物业税开征的效应分析——以重庆为例 ㊣ 精品文档 值得下载

推动区域社会经济的发展，而且可以优化资源配置。

物业税的开征是个系统工程，牵涉行业多，涉及范围广，不仅会带动相关税制进行全面调整，而且对房地产业也将带来全方位的影响，对国家宏观经济的发展也会产生很大的影响。

其成功实施除了要求合理的科学的设计外，还需要多种外在因素的配合，如政策投入和执行的力度政策出台的现实条件变迁等，形成个由总体到细节，包括各个方面各个部门相协调的严密的多维的体系。

但到目前为止，有关这方面的研究和实践还很少，因此致力于此方面的研究具有多种外在因素的配合，如政策投入和执行的力度政策出台的现实条件变迁等，形成个由总体到细节，包括各个方面各个部门相协调的严密的多维的体系。

操作以重庆为例年月中共中央十届中全会中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定中明确提出条件具备时对不动产开征统规范的物业税，相应取消有关税费。

年月中共中央十届中全会关于第十个年规划的建设中明确提出稳步推行物业税。

至今我国已有个城市试行成为物业税的模拟评税试点地区。

开征物业税已经成为我国税制改革的必然税制政策方向。

物业税的开征将对房地产市场产生怎样的影响，这成为物业税开征之前需要分析的重要问题。

因为物业税政策主要是针对房地产业的政策，它将调整当前房地产税系轻保有重流通的现状，实行向重保有轻流通房地产税系的转变。

这样的调整，从宏观调控目标上看，期望抑制房地产业泡沫，实现房地产业供需结构理性回归。

将现行的房产税城市房地产税城镇土地使用税土地增值税以及相关收费合并，转化为房产保有阶段统收取的物业税。

税基是改变现行的按照原值扣除定比例的征收方法，而按照定年限的评估价值对房地产征税。

纳税人是房地产业主。

计税依据和税率是如果房屋是自住，以市场评估价值的为计税依据，征收的物业税如果房产是出租投资用，以投资回报的为计税依据，征收的物业税，空转中没有设定起征点。

物业税的征管权归地方政府。

关于物业税的税负水平确定的基本原则，是科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体收入规模与其基本相当。

年重庆进行了结构性税制改革，逐步形成了现行的房地产税收制。

重庆的房地产税收涉及房地产的开发保有和交易个环节，涵盖个主要税种，其中房产税城市房地产税土地增值税城镇土地使用税耕地占用税固定资产投资方向调节税及契税等个税种是直接以房地产为课税对象的。

与房地产经营管理相关的其他税种还包括营业税企业所得税个人所得税印花税城市维护建设税教育附加费等种，税种繁多复杂，表按征税环节将涉及到的税种及税率总结如下表重庆市物业税的税种及税率开发税种税率税种税率营业税企业所得税印花税个人所得税房产税城市维护建设税交易城镇土地使用税元平方米教育税附加土地增值税印花税营业税城市维护建设税契税教育税附加企业所得税土地增值税个人所得税城市房地产税保有城镇土地使用税元平方米耕地占用税元平方米房产税个人所得税出租城镇土地使用税元平方米印花税房产税城市维护建设税营业税教育税附加企业所得税由于制度原因，在房地产税收之外，重庆还存在诸多与房地产有关的收费，总体规模庞大，可分为行政事业性收费和政府性基金经营性收费类，多为地方政府预算外收入。

在土地取得和开发环节共有项收费，在建设环节有项，据统计，开发商在房地产开发建设环节所缴纳各类收费占开发成本的半以上，其中行政事业性收费占比达在物业税试点的模拟空转阶段，取得了些进展创建了符合国情的评税工作模式开发了计算机批量评税软件建立了政府部门间的良好合作机制培养了批熟悉房地产税征收管理，又掌握评税业务的专门队伍。

然而仍存在诸多问题未对民用房产进行评税，未定房地产的价值的评估机构，未拿出具体的空转方案。

年月日，在国务院转发国家发改委的关于年深化经济体制改革工作的意见中，明确提出深化房地产税制改革，研究开征物业税。

这意味着，物业税即将从研究层面落实到制度操作的技术层面。

房地产税的课税主要集中在交易环节，对房地产存量征税的税种只有城镇土地使用税和房产税。

在重庆房地产行业迅速发展的大背景下，存量房产规模巨大，税源稳定，而数据显示，年全部房地产存量税收收入仅为亿元，重庆建筑业企业利税总额为亿元，以房产税城镇土地使用税和耕地占用税为代表的存量房产税收仅占所有税收收入的。

而同年，契税和印花税的税收收入分别是亿元和亿元。

流通税负重而保有税负轻有很多消极的影响。

首先，不利于土地资源的合理配置和利用，流通税负重助长了土地隐性流动和逃税现象，阻碍存量土地进入市场，不利于扩大土地的有效供给并激发土地价格上涨。

对土地的保有税负过低，相当于为土地保有者提供了无息贷款，造成土地闲置浪费在房地产保有阶段发生的价值自然增值部分，政府也没有参与分配，保有税负过低还阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全。

