1、个人住房贷款对购 买第二套以上住房的，应适当提高首付款比例对开发商自有资金的要求要达到，土 地抵押贷款也只能是评估价值的，最长期限不能超过两年。 年月日，国土资源部监察部联合下发了关于继续开展经营性土地 使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知即号令，要求从即日起就开 展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况进行全国范围内的执法监察，各地要在 年月日前将历史遗留问题处理完毕，对月日后仍以历史遗留问题为由，采用协 议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。 年年底，国家又开始进行土地稽查。虽然目前主要限于县市级行政部门，但 很快就会影响到海口。随着土地政策的调整，土地供应只会越来越紧张，供应量会越来越 小，价格会越来越看涨。但我们同时也看到，由于历史的原因，海口。

2、其他国 际性的会议和大赛也纷纷光临海南。年省委省政府通过的海南省旅游发展总体规划 中确定，要将海南建成流世界著名的国际性热带海岛度假胜地。省委年初提出了要把海南建设成亚洲的重要旅游度假地和最适合的第二居住地。海南必将成为中国乃至世界 的国际化休闲度假居住会展目的地。 海南经济情况。 初步核算，年全省生产总值亿元，按可比价计算比上年增长， 创年以来经济发展速度新高。其中第产业增加值亿元，增长第二产 业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。按全省常住 人口计算，人均生产总值元，比上年增长按现行汇率换算，人均生产总值达 ,美元。 经济自主增长活力明显增强，投资扩张动因已经从前几年政策性推动向市场自发扩张 转变。在资金来源中，国家预算内资金和债券占资金总额。

3、，开发周期相对稍长，影响项目内部投资收益率。但考虑目前 的市场过渡期，建议预售期安排在年下半年开盘， 主要结论参数见表 表主要结论参数 项目主要数据备注 项目占地面积, 总建筑面积,可销售部分, 项目周期年 项目总销售收入,万元楼盘均价,元 项目静态总投资,万元项目总投资,万元 项目税后利润,万元 自有资金,万元 商业银行贷款,万元 项目盈亏平衡点按销售额 项目回收期年开发期内 财务净现值,万元税后 财务内部收益率按季度 期望税后收益,万元概率分析 项目投资环境与市场研究 项目投资分析 国家政治经济环境及有关房地产政策动向 年月，央行文件中规定，对大户型大面积高档商品房别墅等项 目应适当限制商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发。

4、里 停满了漂亮的游艇。人们迈着轻快的步伐来到这里，开着游艇奔向辽阔海面，或冲浪，或 垂钓，或躺在甲板上仰看海鸟飞翔海的另边，绿的树掩映着绿的草，绿的草间镶嵌着 市民广场，人们悠闲地漫步 海口湾规划图 年月日，海口市政府正式批准了其控制性详细规划，月日，海南省政 府批准海口市总体规划，至此，海口湾的规划基本完成。月日，海口湾详细规划正式 亮相，神秘面纱终被揭开。海口湾区曾邀请法国的美国的爱普肆顿等数家国际知名 设计公司参与规划设计，最终在公里的海岸线上，规划出个项目，涵盖旅游度假 购物和休闲功能。建成后将成为南中国乃至东北亚最富吸引力的大型热带旅游度假社区。 海口湾是海口重要的城市资源，承裁着海口的旅游居住度假等多方面的功能，是海口城市建设中的重要区域，也是海。

5、态城市。 美丽的海口是中国唯地处热带的滨海省人均住房支出元，同比增长。 潜在需求 海南尤其是海口市经过了年房地产泡沫，产生了大量的滞建工程。年国 务院为盘活海南的滞建工程相继出台了许多优惠政策年国家为拉动内需出台了房产 按揭等政策，从而使海南的房地产走出泡沫的阴影，年多的时间，已处置消化了的 半拉子尤其是非典之后，海南作为无疫区的健康形象站在国人面前，深深地吸引着国内富裕地区的人们到海南购置物业，买健康的新理念，省政府及时推出了把海南建设成 为中国的后花园发展思路，大打健康岛这张王牌，这就更加推动了海南房地产的飞速发 展。 据海南省统计局统计，年全省房地产开发共完成投资亿元，比去年同期增 长，其中，商品房投资完成亿元比去年同期增长土地开发投资完成 。

6、 项目提出与简介 海口湾，海口城市中心的海岸线，背靠城市，面向大海，融都市的繁华与陆地 的敦厚于体，享受着海水的滋润与自然的天籁。得天独厚的自然资源和地理优势，吸引 着众多国际规划大师的目光再次定格在这里。 海口湾的规划和建设，最直接的效果是提升城市品位，使海口的滨海土地价值得到回 归。它是个典型的城市经营案例。在经济高速发展的今天，如何挖掘独特历史文 化地理要素，形成自己的特色和核心竞争力，从而吸引投资，提升城市的土地价值房 地产价值，培养城市居民的自豪感归属感，是城市经营的核心内容。海口湾的精心打造， 是海口市政府在可持续发展的前提下，让城市滨海资产发挥最大的功能，创造最大利润的 实验田。 站在世纪大桥西望，在蓝的海和绿的树之间，条白色的沙滩蜿蜒闲卧，型臂弯。

