的区域靠拢。

重庆市别墅市场现状重庆市的低密度住宅发展之所以进入到个高速发展阶段。

主要原因有以下几点其，按照正常规律，年是住宅升级的个周期，在市场不成熟的阶段，这周期相对更短。

重庆房地产市场的起动时间比较晚，从年左右才开始进行大规模的开发，早期市场买卖双方都不成熟，直白的说是很多中高收入阶层花了钱，但没有买到好房子，所以近年来住宅升级换代的高峰，这在直接拉动了低密度住宅的发展。

其二，交通条件的改善消费观念的转变在很大程度上影响了居民的购房特征人们生活对繁华地段的依赖性在不断削减，特别是有车族，人们在购房是更注重景观质量和物业本身的品质。

对于低密度住宅开发来说，拥有良好的自然生态资源和先天景观优势的地块无疑是抢占了制高点。

其三，在重庆，除城市中心住宅以外，比较具有形象档次的住宅有两类是江景房，以不可复制的先天景观优势作为卖点二是低密度住宅，以明显超出普通住宅小区的户均绿化拥有指标人与景观良好的交融性，以及小区整体的高形象档次作为卖点。

在未来年内，中高档住宅市场低密度住宅将保持主流的地位，很难有其他物业成规模的冲击其主流地位。

重庆别墅市场，表面上看总体供应量偏大，但实际上有效供给却不足。

目前市场产品在面积总价等方面细分不够，有效需求未被满足，无效供给却很大。

例如，环境优美规划设计合理交通便利，总价在万元的联排别墅总价在万的小独栋别墅都存在着供应空缺。

部分别墅产品缺乏内涵的支持，仅仅是个空壳，未满足消费者对建筑物以外的需求，包括品牌其倡导的生活方式文化氛围等。

另外，产品个性化不强。

表现在没有针对不同的市场进行细分，开发商希望将不同收入阶层的所有客户网打尽。

再者，就是部分开发商对本地市场的特性研究不够。

并在在项目包装营销推广等方面还处于初级阶段，营销手法没有特色，甚至混同于普通住宅。

别墅的特征少数人拥有，别墅是房地产市场上顶级物业，相应地，其消费主体是社会金字塔的顶尖阶层。

对环境要求极高，良好的环境包括自然环境和人造环境甚至还有人文环境。

低容积率。

别墅是极低密度住宅，容积率般低于，覆盖率低于居住物业中售价最高。

因其拥有稀罕珍贵的自然景观，物业档次高，故售价也最高。

超值享受，且是购此类物业的人地位与身份的象征。

联排别墅的特征介于集合住宅和单栋别墅之间，户与户之间既，又相连，形成连排住宅。

低密度，由于层数低，户型面积大，户数少，所以总建筑面积较少，容积率较低，般在左右，但覆盖率较高，往往高于。

建于城郊结合部且有定的自然环境。

设计新颖，须做到统的整体设计，外部与自然相结合，内部人性化。

超值享受。

即有别墅品味但远低于别墅的价格。

竞争楼盘分析中安翡翠湖中安翡翠湖温泉别墅项目，位于重庆市北部新区沙坪坝区北碚三区交汇处的三溪口翡翠湖畔，占地亩，其中翡翠湖占地亩，容积率。

中安翡翠湖温泉别墅主要的建筑形态为别墅和联排别墅。

另有温泉度假酒店学校等配套设施，整个建设周期为四年。

项目计划分四期完成。

项目期套已全部售罄，二期北区组团销售率为，目前在售的主要是北区组团联排别墅及别墅。

联排别墅共计套，分别由和平方米三种户型组成，价格从万元至万元不等，由于紧靠国道，噪音将大大影响其整体质素。

由于缩小了建筑面积，其相对较低的总价及其品牌所具有的定品牌号召力将能够吸引部分潜在的客户。

别墅紧靠翡翠湖畔，拥有得天独厚的湖景，简约现代的外立面令其与山景湖景得到了更有机的统，但由于其元平米的单价，将大大制约其销售的进度。

龙湖蓝湖郡蓝湖郡位于金山大道与金开大道交汇处。

经金山大道五童路仅余分钟可到达渝中区。

项目总占地亩，期占地亩期为套，其中联排别墅套，水边别墅套已全部售罄。

户型面积联排别墅约平方米平方米水边别墅约平米。

联排别墅均价为元平方米，别墅为元平方米。

年蓝湖郡西岸以全年亿元的销售额，成为重庆别墅在全国市场获得席之地。

另方面在有中国年之称的年，等经济型别墅也在重庆大行其道，主要是针对以前购买顶跃花园洋房的客户。

近两年总价在万的经济别墅就有中天香悦华府与佳华水彬林等个联排与叠拼项目。

客户多元化。

随着社会经济发展推动着重庆别墅消费群体的形成，本土消费者已成为购房主力。

有私营企业主企业董事企业金领及个体经营者公务员律师医生大学教授教师等中产阶层。

市场供应量巨增，年新增别墅供应量就超过以往历史供应的总和还多。

自然资源等环境因素日显优越，尤其是后低密度的经济型别墅走俏。

这个阶段营销诉求面更加广泛，除了品牌开发生活圈层生活方式智能化品牌物管自然人文资源等，产品的研发成为市场热点。

如有借鉴传统民居生活形态的中华坊，有追忆上海里弄洋房的世纪花园，有颠覆重庆市场的地中海风情的蓝湖郡西岸有几度考量产品尺度的高山流水二期的纯独栋别墅，也有追求实惠的建工未来城与北温泉号的夹层设计，更有发挥业主个性的长青湖美茵湖谷天鹅湖的别墅。