其次，难以发挥税收调节社会贫富差距的作用，交易环节税费过于集中，使得市场价格严重偏离建安成本，制约市场正常的生产与再生产的进程。

另方面，没有普遍对个人拥有的非经营性房地产征收保有阶段的税费，对于房地产保有阶段发生价值增值部分，政府税收调控机制缺失。

其结果，不仅使得政府难以利用有效的税收政策工具调节社会贫富之间收入之间的差距，并且也从客观上刺激了房地产投资型需求，间接导致了高房价。

表表年重庆房地产保有环节税收收入及比重统计年份城镇土地使用税房产税含城市房地产税我国房地产保有环节税收收入我国税收收入房地产保有税收占比房产市场产生的问题开征物业税后，可能刺激土地投机。

理论上讲，物业税其实是次新土改，它有利于遏制追求短期政绩的卖地行为，是房地产行业健康运行的保证。

但是，在实际操作上，未必能实现这目标，现在的土地出让制度并非完全由市场规律调控，将来也不会。

重庆政府不会为了挣到土地出让金而出卖每寸土地，也不会因为没有现金流而囤积居奇，土地出让有很复杂的背景。

房地产税制如果改革，购房者的购置成本降低，而开发商的开发成本则降得更直接更明显。

现在还没有决定土地出让金是否也作为物业税的部分，如果确定如此，则开发商较现在而言几乎无成本。

在这种前提下，政策又极大地刺激了购房者的需求，市场对土地的需求增加很难说不出现新的圈地运动，出现羊吃人的情形，使更多农民失去土地。

所以，政府在推行税制改革的过程中，必然要伴之以土地定量科学供应的制度，否则后果难以预料。

给重庆纳税人带来的问题重庆开征物业税有可能提高养房门槛。

开发成本的降低必然使重庆消费者购房的门槛降低，但每月负担的费用却增高了，随之而来的问题是买得起住不起的情况将大幅增加。

从而，导致更多的断供情况出现，并增大银行个人房贷业务的坏账率，引发新的金融风险。

房地产估价结果可能导致不公正赋税。

近几年房地产价格上涨，而物业税涨得更快。

如果业主所属的小区在短期内成交了几个大楼盘，而且涨幅超过，就会扭曲统计结果，导致整片小区的房屋估价上涨，不管旧房业主是否能按这个价格卖出去。

重庆房地产估价体系未建立配套不完善市场不规范本身就是个麻烦制造源。

究其原因有估价人员素质不高，往往不注意观察现场数据收集不全面对估价报告采用套用形式技术水平不高，对房地产价值把握不准确。

如果按照这样不负责任的评估结果作为物业税的税基，势必导致住房者不公平的赋税。

因此，如何合理评估房屋价值从而征收物业税是重庆房产面临的个重要问题。

提高税收效应的相关建议重庆政府的政策选择财政收入的弥补重庆物业税的开征，是将以前的房产税城镇土地使用税耕地占用税等土地房产保有环节的税种合并在起，将会财政收入的影响是增加还是减少目前还是未可知的。

因此，定要做好物业税收入的测算工作。

在物业税开征之前，根据物业税的税率课税对象税基，建立科学合理的模型，来对物业税收入进行测算。

并与开征前几年的房产税城镇土地使用税耕地占用税收入总和进行比较，如果测算出的物业税收入与之相比有所下降。

根据收入下降幅度，确定对地方财政收入的影响，如果影响不大，则可以通过其他收入弥补，如果影响较大，则可以考虑进步强化征管水平严格物业税税基的评估制度等措施来实现。

财政制度的改革物业税要真正成为重庆政府的主体税种，发挥其应有的财政筹集功能，有必要改革我国目前的政府结构。

中国目前的基本情况是中央省地市县乡镇级政府。

建议将物业税的征收管理分配在市县这级上。

同时要明确各级政府的职能。

级政府有级事权，级政府有级财权。

目前我国重庆财政困难的另个重要原因就是中央财政拨款层层盘剥，分到地方的资金就寥寥无几。

如果不明确重庆政府的职能和物业税的归属问题，即使开征了物业税也很难改善地方的财政情况。

因此，有必要将物业税改革和我国的政府结构改革结合起来。

物业税开征的效应分析以重庆为例。

物业税的开征，将改变房地产收益分配格局，使政府能够参与重新分配房地产的增值特别是因社会因素而增值的部分，分享房地产的增值利益，不仅可以增加财政收入，为城市建设积累资金，调整土地等资源的配置，从而共同推动区域社会经济的发展，而且可以优化资源配置。

物业税的开征是个系统工程，牵涉行业多，涉及范围广，不仅会带动相关税制进行全面调整，而且对房地产业也将带来全方位的影响，对国家宏观经济的发展也会产生很大的影响。

其成功实施除了要求合理的科学的设计外，还需要多种外在因素的配合，如政策投入和执行的力度政策出台的现实条件变迁等，形成个由总体到细节，包括各个方面各个部门相协调的严密的多维的体系。

但到目前为止，有关这方面的研究和实践还很少，因此致力于此方面的研究具有多种外在因素的配合，如政策投入和执行的力度政策出台的现实条件变迁等，形成个由总体到细节，包括各个方面各个部门相协调的严密的多维的体系。

操作以重庆为例年月中共中央十届中全会中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定中明确提出条件具备时对不动产开征统规范的物业税，相应取消有关税费。

年月中共中央十