和商务楼两部分组成，以下就两部 分分别进行市场预测。商品住宅 总体形势 随着经济收入的逐步提高，物质文化生活条件的不断改善，我 市居民生活水平已基本实现由温饱型向小康型的转变。随着福利分 房寿终正寝，在解决衣食问题后，个人购房已成为人们首选的消 费行为，进入普通百姓的消费日程。目前我国城镇居民人均居住面 积约，。
6、款的实 施等，因对原有住房地段户型环境面积配套条件等不满，需 置换新房者逐年成倍增长，有力地促进房地产市场递次结构的形成， 进而促进商品房位，完善的服务功能，独 特的区位优势，合理的价位，流的物业管理为广大国内外客商所 青睐，本项目市场前景良好。 建设规模 总用地面积 总建筑面积平方米 其中地上平方米地下平方米 总建筑面积中 住宅建筑面积平方米 公建建筑面积平方米 地下车库平方米 商务建筑面积平方米 住宅总户数户 居住总人口人 第四章建设场址与建设条件 建设场址 场地概况 项目场址位于青园街以东广安大街以西中山路以北谈南 路以南的地域内。场址现为棉二生活小区，该小区始建于上世纪五 十年代，大部分楼房已成为危房，现有建筑中居民住宅约万平 方米，居住户数为户，另有其它配套设施约万平方米，需 拆迁。场址地处城区中心地带，周边城市市政配套条件完备，生活 服务设施完善，是理想的居住用地。项目场址周边已具有城市中央商务的雏形，本项目设置商务功能奠定了良好的基础。项目场址具 有极强的区位优势。交通，健全配套的基础设施，整洁优美的城市 环境，靓丽现代的多风格建筑，色彩斑澜的夜色景观，浓厚繁华的 商贸氛围，已显露了现代化都市的风采。 自然条件及地质状况 气象条件 石家庄市位于华北平原中南部，北临滹沱河，西连太行山，为 大陆性季风气候，四季分明，夏季高温多雨，冬季寒冷干燥，降水 量集中在月。 全年平均气温 极端最高气温 极端最低气温 全年平均降。
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棉二生活小区项目可行性商业策划书.doc