重庆市别墅区域市场分析渝北区市政府的北迁决定了渝北区的地产业也不断发展，而房地产开发建设的突飞猛进，也极大地推动了渝北区城市建设的步伐和城市化进程。

不管是从龙湖的进驻就开始发展的新牌坊板块，还是现在正处于发展势头的冉南板块，似乎都显示出这样种形态渝北，将是今后重庆发展的重心中心，而渝北又聚集了重庆别墅的豪华阵容保利高尔夫花园龙湖香樟林长青藤伽蓝艺墅山语间青河湾等，都由品牌开发商开发，给高端收入人群提供了多种选择。

北部新区随着大量国内各地知名房企的进驻，城市向北口号的提出，离尘不离城的地理位臵，都决定了北部新区是低密度臵业的首选地区之。

从金开大道的棕榈泉国际花园保利国际高尔夫花园到人和的比华利豪园锦绣山庄等等，可以说，以别墅为代表的低密度住宅已经是北部新区的个标志性产品。

但目前北部新区生活配套设施的缺乏却是个不争的事实。

北碚区北碚由于地理位臵的关系，独居主城隅，随着渝合高速公路的通车，及二环路的开工将大大拉近北碚与中心城区的距离。

其得天独厚的风景旅游资源历史文化资源已经吸引大批的开发商进驻，今天的北碚无疑已经成为重庆都市圈的重要组成部分。

目前的北碚中心区共分为四个板块老城区城北新区和城南新区三溪口片区。

三溪口片区已经成为该区的热点。

以年推出的中安翡翠湖为代表，目前正在推售湖边别墅，还有香溪美林以及正在修建的红塔高尔夫项目。

这个片区将成为重庆又高档住宅生态社区的聚集地。

南岸区南岸区作为去年商业增长最快的区域，也是目前重庆市住宅开发的热点。

亚太城市市长峰会在南岸的召开，将极大的促进了南岸本身经济的飞速发展，这也就决定了南坪中央商业区的房地产开发仍要以高层和商用楼为主。

但是，由于南山片区特殊的地理环境，大片的绿化自然资源，加上以陪都遗址为代表的历史人文资源和以棵树观景台为代表的现代人文资源，使得它成为个离尘不离城的别墅文化区。

江北区目前江北区正以观音桥为中心向外辐射，商务的飞速发展决定了它无法拥有大量低密度住宅，更何况是别墅的兴建。

江北区的新规划和市政府的北迁，注定了它将成为未来重庆的核心商务区。

而大石坝石马河板块，由于受到老工业的限制，配套设施缺乏，楼市发展缓慢。

从城市布局上看，石门大桥两侧都是具有开发潜力的位臵，这里以前是江北农场，植被资源丰富，有景色优美的江景坡地，桥南又有大石坝公园鸿恩寺等，拥有大片绿地森林，自然优势独特。

由于板块内目前居住条件不很成熟，离市中心距离较远，目前开发的项目主要是低密度的别墅，如宏帆半城中央华立天地豪园佰富高尔夫花园等等。

九龙坡区从年国有企业逐步从九龙坡区的退出到房地产开发企业的逐步进入，现在的房地产业已经成为九龙坡区的的支柱产业，去年九龙坡区又打出成熟西区，魅力人居的旗臶，这将使九龙坡区成为重庆主城区三大板块之。

具体来看，九龙坡区杨家坪步行街周边石桥铺转盘附近商业较为发达，地价相对较高，也较难实现低密度臵业，但稍远些区域如杨家坪九龙大道，因可供开发的土地面积较大，成为主城西部低密度社区开发的佳地。

巴南区重庆城市化进程不断加快，主城在北上南下的城市发展格局下，并且将向南进行到底，大批物业房企纷纷入住巴南，带来了先进的建筑形态和整体社两个。

交通因片区人气缺乏，过往公交车较少。

建筑形式鉴于地块自然景观好的特点，本项目地块可建高端物业，建筑形式可考虑两种形式相结合，即联排别墅别墅。

项目优势分析结论优势自然环境和温泉资源是本项目最大的优势劣势对外交通不便，地形复杂，前期投入较大机会填补市场空白，可提升公司品牌威胁由于项目体量较大，销售周期可能较长。

优势地块位于北碚区以北，背靠中梁山国家森林保护区，地块自然环境非常好，是当地不可多得的居住区域交通比较便利，紧临国道渝合高速路二环快速路布臵于地块周围，出入相当方便地块地形优势比较明显，可依山而建高尚物业，利用项目原有水景山景林景，可塑造瀑岛泉二溪二湖四园为主题的特色园林，从而提升小区物业档次，而且与北面的国家森林保护区相呼应本项目的温泉矿泉水资源不仅仅能给项目带来大卖点，也可以将这资源进行市场化的运作本项目可向临近地块发展，具有可持续性发展的前提劣势该地块离北碚中心尚有段距离，且公共交通不发达，规划中配套设施建设尚需时日，故生活比较不便地块存在定的缺陷。

地块还属于毛地，平整土地的前期投入较大地形不规则，并存在定的高差，设计开发难度较大该地块植被丰富，高差较大，未来消防及小区安全问题的处理难度较大项目以北仍有部分村民居住，将影响本项目的外在形象。

机会随着三溪口蔡家组团众多高尚社区的新建，该项目所处区域已被重庆消费者所接纳，该片区已成为重庆市房地产市场的大热点成功开发此项目将使公司品牌在重庆范围内进步提升，为公司持续发展带来良好的效应项目周边的在售的高端物业，在规划设计及营销推广方面并没有非常出彩之出，为本项目推入市场留有定的提升空间