7、的，而国内贷款自筹资金 利用外资及其他资金占，其中国内贷款自筹资金增速分别高达和，成 为支持投资增长的主力。 宏观经济和微观经济在景气区间进步攀升。据对全省九大行业家企业监测调查， 年，作为反映宏观经济运行状况的企业家信心指数为，年为反映 微观主体运营状况的企业景气指数为，年为。宏观经济和微观经济景气 指数从上年的相对景气区间攀升至较景气区间，为年建立景气监测调查制度以来最为 景气的年。 经济速度与效益同步提升。年全年地方财政收入亿元，按同口径计算比上 年增长，比增速快个百分点，为年以来地方财政收入增长最快速度。 海口市概况 海口市是海南省的省会城市，是海南省政治经济文化中心，人口多万，土地 面积平方公里，城市定位为具有热带特色的外向型国际性现代化滨海生。

8、滨海繁荣的象征和海口的城市名片。 碧海御园项目属昌炜玉园三区，规划用地面积将建设成为欧式小高 层海景生态庭院组团，内含高尔夫练习场昌炜玉园位于海口填海区海口湾，总用地面 积约公顷，整个居住小区北临艺园路，南临民生路，西接紫荆路，东靠世贸北路。昌 炜玉园项目共分三期开发。第期为欧式建筑风格设计，园林景观为浓郁的巴厘岛风格， 拥有,多平方米的中心花园幢欧式小高层楼宇和栋大型停车楼，用地面积, 二区规划占地面积将以马尔代夫风格的景观园艺形成小高层组团的海景 豪宅。 碧海御园位于昌炜玉园区的西南侧本项目由八栋十五至十八层高度不等的高 层住宅三栋二层及栋三层商业用房组成。地上建筑面积地下建筑面积 ,。碧海御园的规划容积率为，绿化率。根据预测，碧海御园的平均销售 价格将达。

9、落在被予为海口的外滩的海口湾最中心的地段 项目现状基本达到五通平,并办理相关证件。 项目建设内容和规模 碧海御园项目属原昌炜城市花园现名昌炜玉园组成部分，为欧式风格商住项目， 秉承昌炜玉园区的良好销售势头及取得的品牌认知度,根据区收集到的市场信息,客 户信息基础上,不断深化完善延伸,进步提升产品在功能配套环境等方面的品质，营 造成功人士理想的湾泮家园。 昌炜玉园位于海口填海区海口湾，总用地面积约公顷，整个居住小区北临艺 园路，南临民生路，西接紫荆路，东靠世贸北路。昌炜玉园项目共分三期开发。第期为 昌炜玉园区，欧式建筑风格设计，园林景观为浓郁的巴厘岛风格，拥有,多平方米 的中心花园幢欧式小高层楼宇和栋大型停车楼，用地面积,第二期为昌炜 玉园二区，规划。

10、市的土地储备非常紧 张，而已经出让待开发的土地数量十分庞大，即使政府不再拍卖新的土地，消化这些存量 土地，还需要很长的时间。 年中到年中，全国房地产市场出现价格失常，国内包括北京上海 杭州成都等许多城市，房价飙升，严重偏离价值。国务院为稳定住房价格，打击楼市投 机行为，连续出台了三次政令。继国八条国六条之后，月日，国务院转发了 由建设部等七部委联合制定的关于做好稳定住房价格工作的意见，再施组合拳直击房地 产市场的投机行为。 年月日，央行规定个人按揭贷款的首付款不能低于，月还款额度 不能超过个人收入的。月日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷 款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。 总论 项目背景 项目名称碧海御园 项目建设地点项目地块坐。

11、元。海南的房地产投资增幅再度上扬。这主要是近几年来，政府对房地产业大力支 持，房地产业者加大了房产促销力度，海南优越的环境和房产品牌日益叫响全国的结果。 市场分析结论 海南房地产企业的竞争形式，从小而散解决半拉子到集团化品牌化的方 向发展，雄厚的资金实力专业化的运作能动和持续的客户开发能力品牌化方向等将成 为企业参与市场竞争的首要因素。其次，海南的房地产市场领域在向专业化及细分的专业 化经营模式转变，房地产行业已经成为海南经济发展的支柱产业之，将获得长期而稳定 的发展国务院还延长对海南的各项优惠政策，等等。可见，海南还未出现中国有些城市 的地产泡沫等，但是伴随着地产市场的周期波动及调整，海南房地产市场也必将迎来 市场的考验，也就是说机遇与风险并存的。 。

12、到,元。 昌炜玉园被中国房地产协会授予年全国优秀环境设计推荐奖， 年月，昌炜玉园项目被列为海口市重点项目之。 项目可行性研究主要结论 本项目地块位于海口湾，海口湾是海口市重要的城市资源，承裁着海口的旅游 居住度假等多方面的功能，是海口城市建设中的重要区域，也是海口滨海繁荣的象征和 海口的城市名片。 本项目地块周边已经形成规模高尚社区，配套齐全，开发易于控制，流程成熟，市 场潜力巨大，且地块升值空间较大 项目产品适合市场，且项目收益较高，有很强的抗风险能力 建议尽快落实资金与项目启动计划，根据历年来海口市房地产变化的规律，目前 面临年的市场盘整期，本项目刚好打这个时间差，以期在盘整期后，本项目立即可以 进入销售旺季，迎接新轮房地产开发热潮。 项目建设规模中等。

参考资料：

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