第三产业从业人员占产业总人员比例看，目在运营期，对应成本费用包括管理费维修费保险费固定资产折旧费摊销费以及利息支出。

其中管理费修理费保险费均以租金收入为取费基数折旧费摊销费采用平均年限折旧法，其中房产折旧年限年土地摊销年限年。

本项目财务利息费率按年期以上长期借款利率将近。

当土地竞拍价达到，万元时，营业成本测算如下单位万元年份总收入总成本减项租赁运营费用租赁税金客房运营费用客房税金销售成本，销售税金折旧与摊销大修费用所得税，每平米租赁运营成本每间酒店运营成本当土地竞拍价达到，万元时，营业成本测算如下单位万元年份总收入总成本减项租赁运营费用租赁税金客房运营费用客房税金销售成本，销售税金折旧与摊销大修费用所得税每平米租赁运营成本每间酒店运营成本项目净收益考虑到本项目每年运营成本费用主要是财务费用现金流回笼等因素，全部出售商务办公房，。

年按商务办公房全部实施销售，销售收入计提税金，商铺全部出租以及酒店自主经营计算。

预测商务办公房销售价格为，元第年租赁能产生元净收益，以后每年租金以递增，按租金价格计提税金。

预测酒店房价收入单间以元估算，每年以增长。

地下室半以上也用于商业出租。

项目净收益估算如下单位万元年份净收益销售净收益租赁净收益酒店经营管理收益注，注，第七部分项目财务分析项目测算期本项目预计开发期为年，从年至年。

项目预计从年初正式营业，项目经济测算年限从开始营业起年，即年至年。

二项目投入估算本项目投入成本分为两部分，即项目开发成本和项目运营成本。

项目开发成本估算项目开发成本包括土地成本和工程投资成本。

土地成本本项目地块将于年月公开挂牌出让，经与胜浦镇政府协商未来该土地公开挂牌价拟定，万元，万元之间。

楼面价格在元左右，公司有能力参与本项目地块竞拍。

工程投资成本项目工程投资成本包括工程建设费装修费管理费等，项目工程投资成本在建设期内分期投入，预计不含资本化部分，万元。

项目总建设成本预计为亿元左右。

项目经营成本估算项目营业后运营总成本根据现有公司项目，主要包括物业管理人员人件费保安保洁费消防维保费以及大修等费用。

根据目前公司已运营项目，商业每平米经营成本元年左右，酒店每间经营成本，元年左右。

以后租赁每年以递增，酒店前年每年以增长，以后每年递增。

具体收入成本税金现金流量等估算见附件。

三项目收入估算本项目未来主要收入来源为商务办公房销售收入商铺租赁收入酒店经营管理收入及其它收入。

鉴于本项目投资资金来自商业贷款以及未来商铺只租不售，公司财务费用支出较大，经营压力明显，因此商务办公房建成后全部出售，减轻公司财务压力。

商务办公房销售收入假定本项目地块建成并取得预售证后，商务办公房，实施全部销售，预计销售价格为，元，实现销售收入，万元。

商铺租赁收入商铺可租赁面积，以及部分地下室可用于租赁。

年每平米商业租金收入为元，实现租赁收入，万元，以后每年递增，商业出租率为按照公司目前运营模式此出租率没有问题。

酒店经营管理收入本项目酒店面积客房数共计间。

酒店入住率第年第二年第三年，以后每年保持在。

酒店房价收入单间以元估算，第年实现销售收入万元，以后每年以增长。

四指标分析本项目按照年测算期投资指标分析序号指标名称注注静态回收期年动态回收期年项目运行年净现值，万元，万元内含报酬率试插法注在整个项目测算期中，说明本项目在期内有投资效益，项目可行。

