1、储业房地产业度假业为主的南宁市卫星 城。 三项目占地面积邕江湾别墅园项目总占地亩。 四项目现状 仙葫项目用地为待开发的生地，约的地块为土山，最高土山绝对标 高为米，高出南蒲大道约米南蒲大道绝对标高为米，约 地块为低洼地和少部分为水田，低于南蒲大道约米。 地块沿江水位情况年最高水位绝对标高为米，枯水期水 位为米。 五项目周边环境 社会服务体系已形成已有较高水平的东方外国语学校，农贸配套市 场。超市商场医院正在筹备建设，派出所已设立。 招商工作成果显著已引建项目个，开发面积超过万亩以上，协 第页议引入资金亿，实际已投入亿。 别墅项目蓄势待发，规划起点高，建设规模大，开发上档次。目前已 动工的有龙胤花园枫丹丽舍，丽水湾亩，海田地产亩，土佳房地产 亩房产总公司亩。 大学城的招商取得显著的成绩，由于现有大学院校大多地处闹市，地 盘不大，规模难以拓展，迫切在市外寻求发展空间，可以通过置换土地方式搬迁 或升为大学，同时，中国入世后，高等教育投资将成为对外投资的重点领域，目 前已落实广西财专广西医科大学广西师范学院等院校的建设事宜，广西师范 学院亩地已经开始报建工作。 二政策及市场环境分析 政策分析 国家政策分析 央行出台关于进步加强地产信贷业务管理的通知又称号文 提高购买第二套以上住房首付款比例上调高档房和第二套房贷款利率房地 产开发贷款将重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，适当限制大户 型大面积高档商品房和别墅等项目房地产开发企业申请银行房地产。

2、品房销售面积分别实现了和的 增长。今年上半年，继续保持前年的好势头，开发投资同比增长，销售 面积同比增长，销售额同比增长。 住房制度改革突破性进展是导致当前房地产市场繁荣的源泉和动力。年以 来，中国房地产市场直保持着供求两旺的局面。商品房供应量竣工面积每 年递增，今年上半年为商品房需求量销售面积每年递增 ，今年上半年为。 商品房总体价格平稳 从全国看，年商品住宅房价比上年增长，年比上年增长， 今年上半年同比增长。统计显示的房价是全国平均房为本，房应适人已 成为导向。相当部市民的消费观念已从以前的解决住房到现在要住得好转变， 如今市民购房由过去只注重地段，转向注重户型结构环境小区配套物业管 理甚至生态环境等，以小换大以旧换新用明天的钱买今天的房按 揭买房等方式及观念已被市民普遍接受，并成为市民改善住房条件的重要路径。 同时，个人购房已成为消费的绝对主力，个人购房已达到以上。 第页 南宁房地产发展态势 政策开放，市场发展空间巨大 南宁市政府部门对房地产产业高度重视，在南宁市年度国民经济运 行状况及年度发展规划中明确提出培育和引导汽车房地产电脑旅 游等消费热点，抓紧清理和取消抑制消费的政策，为扩大消费创造条件。年 南宁市人民政府在给广西社科院的十项课题中，有三项是围绕着如何将房地产业 培育成南宁市的支柱产业。由此可见各级政府发展房地产业的决心未变，已进入 高潮的南宁市房地产业不会在短期内回落。 南宁市未来房价趋势将稳中有升 首先，根据有关协议，。

3、南宁城市东进的步伐加快，为仙葫的发展创造了极为有利的条件 从琅东开发区的规划到建设分成两个阶段，年以前，建设进度缓慢， 年以后建设进度明显加快。进入世纪后，房地产开发的复苏和成长，又使琅 东的建设进步提速。而凤岭的开发则明显没有琅东第阶段的缓滞期，已经呈 现出开发热度。如果说琅东开发区是以政府先行，房地产跟进的模式，凤岭开发 则直接是以房地产先导的，未来若干年的开发热将会是凤岭，这种开发热点不断 东进，使仙葫的开发触即发。从仙葫到凤岭，至青秀山风景区，仅是举步之遥， 凤岭的会展中心体育中心客运中心青秀山风景区高尔夫球场，都将直接 第页辐射到仙葫，为仙葫带来巨大的便利。 近年来，随着琅东区的飞速发展以及些政府机构的东移，东部已成为片 前景大好的热土。政府的重视和开发商的纷纷投资使东部扩展已见雏形，随着琅 东凤岭的房地产开发热潮，下步的发展无疑就是仙葫开发区，目前已有大量 的房地产开发公司在仙葫运作别墅项目，也有些公司正在密锣紧鼓的筹备项目 的开发，项目开发的类型都是别墅小区，按仙葫目前的市场情况和发展态势来看， 仙葫在不久将成为南宁别墅区，将会是名副其实的南宁后花园。 项目定位 从仙葫区的市场情况定位 三市场定位 从仙葫区的地理位置区位优势，决定了把仙葫项目定位为别墅是最佳的选 择，因为仙葫项目所在地环境优美，空气质量好，交通也相当便利，符合别墅的 建筑条件，而在仙葫项目所在地建成公寓楼，由于地段离市中心较远而不能让消 费者接受，至于定位为卖宅基地也不。

