1、寓 销售补充性产品的同时，也为自身销售的深化宣传和预热打下了良好基础主会所 的先期建设成型及运营在提升项目品质与整体形象的同时，也会在定程度上对项 第部分项目概况 开发项目区位条件 项目位于天津市东丽区华明镇津汉公路北侧，杨北公路西侧，华明湾 商务园内中心位置整个商业区域与周边成桃核状区位，湾商业板 块是桃核地带，周边三公里半径内被大型居住社区及工业园区成桃肉状环抱， 大型社区密集像厚厚的果肉围绕在桃核周边，为湾商业区的人流和客流提 供了有力支撑与保障而我们项目正处于桃核中心的桃仁区域，核心的中心， 必将成为华明商业版图上的战略要塞。 华明镇属于全国名列前茅的优秀示范镇，其模式与规划还在世博会上屡获 殊荣，湾作为华明镇上的颗明珠，不但备受市区两级领。
2、计和定价上提供了定优势华明镇内现阶段已没有可招 拍挂的建设用地，最早也要年规划调整更新后才会有新整理的地块出现， 因此目前整体土地成本较高。 劣势分析 配套设施有待完善机场临空经济带目前处于发展中阶段，初具规 模，仍然没有完全成熟，有待进步发展周边配套设施尚未完善欠缺人气。 周边人文素质不高华明镇与津汉公路北侧区域目前整体相对成熟， 华明镇周边仍处于地产居住项目开发阶段，镇内多是还迁居民，外加目前施工 较多，整体人文素质不高，治安般老百姓的消费模式也有待进步开发。 后期市场竞争激烈区域内商业项目及商业地块聚集，未来年 内在华明镇内部和空港内部相机大体量的商业项目崛起，区域内产品同质化严 重，容易产生客户分流，进而导致客户流失，同时加大经营竞争力，后期市场 竞争。
3、可能还会略有调整，详见项目销 售定价方案定价总原则为整体均摊销售成交单价不低于元平米，具体可 根据实际销售情况而定。 通过打造新型生态商业概念，带动项目整体品质与价值的提升，做可以 收藏的商业地产项目不是卖价格，而是卖价值, 第五部分项目实施计划 工程建设实施计划 目前已取得土地使用权，月份办土地证，将于年底完成项目总 详规单体设计施工图设计，工程报建审批等有关手续，满足年项目开工 需要。 为了合理利用资金，将采用滚动开发的模式，因为项目整体规模不大， 计划分两期开发，先开发地块的精品公寓与地块的生态办公楼及主会所主会 所先期建设，可作为整个生态港项目的营销体验中心，精品公寓的单套总价较低， 会有定量的刚性需求，有利于销售资金快速回流生态办公楼作为期精品。
4、支机构。周边项目市场调研 居住项目 楼盘名称开发商在售产品客户来源区域购买目的价格 海航湾天津空港贸易中心开发公司平米户型河东自住元平米 万通金府国际天津万华置业公司公寓，居平米，二居平米空港附近自住均价平米 金泰丽湾天津汇祺北京金泰地产平居，平两居，三居河东自住元平米 华润橡树湾同上平米两居三居市区自住平米 恒大名都恒大集团平米三居，平米两居河东空港改善精装元平米，毛坯元平米 复地温莎堡 天津申港置业发展有限 公司 联排别墅平米双拼别墅 平米，小高 市区周边自住最低万套起，小高平米 华侨城 天津华侨城实业有限公 司 洋房平米叠拼平 米双拼平米 北京投资起价元平米均价元平米 叠拼均价元平米 金地紫云庭 金地集团天津发展有 限公司 平米产。
5、分析 本项目倡导的景观生态与环保科技相结合的建设理念，在商业地块 及商业项目聚集的华明湾及空港商业片区目前尚属第例，项目定位清 晰，特色鲜明，具有定的创新与唯性，极具市场竞争力。生态居住概念发 展起源较早，但是生态办公及生态商业还尚属全新领域，虽然目前市场上也有 些项目局部已有雏形概念，公使用生态办公楼定位为文化创意产业基地，主要面对文化创意产业领域的些如影视传媒广告制作培训文化艺术传播等企业生 态港主会所是以运动为主题特色的亚历山大精品会所，包含游泳网球健身 馆理疗中心等康乐项目精品公寓主要为青年代的时尚精英群体 量身打造，小户型，高品质。企业独栋可以为公寓及写字楼的商业配套做填充 与提升，公寓及写字楼可以为企业独栋中的精品商业增添人气，使整个片区商 居合，更和。
6、模式样的花开遍 地。 随着空港临空经济带的日渐发展成熟，也会加速华明湾地区商 业的成熟完善，为项目的未来销售大环境提供了良好的前景空间。项目所在大 区域发展前景良好，小区域内又有定竞争优势，因此整体市场前景看好。 目标客户定位 精品公寓目标客户主要客户群体为空港及华明工业园区域内 大型企业的青年白领及管理层精英，航空公司的机长及空乘人员，周边星级酒 店的中高管，周边大型地产公司内的青年男女政府机关内的年轻干部，及临 空经济带内的青年才俊与社会精英。生态办公楼目标客户整体打造成个文化创意产业基地，目标成 为影视传媒广告制作培训设计及策划类企业的聚集地。 企业独栋会所目标客户机场及华明周边大型企业及私企业主大 型餐饮与中高端知名休闲娱乐品牌高端运动会所及银行等金融。
