1、合布置别墅类小高层高层混合布置多层小高层混合布置多层高层混合布置⑿多层小高层高层混合布置小高层高层混合布置⒁别墅类多层小高层高层混合布置其它住宅楼型布置形式。第三章制定住宅销售价格的过程第条定价信息的调研和分析。定价信息调研要求对住宅销售价格相关的市场信息及项目自身特征进行系统的收集记录整理和分析，只有通过定价信息调查，才能了解置业者需要什么样的住房需要多少面积的住房对住宅小区内外环境的要求对地理位置的要求等等了解项目自身的规划设计环境设计建筑设计等等产品特征，进而制定住宅产品的产品策略价格策略营销渠道策略促销策略等。在这过程中，需要调查并分析影响住宅销售价格的主要因素，定价信息调研的主要内容会在本指引第六章详细阐述。第条确定项目总体均价及分期均价。确定项目总体均价是房地产营销过程的核心和关键性工作，它决定了项目经营利润的高低，反映了开发商的经营理念，切销售价格制定过程均以此为主轴。确定总体均价时，要在考虑内外部因素及定价信息的基础上，洞察目标客户的价值取向，衡量目标客户的销售价格接受能力。有的项目规模较大，可能会分期进行开发，这就需要在总体均价确定后，根据各期地块之间的相。
2、市场调查获得的客户反馈信息三是组织公司有关人员对本项目进行权重评估，获得的内部反馈信息和外部专家权重评估的反馈信息等方法。通过对反馈信息的分析，预期市场客户对项目各个方面如景观噪音朝向户型楼型等的喜好程度和关心程度，并据此制定出较为合理的价格系数权重。第条产品性能差异化原则。住宅由于面积朝向视野景观楼层等因素的不同，业主对住宅楼型的喜好程度也不同，其产品性能亦不同。在系数制定过程中，应综合各种不同因素，分析每住宅单位的利弊，设置出合理的系数，使不同性能差异的住宅分别得到不同的分值，在价格上体现合理差异，使之符合住宅单位的产品差异。第条价格指导性原则。分析住宅项目周边市场配套和项目自身对价格产生影响的因素，进步分析住宅单位的个性特征，明确这种个性特征对住宅单位单价的影响程度，运用市价比较法，制定出合理的系数，并使系数与与市场变化保持致，使之对制定住宅销售价格具有明确的指导性。第五章住宅销售价格系数的制定及评分第条销售价格系数制定及评分的程序。建议各地区公司成立项目评分工作小组人员由各地区公司决定，构建销售价格系数体系，确定价格系数权重，并借助专业的评分方法对各住宅销售价格系数。对位置关系发展规划地块状况及公司的营销策略等因素，在总体均价的基础上确定各个分期的均价。但是，住宅项目不论如何定价，最后都必须符合市场需求规律，接受市场的最后检验，房地产定价的方法很多，在此就不再逐列举。第条制定销售价格系数确定价格系数权重。制定销售价格系数时主要考虑住宅产品个性特征对住宅单位单价的影响因素，例如朝向景观安静度房型楼型楼层等等确定权重则要考虑住宅产品各因素对住宅单位单价的影响程度，由于住宅项目内部和外部因素的差异，购买者对住宅的楼型朝向景观噪音楼层房型等的重视和喜好程度不尽相同，故而价格系数权重也不同，权重分值比例不同，将直接导致每住宅单位的积分不同。第条评分制定计价参数及单价。由于每地区公司在评分和制定计价参数及单价时的方法不尽相同，而且各有特色各有所长，本指引就不作细致论述。根据这些系数来确定住宅的计价参数及价格系数权重，并试算出每套单位的销售价格。这种价格计算方法对住宅单位的相关指标及权重系数进行了较为客观的评估，因而能够比较准确地反映出每住宅单位合理科学的价格及各住宅单位之间地相互价格关系。第四章住宅销售价格系数的制定原则第条市场导向原则。在制定住宅。
3、进行综合评分，撰写项目住宅产品销售销售价格系数专题报告以下简称报告。完成报告初稿后，要求及时将初稿报集团经营销售部审核，由集团经营销售部提出相关建议，通过地区公司营销部门和集团经营销售部之间的反复沟通交流及征求意见，并由地区公司营销决策机构完成正式报告报集团国内地产营销决策委员会审批。第条对不同楼型布置的小区各种系数进行分析。表见下页对影响不同规划布置住宅小区的各种系数进行了列表分析，供评分参考表不同住宅小区规划布置系数评分表因素评分值住宅小区规划布置分类平面系数垂直系数朝向景观楼型安静度房型私密性个别楼层别墅类布置多层布置小高层布置高层布置别墅类多层混合布置别墅类多层别墅类小高层混合布置别墅类小高层别墅类高层混合布置别墅类高层别墅类多层小高层混合布置别墅类多层小高层别墅类小高层高层混合布置别墅类小高层高层多层小高层混合布置多层小高层多层高层混合布置多层高层确定。