4、宁的房地产有着推 第页动的作用，如大连万达已在南宁市朝阳广场旁计划投资个亿建设商业楼，海 南和记也在南宁大量圈地。最后，南宁市城市规模的不断扩大，城市人口逐渐增 长，南宁市人口每年增加五万人，每年结婚人数约两万两仟对，流动人口肆拾万 人，这些都是住房的需求不断提升。 综上所述，目前南宁市住宅与房地产不仅保持着开发投资增长，市场供需两 旺的大好形势，而且住宅小区的规模品质也在不断加大和提升，整个市场步入良 性快速的发展轨道，随着南宁市城市建设的加快和政府部门对房地产产业的支 持，南宁市的房地产将保持年的高速发展。 五仙葫开发区市场分析 南宁市的城市布局结构特点使仙葫区位优越凸显 南宁市的城市结构有其明显的特点，主要表现是城市偏心化地理中心与城 市中心偏差很大，地理中心在百货大楼火车站线，而城市中心，年代在 新城区，进入世纪则逐渐迁移到琅东，偏心程度较高。多中心由于城市结 构偏心，使南宁出现多个中心概念，如商业中心在百货大楼兴宁街民生路 带，城市中心在琅东，市政中心规划在凤岭，景观中心在青秀山等。轴向化发 展而非辐射性发展南宁市的多个中心均匀分布在民族大道及其延长线线，而 逐步东扩，以环线结构看城市结构，东环与民族大道相接带已成中心，而北环 西环延长线开发度还很低，从开发程度看，南宁呈现鸭梨状开发态势。 从以上城市结构分析看，仙葫的区位优势非常明显首先它靠近高发展度的 鸭梨状顶部，其次它处在发展主轴线上，第三它紧临南宁市与区内主要城市 的交通要道的交通枢纽。 。

5、开发贷 款，其自有资金指所有者权益不能低于开发项目总投资的房地产企业 建筑施工企业贷款得到的流动资金，不能用在盖房上，买地的钱也不能靠银行贷 款来交。只有建筑主体结构封顶后，才能对购房人发放按揭贷款。 地方政策分析 广西出台政策规定有偿使用的土地要进入市场。 ◎今后凡进行房产开发有偿使用的土地都要进入市场，主要通过招标拍卖挂 牌等市场竞争性的形式出让 ◎各种土地交易都要在土地交易市场公开进行，实行交易许可制度和交易预报制 度，规范土地交易行为 ◎完善地价管理制度，规范地价的建立地价的更新和供地价格等地价体系，加 快农用地定级估价工作步伐 ◎建立健全供地备案制度，在今年年底前基本完成全区有形土地市场建设。 第页从以上政策分析可知房地产发展将会越来越规范，房地产行业的发展会朝 着良性方面来发展，这些将对本项目起到促进的作用。 二国内房地产市场分析 近年来，我国房地产市场呈现片欣欣向荣的景象，从年开始，房地 产市场经过几年的调整，泡沫成份已得到控制，再加上宏观经济开始步入稳定发 展时期，因此国家采取系措施鼓励房地产业的发展，由此房地产业开始由复苏 并进入稳定发展时期，总体上看，近几年我国房地产业正处在个快速发展的阶 段，全国各城市的房地产市场继续保持供求两旺态势。我国房地产保持稳定发展 主要表现为 房地产供应量继续呈高位增长态势 年底国家宣布停止住房实物分配，标志着中国的住房制度改革终于取 得了突破性进展。从年到年的年中，全国房地产开发投资分别保持 和增长。

6、我国将逐步取消对外资银行和外资房地产企业的 限制，五年之内逐步地全面取消外资银行经营人民币业务的地域限制，这必定 引起大量的资本涌入我国的房地产行业，南宁市作为西部城市的大通道和中国 居住环境奖的城市，将会引起外资的关注，其次，银行业从年开始将会 对些金融政策进行调整，比如采取贷款利率降低等些手段来刺激百姓加大住 房消费投入，促进了房地产住房的发展。最后，南宁市政府对房地产市场加大宏 观调控力度，每年对房地产开发用地实行限量供应，同时对房地产开发总量实行 计划调控。所有这些都会使南宁市的房地产更加有序，房价也将趋于稳中有升。 南宁城市功能的定位必然带动房地产的发展 首先，今年是国家实施西部大开发的第二年，政策对包括广西在内的西部六 省区适当倾向，西部各省区市必将由此获得发展，而广西是全中国唯个享有 西部开发和东部沿海开发双重优势政策的省区，广西的经济必将迈出跨越式发展 步伐。其次，作为广西首府的南宁位于我国大西南最便捷出海通道枢纽位置，随 着中国东盟自由贸易区的确定，这将改变南宁市的历史地位，使南宁市成为中 国进军东南亚市场的桥头堡。明显的地理位置自然成为投资者的首选。 南宁城市的建设将推动房地产新轮的发展 首先，南宁市琅东区和快速环道的建设为南宁的房地产提供了巨大的发展 空间，外环线的建成势必会引起周边房地产的大量开发，目前，南宁市新的开发 格局已成形，随着城市重心的东移，将带动大规模社区的开发，其次，随着南宁 投资环境的不断改善，极大地吸引外地企业进军南宁，将对。

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