7、会很激烈。 受容积与限高影响项目地块容积率低，机场周边高度限制，降低 了可售面积，导致楼面地价平米单价成本提高。 机会分析 国家发展天津发展滨海的政策导向给房地产业带来的直接推动。两港作为运输大通道增强城市经济基础建设贸易物流仓储流通。 原有基础好，空客北车等知名企业入驻本地对地产开发是机遇。 空港经济区及华明镇安置房区域内，生活消费及日常配套商业缺乏 不缺钱，却缺少消费导向。 土地成本相对低于空港物流加工区，未来的商业经营成本会成为商 业竞争中的重要优势。 威胁分析 整个区域都在发展建设中，发展成熟需要时间。 未来年的政策及投资环境等变化都会对本项目造成定影响。 周边项目的崛起会对我们项目造成定的威胁与冲击。 第四部分市场分析与价格预测 市场发展前。
8、，层到顶 高层，包括平米户型 附近河东婚房 均价元平米 蓝庭国际滨海浙商精装修，平米室厅卫地缘河东自住投资均价元平米 招商雍华府招商集团平米叠墅，平米河北地源自住婚房，叠墅起办公项目 楼盘名称开发商在售产品客户来源区域购买目的价格 远洋新干线 天津市远滨房地产开发有 限公司 平米独栋面积在 平米栋，全部为层 周边河东河 西和平 投资 自用 均价 元平米 总部港 天津滨海金地投资有限公 司 平米的企业独栋 空港河东河 西和平 自用 投资 均价 元平米 迎宾商业中心天津鸿茂置业有限公司平米小间平米整层 河东河西和 平 自用 投资 均价 元平米 商业项目 楼盘名称开发商在售产品客户来源区域购买目的价格 海航湾 。
9、观及科技环保同时，身体力行推动环保节 能事业，打造环保节能科技人文的商业生态片区新理念，进入商业地产革命 新篇章。 项目定位本项目计划分为,四个功能区，各功能区具体定 位如下 区企业独栋会所商务别墅，不超过平米， 单栋总价控制在万左右出售规划出院落，户型可做定制，只提供户 型的参考样板。可销售建筑面积约在平米，初步定位为七到十栋面积在 平米的庭院式独栋，栋景，主要作为企业会所银行办公及 知名品牌的餐饮娱乐类精品商业独栋具体面积及细化布局最终以规划部门审 批通过的详规为主。 区面积控制在以内，社区主会所大型会议中心自持 作为整个社区公建配套会议会展大型商业活动举办，游泳馆网球馆 健身房休闲娱乐中心可以引进或参照北京高端居住项目新城国际的亚 历山大高端运动主题。
10、关注，也将为 华明镇的光辉篇章添光加彩统的城镇规划，有序的区域布局，围合而成的 居住社区配合空港及华明两大工业园区，区域且商业集中的中心区位，使 湾的商业版块形成强大的聚集效应，让整个周边大区域形成个聚宝 盆式的整体区域布局，湾成为聚集人气与财气的盆底地带，区域之 间增加了互动，更和谐更统。 规划方案思路 规划条件 规划用地性质 用地面积 平米 容积 率 绿地 率 建筑 密度 建筑 限高 建筑面积 平米 备注 商业金融用地地块 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 商业金融用地地块 规划理念项目暂定名为湾生态港，整体定位为以营造生 态景观为特色以科技人文为理念的精品公寓高端商业生态办公三位体 的小型生态商务岛屿，在主打园林。
11、更惬意，加深销售亮点亚历山大精品主会所的引入，在提 升整个生态港项目层次的同时，又为整体的项目销售提供了有力支持，增添卖 点生态办公系统的设计与创新理念，改变了已有的办公模式，真正从内部办 公环境的生态及景观系统提升入手，使办公环境更优越，科学环保，亲近自然， 会成为办公楼销售的最大亮点与核心卖点既然有受人们路追捧的生态酒 店，生态办公主题的写字楼定也会成为热点。 项目定位清晰，主题立意新颖，规划设计亮点突出，整体品质追求 高端，层次分明生态港项目会成为华明湾商业版块的大亮点，在完全 跳出传统商业概念的同时，又与周边的传统商业项目版块和谐共处，它填补了 华明湾商业版块的商业模式空白，会如玉上明珠般为华明镇及湾版块 锦上添花，随着华明示范镇模式的全国推广，它会随同华。
12、津空港贸易中心开 发有限公司 平米单层 平米两层 空港周边河东 市区 投资 均价元平米层 元平米，二层元平米 远洋新干线 露西亚商街 天津市远滨房地产开 发有限公司 平米独栋双拼 联排商业 天津东部北京投资 均价 元平米 迎宾商业中心 天津鸿茂置业有限公 司 平米单层平米 拖二 河东河西和平 投资 自用 元平米均价 元平米层价格预测 精品公寓销售底价均价元平米米层高的户型设 计，买层送层，单价约合元平米，单套总房款控制在万元套上 限控制在万以内。 生态办公楼销售底价均价元平米平米，万层 半层平米，万半层也可做分割销售。 企业独栋会所销售底价均价约元平米按栋卖，平米， 万套平米，万套。 以上销售价格细则在实际销售过程。
参考资料：
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日月湾生态港土地开发项目可行性研究报告