项目财务内含报酬率为，大于目前同期中长期贷款利率基准利率，项目可行。

另外，本项目前提只出售，商务办公房，剩余，商业，酒店，地下层商业和地下二层停车场，合计，。

如果出售剩余，中部分商业，上述投资分析指标可大大提高。

第八部分结论和建议结论区域条件本项目处于镇区中心位置，按照胜浦镇用地布局控制性详规，中胜路处于东西向中心轴，是规划建设中商贸中心位置。

本项目周边路网密集，东边兴浦路是胜浦南北主干道，项目离苏胜路仅，离现代大道南面中胜路即将和港田路贯通，可直通园区项目周边有五路公交车可达市区园区，门前还有环镇公交站点。

本项目周边有金苑园东东景公寓丽景华庭等多个小区环绕。

是胜浦人气商气最旺盛区域之。

市场需求年胜浦镇有注册企业，家，其中外资企业家内资企业家。

胜浦已形成四大支柱产业即精密机械轻工纺农贸市场，商业面积万，主要服务吴胜路南侧居民。

项目周边现有商业规模名称面积物业类型完工时间嘉瑞商业广场，纯商业年吴淞商业广场，纯商业年新盛广场，纯商业年邻居中心老金苑，纯商业年嘉馨苑，纯商业年农贸市场，纯商业年新胜社区商业，纯商业年盛景华庭，沿街商铺年华园春天，沿街商铺年胜浦宾馆，宾馆年金融商贸大楼，写字楼银行年华园四季，沿街商铺年东景公寓，沿街商铺年建屋博客，沿街商铺年载体信息总面积分类已建成商业载体万规模上，已建成商业整体规模较大，能满足当地商业市场需要，但各商业体单个规模均较小，缺乏具有竞争力新型商用物业形态以及有知名度品牌店屈指可数。

万第三层级产品在该区域尚属空白。

和周边甪直斜塘唯亭相比，有不小差距。

各种商业业态分布状况现有商业特点业态单，目前胜浦商业多以生活配套设施为主，层次较低，缺乏商务酒店影剧院大型卖场百货专营店等现代服务业，将难以满足周边居民消费需求。

档次低，商业为小业态，缺少上规模，中高档商业。

业态数量饭店小吃点咖啡店家家家足浴浴场网吧游戏机房家家家家家宾馆小型旅馆家家台球书店音像店家家家超市小超市副食品零售水果店蛋糕店手机卖场服装鞋帽小饰品化妆品家家家家家家家家家办公用品五金建材家具床上用品小家电电脑自行车鲜花店眼镜店家家家家家家家家家干洗店维修照相馆话吧打字复印房屋中介职业中介药店美容美体美发家家家家家家家家家家移动营业厅电信营业厅家家农业银行建设银行邮政储蓄家家家家家宾馆住宿家餐饮家休闲娱乐家东吴农村商业银行文体家零售家服务家通讯家银行三产发展程度为园区最低挂牌竞拍并取得土地年月成立苏州工业园区胜浦项目公司暂定名年月设计方案报批通过年月月施工图设计完成年月年月桩基工程年月月地下室工程年月年月地上工程建设年月项目开业六项目开发方式项目开发主体地块将由胜浦镇政府下属集体企业苏州工业园区胜浦镇集体资产经营管理公司与公司共同成立苏州工业园区胜浦项目公司进行项目开发建设，公司全资子公司苏州工业园区融鼎资产管理有限公司负责项目建成后运营管理。

注册资本，万元。

出资比例公司以现金投资，万元，占注册资本苏州工业园区胜浦镇集体资产经营管理公司以现金投资，万元，占注册资本。

合作期限年项目名称金苑邻居中心项目暂定。

项目地理位置胜浦镇兴浦路中胜路交界口东北角。

项目规模占地面积可建建筑面积约，。

地块权属胜浦镇负责以旧镇改造申报等方式，设置相关条件，促成地块挂牌上市。

随后，由胜浦镇下属苏州工业园区胜浦镇集体资产经营管理公司与公司联合投标获取土地。

土地性质商服用地。

土地使用费按国家有关规定缴付。

项目功能设置根据项目规划限制以及周边住宅商业现状，作以下功能设置在招商项目上满足胜浦镇商业配套要求，在业态布局上除邻里中心项必备功能和项商业配套功能外，还设置商务办公连锁经济型酒店连锁院线影院，以填补胜浦镇在该方面需求。

