1、标客户通过各种渠道前来洽谈，培养市场饥渴感，以利于销售的主动性，而市场营销则是以单个销售为主。先市场营销，后关系营销市场营销则是针对于单个客户，而关系营销主要是针对于大宗的购买客户。五入市策略入市时机楼盘入市时机有以下几种供选择有市场空白时有市场需求而市场出现供给断裂时有事件发生时重要节日来临时销售旺季来临时市场竞争强度较弱时总需求增长时根据对项目情况和市场的分析，我司建议在今年元旦前后推出本楼盘时机最佳，具体时间还需进步与贵公司进行商洽。二项目全程推广方案策略的选择我司认为采用理念策划的策略较为适宜通过理念炒作来吸引目标客户群体,并且通过理念策划能够成就项目品牌特点推荐项目优点，对于销售起引导作用，购房者容易产生对概念有个直观的认识，而楼盘的品牌同时得。
2、开工面积降幅较大，月商品房新开工面积万平方米，下降，其中住宅新开工面积万平方米,下降。加上由于去年厦门市出台新的购房入户政策因素的影响,去年同期房地产竣工及销售出现高峰,造成对比基数过高,使今年竣工销售同比均出现不同程度下降。月全市商品房竣工面积万平方米，下降，其中住宅竣工面积万平方米，下降，占总竣工面积的。商品房实际销售情况商品房销售预售面积减少，销售市场全面回落受商品房竣工面积大量减少的影响，今年我市销售市场全面回落月全市销售商品房建筑面积万平方米，下降，其中住宅销售面积万平方米，下降，占全部销售面积的。商品房销售额亿元，增长，其中，住宅销售额亿元，增长，占全部销售额的。商品房预售情况月全市商品房预售面积万平方米，减少万平方米，下降。商品房现存房存量。
3、度上给予有利支持。二项目定价原则从宏观总体价格形势上看，针对整个楼盘采用变动定价原则，对于销售的不同阶段采用不同的价格进行销控三总体价格策略低开高走策略即以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占市场份额，获得市场关注，聚集人气。实践证明，这种策略是最为保险而且容易造成楼盘热销效果的方法。不宜将好的套房窝蜂推出，应结合价格低开高走的策略，先以较有吸引力的价格推出位置相对较差的铺位，再随着市场的响应推出相对较好的户型，价格亦做相应提升。消化风险单位促销策略在定阶段对质素较差的单位制定套促销方法，以低价限时限量的形式轰动推出，达到畅销的目的。四行销推广策略通过关系营销及市场营销分阶段进行推广关系营销主要通过新闻等方式将项目整体形象传播出去，吸引目。
4、批准预售面积多出其万同比增长同时比去年同期商品房居住用房销售面积万多万,同比增长,体现出了厦门商品房居住用房市场供不应求的旺销局面数据如表表厦门市商品房销售数据季度季度万季度销售总面积居住用房用地销售面积季度季度表厦门市商品居住用房预销与销售数据对比季度万季度居住用房预售面积居住用房销售面积季度这新案名，以获得最佳的推广效果。释义在足球行业主场意味着有更多的支持和尊重，占据地利和人和。如果把这种概念引到生活中，就代表融入这个城市，获得这个城市更多的尊重,在工作和生活中占据地利和心理优势。又因为我们的主要诉求对象为外地来厦工作并定居的购房者，这部分人都有种获得这座城市认同的心理。本案地处厦门火车站商圈为厦门城市主要中心区域，把这里定位为城市的主场不为过。因。
5、营经济的迅速崛起，厦门本身特有的人文家居教育环境成为厦门房地产业健康发展的坚强后盾。厦门作为经济特区，外向型经济特征明显，尤其是中国加入后，外国驻华机构，许多跨国公司抢滩厦门，这都大大拉动了中高住宅的市场需求。高收入的企业高级管理人才纷纷在厦门购房安家落户，每年也有成千上万的大学毕业生涌入厦门，这些人在厦门奋斗了几年后更是成为购买鹭岛商品房的生力军。加上泉州漳州两地腰缠万贯的私营企业主，金门等带的台商都成为购买商品房的目标对象。供给从供给的角度讲，厦门岛内土地稀缺，就新建商品房特别普通商品房的土地供应量相对不足，因此岛内商品房均价相对于其他同类城市并不算高，应仍有上升空间。按照海湾型城市发展战略，岛外房地产有许多空间和机遇，但大片海湾待规划开发，基础配套。
6、分类表万平方米季度住宅商场写字楼工业用房车库别墅合计年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度需求厦门商品房的有效需求将相对扩大,主要表现在随着厦门市建设加快,旧城拆迁安置,城市居住,就业人口将增加。二居民的消费观念已发生变化首先,由于房贷政策的优惠,居民不再是先存钱,后买房,买房中很有部份是以投资为目的其次,购房者对住宅的消费档次上升,改善居住条件的观念已形成,换购中高档房的人群数量不断上升三厦门优越的天然气候地理人文条件，居住环境大幅改善，直以来对周边及其它有较强的吸引力。仅年全年厦门商品房销售面积万平方米,首次突破万平方米关口,比年上升了,超出本年批准预售面积万平方米,消化了些往年的空置量年季度厦门商品房居住用房销售面积就已达万比厦门同期商品房住宅。