八销售价格系数成果分析略总体均价构成分析项目楼型目标价格试算汇总表略楼型价差分析九建议略十附件案例单元楼座分布图住宅项目销售价格平面系数评估标准表住宅项目销售价格垂直系数评估标准表住宅项目单元系数评分图案例单元景观。 销售价格系数时，需要深入开展定价信息调研，仔细分析市场及反馈信息，注重收集市场同区域同系列同档次住宅项目的销售价格目标客户群核心竞争对手及项目其它指标等相关资料。在此基础上，充分考虑周边及相关地区居民的生活习惯，结合项目的建筑设计环境设计配套设施等自身的优劣势，制定出合理的系数指标。第条住宅单位性价比分布均好性原则。住宅单位的性能与其销售价格之间存在着相辅相成的关系，性能好的住宅单位，其销售价格也相对较高，反之亦然。在制定销售价格系数过程中，需要仔细研究项目特点及每套单位的特性等信息，并通过制定合理的销售价格系数价格系数权重及评分，使住宅单位的性能与其市场价值匹配，项目整体性价比分布均好，在保证总体均价的基础上，使性能不同的住宅产品基本上达到相同的合理的销售速度。第条权重合理性原则。在制定价格过程中，确定价格系数权重是非常关键的工作。权重不仅反映了各项系数分值之间的比例关系，而且反映了各项系数在整个评分体系中的比例关系，这种比例关系直接影响到住宅单位系数总分值的高低，进而影响到住宅单价。原则上，可以通过多种渠道获得确定权重的信息是通过市场调查，获得市场在售项目的销售信息二是。
4、合布置别墅类小高层高层混合布置多层小高层混合布置多层高层混合布置⑿多层小高层高层混合布置小高层高层混合布置⒁别墅类多层小高层高层混合布置其它住宅楼型布置形式。第三章制定住宅销售价格的过程第条定价信息的调研和分析。定价信息调研要求对住宅销售价格相关的市场信息及项目自身特征进行系统的收集记录整理和分析，只有通过定价信息调查，才能了解置业者需要什么样的住房需要多少面积的住房对住宅小区内外环境的要求对地理位置的要求等等了解项目自身的规划设计环境设计建筑设计等等产品特征，进而制定住宅产品的产品策略价格策略营销渠道策略促销策略等。在这过程中，需要调查并分析影响住宅销售价格的主要因素，定价信息调研的主要内容会在本指引第六章详细阐述。第条确定项目总体均价及分期均价。确定项目总体均价是房地产营销过程的核心和关键性工作，它决定了项目经营利润的高低，反映了开发商的经营理念，切销售价格制定过程均以此为主轴。确定总体均价时，要在考虑内外部因素及定价信息的基础上，洞察目标客户的价值取向，衡量目标客户的销售价格接受能力。有的项目规模较大，可能会分期进行开发，这就需要在总体均价确定后，根据各期地块之间的相。 来源于国外经典的不同风格的别墅。别墅分为两个档次普通别墅栋和豪宅别墅栋。二影响项目销售价格的因素分析与研究略项目外部环境及配套情况调研项目产品特征分析与研究项目产品的优劣势分析与研究。三项目销售价格系数制定的原则略，参见指引第四章四平面系数及垂直系数设置及构成的分析根据别墅项目影响价格的因素分析与研究，确定本项目的平面系数由以下系数构成景观系数朝向系数房型系数私密性系数总图位置系数。由本项目为独栋别墅，因此不设置垂直系数。五价格系数权重的分析与确定略市场价格信息的收集与分析竞争对手项目的价格信息收集与分析对本项目影响价格系数权重的评估与分析本项目价格系数权重的确定。通过对影响价格系数权重的评估与分析，对价格系数权重的确定如下按照景观朝向房型私密性园区位置给各单元评分，单元总分为分私家花园另外计算价格，其中景观系数满分以分计，以客厅及主卧的景观为评判标准朝向系数满分以分计，以主卧朝向为主要评判标准房型系数满分以分计私密性系数满分以分计，以四周相近单元的数目及距离为评判标准总图位置系数满分以分计，以中心花园为中心，向外分值依次降低另外，私家花园按元计算价格。六销售价格系数评分的。
