的必要性 有利于洋畲村周边区域资源的开发 目前，洋畲村周边区域分布着林区荒山和果林，没有经过系统开发，资源 闲置。生态度假区项目的建设，有利于整合闲散资源，实现资源效率最大化。 而本项目的建设，通过各种营销手段，使得当地的旅游资源实现价值并通 过旅游产业，带动当地的林果业发展，实现产业联动。 有利于开发特色农家休闲旅游项目 乡村生态度假是近年来兴起的特色旅游项目，具备距离短客源多季节影 响弱等特点，深受各阶层人士的青睐。可以考虑以水果生产为依托，开发观果 摘果品果购果之类的系列休闲型项目，以及赏花露营垂钓等项目，吸引 周边旅游市场。 有利于促进区域经济发展 生态度假区项目建成后，洋畲村区域内将形成集观光林业种植杂粮生产 果木培育于体的多功能产业区，可以有力的促进全乡乃至全区的经济发展。 有利于推进新罗区旅游产业转变进程 新罗区虽然在发展旅游业上不断进步，但是面对激烈的竞争形式，新罗区还 必须提高旅游产品层次，创新旅游消费热点。该项目的设计充分体现了休闲体 验的主题，旅游产品以亲水产品仍以观光产品为主， 不能适应我国休闲度假需求已进入快速成长期的新形势，供给短缺的问题开始突 出二是旅游产品的参与性娱乐性和体验性差，难以适应旅游消费者求新求 乐求知多样性的消费需求。旅游产品应逐步从传统的观光旅游向休闲旅游和体 验旅游转型。龙岩市人民政府关于加快发展旅游产业的若干意见中提出 年实现创中国休闲旅游城市的目标，助力完成全市每个县市区有个国 家级以上旅游区，家以上四星级旅游饭店个以上国家级或省级工农业 旅游示范点个以上国家级或省级旅游名镇名村批休闲度假特色旅游区 的发展目标。 按照国际经验，人均超过美元，旅游需求将急剧膨胀，但主要是观光 性旅游需求。人均达到美元将基本形成对休闲的多样化需求和多样化的选 择，人均收入达到美元，度假需求就会普遍产生。因此，休闲度假的需求 已经非常现实，从消费能力上已具备了相应的经济能力。 因此，本项目建设的客源市场基础已具备，并具有强烈的休闲度假倾向和趋 势。 区域市场龙岩市场 事件龙岩本项目地位于福建龙岩，龙岩旅游市场的发展现状深刻影响着洋 畲旅游发展的未来。近年来，随着永定土楼申报世界遗产成功以及各类节庆活动 的举办，如中国福建永定土楼客家文化节龙岩旅游节等，进步推动了龙 岩旅游市场的繁荣和发展。 数据龙岩年，龙岩市新罗区累计接待游客万人次，同比增长 ，旅游营业收入亿元人民币，同比增长。其中乡村旅游人数 万人次，同比增长，年超过万人次。统计数据显示，级市场中， 省内客源占，同比增长北京上海江西等外省游客明显增加， 占游客总数的。 区位市场龙岩已形成了福厦漳泉粤东赣南旅游目标市场，正在进步 挖掘以北京为中心的北方地区和珠三角长三角以及闽南广东江西和上海等重要客源市场。同时，随着交通条件的改善，龙岩市短线游自驾游的旅游市 场正在实现逐步扩张的势头。 专项市场乡村旅游市场 新罗区的乡村旅游发展形成了成熟的节日，串联各个村落的乡村旅游发展。 其中，年，新罗区各乡村旅游点共接待游客万人次，旅游人次同比增 长，旅游收入同比增长了。洋畲村在柑橘成熟的秋冬季节举办的柑橘采 摘旅游节，前两届共接待游客万多人次。 从单纯乡村旅游发展的角度而言，洋畲旅游的发展已经效果已经非常好。洋 畲乡村农家乐已经纳入新罗区旅游发展格局的工程，成为龙岩旅游六 大特色旅游产品之。但，从休闲和旅游升级的角度而言，洋畲旅游尚处于初 级阶段，区域带动作用产品的丰富性以及旅游发展的理念，仍需提高。 表新罗区乡村旅游节庆览表 时间地点活动名称主要活动内容 月 雁石镇 开幕式暨赏花 节 开幕式民俗表演赏樱花游海印寺 岩山乡赏桃花 摄影大赛现场书画艺术创作赏桃花 品农家餐 月小池镇 云顶阳春采茶 忙 游古建筑将军庙龙池书院品农家饭 社会主义新农村云顶茶园农业休闲度 假采茶制茶体验美味茶餐龙岩山 歌大赛 月 岩山乡 瓜果飘香溢满 园 水蜜桃采摘举办龙岩民间绝技大赛 品农家饭游龙山寺莱山村原始森林 龙硿洞 铁山镇 葡萄采摘举办灯谜活动新罗乡村 美食厨艺大赛 大池镇芙蓉李采摘钓鱼品农家菜看白鹭 月曹溪镇科桃生态健身探秘原始森林寻找十级瀑布群游 月 苏坂乡柚子采摘节 柚子采摘手工制作云潭粉采茶灯歌 舞大赛品尝特色农家宴 月适中镇 适中土楼乡村 文化旅游节 参观全国重点文物保护单位典常 楼新罗区乡村旅游产品工艺品展 示会品农家饭 月龙门镇 洋畲桔子采摘 节 桔子采摘乡村旅游摄影展乡村旅游 招商推介会 月江山乡 江山郭公文化 节 观石山园景区郭公文化节睡美人 田园风光山头村新农村休闲游 月东肖镇 东肖民俗文化 节 东肖庙会龙岩咸酥花生展销会邓子 恢纪念馆后田暴动等红色旅游点东 肖森林公园休闲游品鱼宴 竞争市场竞合中 在项目所在地的新罗区，资源类型非常丰富，旅游项目也非常多。