7、情况至月底全市空置商品房为万平方米，比去年同期减少万平方米，其中住宅空置面积万平方米，办公楼空置万平方米，商业营业用房空置万平方米，厂房及车库空置万平方米。在空置总面积中，空置年以内的可销售商品房面积为万平方米，空置年以上三年以内的待销售商品房面积为万平方米，空置三年以上的积压商品房面积为万平方米。由于受国家宏观调控的影响，今年厦门市严格控制用地审批。月土地购置面积比去年同期下降，完成土地开发面积下降，商品房新开工面积下降，大大影响了我市房地产投资增长后劲。预计全年完成房地产开发投资亿元。三厦门房地产业的供求情况厦门经济的高速发展直接带来了楼市的兴旺。自开创经济特区以来厦门国民经济的年均增长速度都保持在以上，市民的人均可支配收入成跳跃式增长，泉州漳州带私。
8、把本案定为城市主场比较适合。叁整合推广策略篇项目推广策略项目推广思路先谋势再利根据项目分析和市场行情，我们确定了更高更快的销售推广策略。更高指的是产品价格尽可能地卖得更高，为开发商实现价值的最大化。更快在保证开发商利润最大化的前提下，更快地销售。两者是互相联系的，具体的通过以下的思路来实现鉴于目前许多个案都是以投资为主要诉求点，因此本案以先通过提出鲜明而独特的主题概念以感性的诉求方式，以自用型客户为诉求对象进行重点宣传以区隔于现有的些小户型以理性诉求投资为主的策略，以便更好地吸引消费者的关注反复不断宣传使客户产生对概念的认同与接受以中档楼盘的价格入市并区隔于周边高档楼盘的高价格，迅速吸纳大量的冲动型客户④先以中档毛坯在宣传上先不告诉客户是毛坯价格来冲击市。
9、房地产投资市场其二利于以后价格浮动其三能够提升项目品质形象,给消费者信心价格策略实施不公开售价，客户可以交纳诚意金，开盘时采用低于市场价策略轰动效应，同时迅速聚集人气。低价单位控制比例在左右，约元的起价开盘期交纳诚意金的客户通过抽签形式挑选单位造势，如果挑选不到合适单位或价格不能接受，诚意金可以退还。此策略适用于入世初期。营销渠道采用以第营销渠道销售现场及业务代表推荐为主，销售现场作为沙盘以及单体模型的展示地，对于客户来说是以直观的认识，同时也能够让客户产生购房的冲动媒体分析及策划媒体选择针对本案本身案值及广告费提取,建议采用如下广告媒介报纸媒体大众传媒,具有覆盖面广的特点灯箱或路牌广告给人以视觉冲击多为形象广告车体广告流动性强,覆盖面广告④网络广告互动。
10、以提高其能够达到促销的目的，减少开发商的成本。如以城市中心主场生活为主题进行设计以融合与分享为主题进行设计等等„„具体的执行的策略分析定价思路价格确定方法及定价策略定价方法成本导向市场需求导向竞争导向心理导向折扣导向折扣定价高价策略中价策略低价策略等。经过与竞争对手价格对比分析综合市场需求导向制定具体定价可详见价格定位方案，同时本案建议采用不同楼层的差异化定价每层递增元左右,而后对于不同的朝向运用价格系数进行调整价格策略分析针对于周边主要竞争对手如官邸起价元喜多公寓元九龙城元的高价位入市，注其中官邸九龙城均为挑高米小户型，建议采用低价开盘策略,即以低于周边主要高档楼盘竞争对手较大差价的价格，同时又不得低于其它竞争对手如美新广场元的价格入市。其能够迅速占领。
11、，交通都不是能跟上的，岛外的商品房开发也只能接部班，有待时日，至少三年内不会有太多的岛外商品房岛供给，新增加的岛内的土地和商品房供不足求。年前季度厦门土地级市场商品住宅建设用地供应量为万平方米,建筑面积万平方米,分别比年前同期增长万平米和平共处平方米,增幅不大,其中年第季度,商品住宅供应量为,说明随着厦门土地存量有限,土地供应已开始日渐是紧缩数据如表表示厦门土地级市场商品房供应表万平方米年度用地面积建筑面积居住居住季度季度年季度今年第三季度品房预售批准总量为万平方米,比去年同期上升,比上季度略有下降,住宅批准比去年同期上升供应节奏与去年基本致,从供给予结构上看,第三季度居住用房包括住宅和别墅批准占总量的比例为,比今年前两季度下降约个百分点厦门批准预售面积。
12、场，吸纳大量的客户，迅速占领市场取得定的市场份额，紧接着根据市场需求再推出简装修以供市场选择，同时树立产品的品质形象，提高产品的价值和价格。紧接着通过主要卖点的强力诉求吸引更多客户前来购买，冲击最大的市场份额。总结这样的推广思路方面能够保证项目更快销售卖更高价格，另方面也能够在短期内树立产品和开发商品牌形象，为开发商创造最大的价格价值，使产品达到利润的最大化简要销售推广计划通过对市场的分析和我司的介入操作，整个项目计划在个月内销售以上是有把握的。根据项目特点我司建议可把整个项目分成三大阶段来进行推广，即把项目分为筹备期和公开期目标销售率约，时间三个月热销期目标销售率约，时间二个月持续期和收尾期目标销售率约以上，时间二个月备注以上销售进度需要开发商在工程进。
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