商业业已形成氛围。

因此，在本项目初建阶段很容易受到这些楼盘冲击，所以本项目在业态定位方面应尽可能全面点，找到与其他项目差异，紧紧抓住江景高度区域等优势，全新启动本项目，只有占领先机，才能决胜千里。

另外，在销售策略上，应积极引导消费者接受本区域，充分挖掘本项目开发优势，将项目资源充分利用。

三个方面来筹措建设资金。

具体如下自有资金万元房地产开发公司自有资金占总投资以上，作为项目启动资金。

年月向申请商业银行固定资产开发专项贷款万元，年月初可获得银行贷款。

其余不足部分万元，计划通过项目营销资金来进行筹措。

预计项目可售面积营销资金总额为万元人民币。

项目综合评价结论宏观市场前景乐观，项目用地所在南岸弹子石规划中。

具有不可估量发展潜力。

规划设计方案完全满足重庆市规划国土局南坪分局提出规划设计要点限制性要求，并符合国家及重庆市相关住宅区规划设计消防等法规法令规范与标准。

规划设计理念与重庆市整体规划指导思想南岸区区域发展目标以及弹子石规划建设方向相吻合。

规划总体布局与分期建设计划已得到重庆市规划国土局南岸分局认可。

项目用地地质稳定性较好，适宜作为拟建工程场地。

项目经济效益良好，具有较强抗风险能力。

资金筹措方案客观合理，可行性强，足以保证重庆市房地产开发有限公司重庆市房地产开发项目可行性研究报告重庆公司二八年六月四日目录项目总论项目背景项目名称开发公司研究工作依据项目建设规模和内容可行性研究结论市场分析项目建设进度投资估算和资金筹措项目综合评价结论二项目投资环境和市场研究市场宏观背景重庆投资环境年政策环境重庆市房地产市场状况分析区域发展及前景预测区域环境历史沿革区域配套未来规划区域市场分析区域市场界定区域市场分析市场需求特征区域优劣分析典型物业调查典型物业调查楼盘要素统计年南岸区房地产开发形势展望三项目分析及评价地块解析交通条件地形地势项目位置水电气保障规划限制条件地质情况气象条件地震资料酸雨情况项目分析四市场定位及项目评估项目定位方案评估意见五项目开发建设进度安排有关工程计划说明施工横道图六投资估算与资金筹措项目总投资估算资金筹措资金来源项目筹资方案借款偿还计划七销售及经营收益测定各类物业销售收入估算项目销售回款计划倚南山与解放碑江北城隔江相望，共同支撑重庆中央商务区巨鼎这样地理条件注定本项目所在地将是朝天门江北城屏视南岸区视焦点，本项目也将注定成为朝天门景观部分，增添朝天门繁华景象。

促进当地经济发展项目启动，有利于促进当地经济发展随着项目规划完成建设，周边基础设施进步改善，生活质量得进步提高，良好社会生活环境才是经济繁荣基础。

树南岸房地产开发新形象，增进商家进住信心弹子石重庆规划中南区，在定程度下需要本地开发企业带动下进行，本案启动起到了抛砖引玉效果。

滨江路开发进入白热化，招商引资效果显著，弹子石作为重庆南区，要快速发展，更应充分发挥本地开发企业带动作用下，促进招商引资进行，以增强外地开发企业进住信心。

九可行性研究结论与建议拟建方案结论性意见项目建设所在地具有良好地理环境和较好投资环境。

规划设计方案完全满足重庆市规划国土局南岸分局提出规划设计要点限制性要求，并符合国家及重庆市相关居住区规划住宅设计消防等法规法令规范与标准。

规划设计理念与重庆整体规划指导思想弹子石区域发展目标以及南岸规划建设方向相吻合。

玉皇冠大厦策划方案总体布局与分期建设计划已得到重庆市规划与国土资源局南岸分局原则上同意。

拟建方案按计划进度进行开发建设，并按预期销售方案进行销售，将会取得较好经济收益，并具有定抗风险能力。

综上所述，红楼江景城市花园工程在政策上是合法，经济上是可行。

项目主要问题解决办法和建议项目在开发期间主要问题就是项目所在区域现状，弹子石是个新规划区域，基础配套设施不够完善，交通环境差，旅游及其他资源没有得到很好开发和合理利用，解决办法充分利用项目优势，请求政府对交通改善加快速度，然后然后利用项目将玉皇冠资源及其他资源整合。

项目风险及防范建议面对社会经济发展状况带来风险如果将来社会经济状况发生变化，人民生活水平和经济收入水平降低，购买能力下降，另外旅游资源没有得到很好利用都会对该项目销售造成定影响。

所以，开发商应密切关注社会经济整体发展状况和区域经济发展以及政府对旅游资源整合状况，如有异常情况发生，应及时调整开发进度和销售方案。

面对来自建设资金投入风险如果开发商资金筹措不到位，将会造成建设工程后继资金短缺，可能成为烂尾楼工程。

故开发商应与银行之间建立良好资信关系，保证自有资金投入量，并严格完善各项报建手续，建立严格财务监管制度。

面对来自建设成本风险由于人为或非人为因素影响，直接或间接导致开发成本增加，影响项目盈利能力，同时也会增加贷市商业银行和国际信托投资公司增资扩股西南证券重组区县信用联社统法人改革改制。