相对于本 项目而言，在区位项目性质和规模方面相近的是以下个项目，即紫金山体育 公园和东肖镇的动漫科技产业园，通过对以下两个项目的分析，寻找到属于洋畲 项目的亮点。 龙岩紫金山体育公园时尚运动带动的旅游项目 紫金山体育公园占地亩，建有洞国际高尔夫球场，同时配套各种大 型综合性项目，如奥运金牌纪念馆体育场馆和休闲设施五星级度假酒店以 及高尚配套住宅区等。这个项目从总体上来说，是主打高端时尚牌，融合 周围的环境利用生态资源，是个与现代文化现代体育精神对接的项目。目录 第章总论 第二章市场分析及预测 第三章项目地址与建设条件 第四章资源条件评价 第五章总体布局 第六章产品设计 第七章其它设施 第八章水土保持与环境影响措施 第九章基础工程方案 第十章节能方案 第十章卫生安全及消防 第十二章项目组织管理与运行 第十三章项目建设周期及工程进度安排 第十四章投资估算与资金计划 第十五章财务效益评价 第十六章招标方案及建设进度安排 第十七章风险分析 第十八章项目综合社会效益分析 第十九章研究结论与建议 附表 附图第章总论 项目背景 项目名称 福建龙岩洋畬原乡生态旅游度假区旅游开发项目。 项目承办单位概况 本次项目承办单位为香港青城投资集团有限公司，在中华人民共和国香港特 别行政区注册登记，于年月日正式更名为青城投资集团有限公司。公 司地址在香港九龙观塘鸿固道号保华企业中心室，公司员工人。青 城投资集团有限公司主要投资国内外房地产旅游矿产，和国际贸易行业。 年开始，青城投资集团有限公司与昆明龙宇达矿产资源有限公司和广州市 青城矿业资讯咨询有限公司合作，全力进行云南省矿业开发建设投资。同时， 已经开始筹划在福建龙岩开展投资业务。本次洋畲项目主要建设范围为洋畬原 乡生态旅游度假区景区建设休闲度假区建设旅游基础设施与服务设施建设等。 报告编制依据 项目可行性研究报告编制委托合同 投资项目可行性研究指南试用版 建设项目经济评价方法与参数第三版 龙岩市旅游产业发展行动计划 龙岩市经济和社会发展十五规划 龙岩市年经济发展远景战略规划 相关设计规范标准等。 项目提出的理由与过程 龙岩乡村旅游亟待突破 目前，龙岩乡村旅游发展着力打造以客家红色生态三大主题为核心， 现有的乡村旅游也主要围绕这样的主题展开，已经形成的类型有农家乐型古田 五龙农家乐村镇型如连城培田古民居永定下洋古村落初溪土楼现代科普型长汀策武南坑村武平仙岩休闲小镇农业产业集聚型漳平永福 台湾农民创业园民俗风情型连城姑田游大龙罗坊走古事乡村休闲度 假型漳平九鹏溪永定下洋温泉回归自然型连城曲溪冯地村永定西溪 山水缘生态农庄等。 从目前的发展情况而言，乡村旅游的发展多是就旅游做旅游，就村落做村 落，整体发展的带动性不强，因而对于区域发展所形成的聚集效应和影响力也 很弱，缺少综合开发和旅游与生态旅游与休闲旅游与新农村建设结合紧 密的乡村旅游开发项目，相应也就没能形成独具特色独树帜具有定知名 度的乡村旅游发展品牌。本着这样的发展现状，洋畲项目的发展便有了明确的方 向，填补龙岩项目多品牌少的现状，形成个综合性的具有区域发展带 动性的并能够形成品牌效应的旅游项目。以此项目的发展，助力龙岩实现 年创中国休闲旅游城市的目标，助力新罗区完成全市每个县市区有 个国家级以上旅游区，家以上四星级旅游饭店个以上国家级或省级工 农业旅游示范点个以上国家级或省级旅游名镇名村批休闲度假特色旅 游区的发展目标摘自龙岩市人民政府关于加快发展旅游产业的若干意见。 洋畲村发展空间广阔 洋畲村于年被中国村社发展促进会评为中国特色村，被福建省林 业厅评为森林人家休闲健康游第批试点村，对促进龙岩新罗区近郊观光农 业的发展起到示范带头作用。尤其是，每年月下旬到月上旬柑桔成熟时节， 举办的桔子红了洋畲采摘旅游节，在全市都形成了定的影响力。但洋畲村 的发展潜力，远远不应该止于此。 以洋畲村核心的周边区域，有着优于其它项目的资源基础，生态环境优秀， 周围分布着各类的山体森林溪流村庄等资源，可以拓展发展的区域非常广 阔，联动性非常的强。因此，本项目无论是从资源特色，还是从生态环境，以及 可以联动发展的角度而言，都有着非常广阔的发展和提升空间。 因此，选择旅游建设项目是顺应国内旅游发展趋势与新罗区远期发展规划的 重要举措，具有重要的战略意义。 实现洋畲村旅游产业及农林产业的相互驱动 目前，洋畲村的自然生态环境较好，数千亩果林分布在洋畲村周围。它对外 界具有很强的吸引力。但由于弃管现象严重及对于优良品种开发力度不够技术 力量薄弱等问题，使得林果业效益很低。农民收入上不去，难以脱贫致富。 而本项目的建立可以基于当地旅游资源打造旅游产业链条，建立起以乡村旅游文化旅游森林旅游三大主题带动整个