项目运营方式项目实施销售租赁相结合经营方式商务办公部分实施转让，确保项目投资资金回笼，减轻公司财务压力并支持后期运营商业部分实施租赁，确保项目整体服务功能完善稳定酒店部分由公司负责经营管理，以便公司酒店连锁发展。

七项目地块初勘等情况规划条件注相关规划条件是与胜浦镇政府协商后拟定上述规划条件作为未来该土地公开挂牌规划限制参考，具体规划条件以规划局公告为准。

红线图地块上现有建筑金苑邻居中心，投用年代为年。

占地面积总建筑面积，。

如图胜浦镇承诺将其拆平，以便于公司与胜浦镇下属企业成立项目公司进场开发建设。

八项目规划设计工程开发建设招投标等方面政策项目规划设计工程开发建设招投标等方面政策参照园区相关规定执行。

第三部分区域分析项目所在区域发展情况胜浦镇发展概况胜浦是个新兴集镇，与中华人民共和国同龄。

年撤乡建镇，属吴县。

这年，胜浦镇成建制从吴县划归苏州工业园区。

胜浦镇位于苏州工业园区东部，规划面积平方公里，下辖个社区，总人口万人，其中户籍人口万人，外来人口万人。

经济发展水平年胜浦地区生产总值亿元，地方般收入亿元，到账外资亿美元，注册外资亿美元，注册内资亿元，居民人均收入万元。

在年国家统计局农村社会经济调查队发布全国首次小城镇综合发展指数测评结果中，胜浦镇位列全国千强镇第位。

基础设施建设基础设施建设达到了八通平。

累计投入十几亿元，基本完成了胜浦镇区域主要基础设施开发建有主干道路条，总长近，镇区道路硬化率建成污水管网，多米和污水泵站座，通过污水管网将所有工业企业排放工业废水及全镇生活污水集中到污水厂集中处理达标后排放供水燃气排水排污邮电有线电视基本实现了全覆盖。

便利交通条件胜浦地理位置独特，西连苏州市区，南靠苏沪快速公路，北临沪宁高速公路京沪铁路和国道，东靠国际大都市上海。

胜浦距苏州市区，有条公交线路直达，距沪宁高速入口，距虹桥机场分钟车程，距浦东机场需分钟车程。

投资状况投资项目质量和数量齐驱并进。

累计吸引中外项目多个，其中吸引欧洲美国新加坡印尼日本韩国香港台湾等国家和地区企业多家，其中不乏国际知名企业旗舰型企业，如在胜累计投资亿美元金光集团世界五百强企业美国铝业和美国食品机械和化学品公司分别投资成立美铝紧固件统苏州有限公司和苏州富美实植物保护剂有限公司全球最大耐火材料供应商美国珉泰克公司等。

社会事业发展累计建设动迁小区个，开发各类成熟商业网万多平方米，新建绿地多万平方米，绿化覆盖率超过，通过了国家卫生镇考核验收，通过了全国环境优美乡镇考核验收，生态环境得到有效保护，生活环境得到显著改善，目前，旧镇改造全面启动，动迁房建设商业网点等工程正在快速开发。

二胜浦城市发展规划在园区整体规划中，胜浦镇定位为依托园区富有特色现代化城市副中心辐射周边配套完善区域服务中心功能齐全宜居宜业东方欧美式小镇。

原有规划胜浦镇居住人口万，因城市快速发展，人口聚集力增强，预计至年胜浦镇人口将达万人。

本项目属在胜浦镇新规划中处于城市中心，周边密集分布镇主要行政办公机构，成片居住小区，规划道路直通即将建设新城区，属难得城市核心商业地块。

二项目所在区域政策及产业环境胜浦商业发展现状