组建土地储备中心，培育壮大八大建设性投资集团，搭建起基础设施建设投融资平台。

路桥收费改革和电力水利公交燃气等垄断行业改革取得实质性进展。

文化体制改革试点顺利推进，组建了重庆广播电视集团总台报业集团和出版集团。

企业信用信息联合征信系统基本建立。

把发展开放型经济提升到战略高度。

十五期间，重庆市进出口总额年均增长，实际利用外商直接投资累计亿美元，有家世界强企业来渝投资兴业。

福特汽车惠普美国利宝汇丰银行中美大都会人寿中法水务沃尔玛香港查氏集团普天海尔等批国内外知名企业相继入驻重庆。

务实推进渝港渝澳经贸合作。

分别与四川贵州上海浙江广东湖北达成合作发展框架协议。

五年累计利用内资亿元。

各项社会事业取得新进步。

取得家蚕功能基因组研究海扶超声聚焦刀手机通芯号芯片等批具有国际先进水平科技成果。

初步具备乘用车自主开发能力。

各级各类教育全面发展。

年两基人口覆盖率达到，初中毕业生升入高中阶段学校比例达到，在校大学生人数在年基础上翻了番多。

五年累计完成中小学危房改造万平方米。

大学城建设初具规模。

人力资源开发成效显著，五年累计引进各类紧缺人才万多名。

文化事业繁荣，三峡博物馆奥体中心规划展览馆和国际会展中心等标志性文化体育设施竣工投入使用，湖广会馆修复新，红岩革命纪念馆景区基础设施建设项目重庆国际学校正式开工。

区县文化体育设施建设有长足进展。

广播电视村村通工程成效显著。

重庆运动员在全国十运会上取得了比上届更好成绩。

基本形成市与区县两级卫生监督疾病控制传染病救治体系和突发公共卫生事件预警应急机制。

儿童免疫规划四苗接种率达到，乙肝疫苗接种率达到。

艾滋病结核病地氟病等重大疾病防治工作得到加强。

开展个区县新型农村合作医疗试点。

实施农村计划生育家庭奖励扶助制度和少生快富工程，万人受益。

紧贴民心办了批实事。

城乡居民生活明显改善，年城市居民人均可支配收入达到元，农村居民人均纯收入达到元，分别比年增长和。

五年共指导帮助下岗职工和城镇登记失业人员实现就业再就业万人。

城市居民人均住房建筑面积由九五末平方米增加到平方米，农村居民人均住房面积由平方米增加到平方米。

城镇廉租住房保障面逐年扩大，多户双困家庭搬进新居。

农村户高山移民和所有岩洞窝棚户住进了政府资助新房。

基本建立以养老失业医疗工伤生育保险和社会救助为主要内容社会保障体系经济指标开发成本金来源与运用分析销售利润现金流量分析八财务与敏感性分析赢利能力分析财务净现值财务内部收益率投资净利润率项目不确定性分析盈亏平衡分析敏感性分析售价变动敏感性分析开发成本变动敏感性分析社会效益和影响分析九可行性研究结论与建议拟建方案结论性意见项目主要问题解决办法和建议项目风险及防范建议项目总论项目背景项目名称本项目总体工程命名为重庆市玉皇冠工程，玉皇冠工程项目规划占地面积为，用地性质为住宅用地。

开发公司重庆市房地产开发有限公司研究工作依据国务院建设部国土资源部重庆市人民政府市规划国土局颁发有关法规和政策房地产开发项目经济评价方法，中华人民共和国建设部发布，年月第版重庆市城市总体规划年年重庆市城市规划管理条例南岸区政府提供项目基础资料其它各种来源市场供需技术经济统计等方面相关资料重庆市年统计年鉴重庆市统计局网站重庆市房地产信用网报告编制单位掌握有关资料和实地勘察调查有关资料。

项目建设规模和内容项目地处重庆市南坪区长江南岸，地处南坪区旧城区裕华街，在南坪总体规划中属于开发改造老区。

本地块北瞰滚滚而来长江，东依重庆著名南山风景区，与母城渝中半岛遥遥相望，在定程度上形成与渝中半岛和江北城对景，地理位置优越而显赫，现阶段交通不太方便，基础设施建设条件较差。

规划建设用地约亩，容积率为，建筑覆盖率为。

居住户数约户，人口规模约人，总建筑规模约含地下面积建筑设计考虑地上层，地下层。

地上层设计为架空层，考虑小区功能配套幼儿园及商业网点等公共设施，同时设计适当架空景观绿化层以上设计为住宅。

地下层设计为地下车库，设备用房和物管用房。

玉皇冠建设工程主要经济技术指标总占地面积总建筑面积平方米容积率建筑覆盖率绿地率停车位个建筑占地面积其中住宅建筑面积平方米架空层平方米车库建面积平方米可行性研究结论市场分析市场状况去年重庆房地产投资在宏观调控背景下略有增长，但上涨幅度低于城市人均纯收入增长速度。

年和年，重庆市主城区商品房均价分别为元平方米和元平方米，同比分别上涨了和，而同期重庆市地区生产总值同比增长和，城镇居民人均可支配性收入分别增长和。

可见，重庆房价增幅基本合理，与经济和收入增长基本协调。

目前，重庆房地产市场供需基本平衡，投资炒房空间很小，也正因为如此，温州炒房团才在坚守了四年后终于在没有获利情况下退出重庆。

政府市场规范措施市政府采取了系列规范市场施。

首先，控制好土地源头，从土地进行合理规划和严格审批制度等方面着手，并而加大对房地产市场管理力度。

在土地供应