5、 定价别别墅单元定价系数评分定价系数评分的平均值豪宅别墅总体均价通过市场比较法确定为,元各豪宅别墅单元定价系数评分景观系数朝向系数房型系数私密性系数总图位置系数各豪宅别墅单元定价系数评分的平均值各豪宅别墅单元定价系数评分的总和豪宅别墅栋数总体均价别各豪宅别墅单元定价系数评分的平均值所对应的价格豪宅别墅单元定价别豪宅别墅单元定价系数评分定价系数评分的平均值计价参数计价分配参数的确定。本项目直接以均价为计价分配参数，因此计价参数，计价分配参数,八销售价格系数成果分析均价构成分析见前文项目均价的确定项目楼型价格试算汇总表略楼型价差分析由于全部是同种楼型独栋别墅，因此楼型差价设定为。九建议十附件别墅项目栋号分布图价格平面系数评估标准表略价格垂直系数评估标准表无别墅项目单元系数评分图别墅项目景观系数评分图别墅项目朝向系数评分图别墅项目房型系数评分图别墅项目私密性系数评分图别墅项目总图位置系数评分图别墅项目销售单价分布图别墅项目价格试算表四目录第章总则第二章适用范围第三章制定住宅销售价格的过程第四章住宅销售价格系数的制定原则第五章住宅销售价格系数的制定及评分第六章定价信息的调研与分析第七。分析略七销售价格试算公式的确定计算价格公式的确定项目总体均价确定项目销售单价均值，通过市场比较法确定，以※※园三期※※※田庄三期绿洲※※※※杉庄三期为主要参照对象见下表产品要素评分比较表楼盘因素社区环境配套设施房型私家花园发展商及物管品牌物业管理费会所设施交通综合评分别墅※※园※※※田庄绿洲※※※※杉庄注社区环境私家花园在别墅物业中权重较大，最高值以分计其余每项因素最高值以分计叠翠别墅销售单价均值计算表楼盘综合分值均价元值※※园,※※※田庄,绿洲※※,※※杉庄,别墅通过市场比较，将别墅均价控制在元。各单元单价定价方法将园区内所有单元按照景观朝向房型私密性总图位置等权重不同的因素进行评分，得分为平均值的单元的价格即为均价,元，其余单元的价格以基价单元得分为准，按照总分比值确定。另六套豪宅别墅以均价,元为基价进行各单元价格确定销售价格个计算公式普通别墅总体均价通过市场比较法确定为,元各别墅单元定价系数评分景观系数朝向系数房型系数私密性系数总图位置系数各别墅单元定价系数评分的平均值各别墅单元定价系数评分的总和普通别墅栋数总体均价别各别墅单元定价系数评分的平均值所对应的价格别墅单元。
6、系数平分图案例单元朝向系数平分图案例单元安静度系数平分图案例单元房型系数平分图案例单元私密性系数平分图案例单元楼型系数平分图案例单元楼座均价分布图住宅项目住宅价格试算表住宅项目栋高层住宅价格试算表住宅项目栋小高层住宅价格试算表住宅项目栋多层住宅价格试算表住宅项目住宅价格试算表计价参数为住宅项目住宅价格试算表计价参数为案例二别墅项目销售价格系数专题报告项目概况项目占地土地面积万平米，建筑面积为万平米，容积率为，共有栋中高档纯水景别墅。是花园的第二期开发项目。第期项目建有别墅多层复式和小高层公寓，并具备花园人工湖大型会所等配套设项目位于市区，是别墅物业的集中开发区域。高速公路延长交通干线在用地北通过，交通便利周边多为建成或在开发的别墅物业，区域内有很多高尔夫球场和高档酒店及娱乐场所，已经具备了高尚生活氛围。项目的目标客户为市西南区域高收入人群，包括大中型私营业主大型个体工商户政府及国企高级领导律师等三资企业中的高级专家和高级管理人员新闻记者文艺体育界名人及自由职业者外籍人士客户组群金融投资界人士等。以古希腊爱琴文明作为项目的概念设计灵魂，结合花园和爱琴岛主题水景设计，建筑单体造。
参考资料：
1、该文档不包含其他附件(如表格、图纸)，本站只保证下载后内容跟在线阅读一样，不确保内容完整性，请务必认真阅读。
2、有的文档阅读时显示本站（www.woc88.com）水印的，下载后是没有本站水印的（仅在线阅读显示），请放心下载。
3、除PDF格式下载后需转换成word才能编辑，其他下载后均可以随意编辑、修改、打印。
4、有的标题标有”最新”、多篇，实质内容并不相符，下载内容以在线阅读为准，请认真阅读全文再下载。
5、该文档为会员上传，下载所得收益全部归上传者所有，若您对文档版权有异议，可联系客服认领，既往收入全部归您。
【定稿】万科地产集团内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引管理资料_制度汇编
