在项目规划中便于利用。二项目劣势但就本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看，仍有天津油毡厂天津无缝钢管厂等工厂企业，同时道路两侧房屋绿化均较破旧，同友谊路沿线比较，差别较大，地理位置不占据绝对优势。项目位于解放南路沿线末端，距离外环线仅公里，位置相对偏远，项目周边临近配套交通都不很完善和便利。三结论及建议该项目在城市西南部树立了个具有知名品牌高品质高档大型规模社区，为万科在天津又树立个标志性产品，同时投资回报率较高，具有开发价值，该项目可行。周边社区配套周边米范围内社区配套配套设施分类名称教育设施电子仪表技术学校水浒武术学校医疗卫生设施无商业设施劝业超市津洋宾馆津洋酒店太平洋酒店金融设施无市场珠江装饰城环渤海装饰城梅江装饰城天津汽配城交通设施门前有去大港区公交线路，距项目公里处有路终点站文化设施无体育设施无总来说，玻璃厂周边原为工厂区，基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目在规划实施时应考虑布置相应数量生活配套设施。宗地周边米外可辐射到主要公共设施如下主要指南楼商业片区和友谊路沿线公用设施种类公用设施名称教育设施大学天津财经学院轻工业学院职业技术师范学院高中校北师大天津附中市重点第四中学市重点南楼中学区重点医疗设施天津医院，河西医院，天津医大第二医院三级甲等大型商业设施津华五金商场南楼商场南楼家乐购物中心店及二店河西商场登发装饰基地十八街麻花总店文化设施天津第章项目决策背景内部因素天津万科公司项目布局万科自年进入天津市场以来，先后开发了城市花园万科中心大厦世贸广场都市花园万科新城等项目，其中城市花园万科中心大厦位于城市北部河北区，总面积约万平方米，万科新城位于城市北部北辰区，面积约万平方米。世贸广场都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，天津万科主要项目集中在城市北部。反观天津总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市行政中心南迁和友谊路沿线开发便可看出城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧联在起。由此看出，万科物业分布与天津总体规划和城市发展方向不尽相符。万科自年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人筹，被公认为天津地产先锋，在天津人心目中已树立起第品牌形两者同比，梅江高装修临时围板万三主体工程费，新城东区多层签约价元平米，变更及签证元平米，本项目按元平米考虑另考虑套样板间万考虑提高建造档次万，折元平米四社区管网费，给排水系统费，供暖系统费，含换热站建设费红线外管网费元平米锅炉房建设费元平米锅炉房征地费元平米区内工程费为元平米室外燃气系统，含气源发展基金元平米区内工程费元平米灶表费元平米室外高低压，室外消防系统室外智能系统道路及广场新城此项造价约为元平方米综合管网设计工程费。五园林环境，依设计方案不同而不同环境设计环境工程总造价绿化建设费，区内区外绿化支出，新城约为元平方米建筑小品新城此项造价约为元平方米围墙建造费包括永久性围墙围栏及大门，约为元延米，本项目围墙约为米室外照明室外照明电气工程，如路灯草坪灯，新城此项造价约为元平方米室外零星设施各种指示牌标识牌示意图等，新城此项造价约为元平方米六公建配套费，幼儿园按平米考虑，每平米土建元，配置费元平米游泳池网球场建造成本及配套物品购置，个标准尺寸网球场为万儿童游乐设施土建设备各项设施，非营业性公建会所居委会等平米，土建元平米，设备及装修元平米七直接费合计八不可预见费直接成本九开发间接费，监理费万元平行政管理费万万每月利息万十开发成本十营销费用，销售收入十二总投资二税务分析天津地区通过公司争取，般可从政府取得灵活优惠税收政策，目前兴业发展公司享受所得税营业税区外项目均为优惠住宅发展公司享受营业税及所得税优惠，目前初步计划以住宅发展公司名义开发该项目，但能否实现税收优惠尚有定不确定性，保守测算，按国家法定税率考虑营业税及附加销售收入所得税税前利润土地转让契税土地成本拆迁补偿费土地出让金大市政配套费即使按法定所得税率，因天津公司亏损项目业务及公司本部费用存在，实际税付可能远低于，但从项目评价角度，暂不考虑该因素。三经济效益分析项目总体收益情况根据上述售价成本及税务测算，该项目总体经营情况如下经济指标单位数值元项目总金额万元销售收入，直接成本，总投资，税前利润，税后利润，内部收益率销售净利率总投资回报率销售毛利率获利指数资金峰值比例地价支付贴现比启动资金获利倍数项目开发周期内各年利润体现如下表经济指标年年年合计结算面积单位利润元利润万元，敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。成本变动对各项经济指标影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本单位成场，规划为居住用地，顺驰集团已与其签定土地开发协议。项目宗地西北侧和西侧原为罐头厂仓库和天津津洋置业公司养殖场部分用地，现已转让给松江置业公司用于房地产开发，属于梅江南居住区部分，该项目与梅江南居住区仅河之隔卫津河，基本上形成个南楼市级商业中心友谊路规划市级行政中心梅江居住区项目所在地已建成住宅区宗地大居住片区。卫津河已由原来臭水河改造为环境幽雅景观河道，使得该项目周边环境有了根本性改善。项目宗地东面现状为片空地，原为天津玻璃厂用地，后被附近村民占用，现以被天津玻璃厂收回，面积约亩，规划用途为水面。西侧卫津河北侧顺驰开发地块厂区西侧刚修建完毕卫津河南侧在建道路梅江南开发用地周边近期及远期规划对周边环境主要影响该项目距离规划东南半环黑牛城道段不足公里，东南半环修建对该项目出行将会带来很大方便，东南半环是天津市中心市区规划路网中两个半环之，是天津市规划路网骨架中快速交通体系重要组成部分，其功能是完善天津市东南半部路网，联系海河东西两岸交通，同时起分流中环线和外环线客货交通流作用，东南半环建设已列入十五规划中，目前黑牛城道段扩宽改造工程即将完成，跨海河大桥计划年开始修建，年年底通车。解放南路规划为米宽城市主干道，两边绿化带宽米，到外环线区段，两边绿化带宽米，并保留现状水面，在项目周边有大量绿地和水面，形成道生态景观，既调节了空气，又避免了噪音，对项目带来好处可谓多多。本项目西北侧为梅江居住区，将建设成为以水景和生态环保为主题高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，为该项目定位和提升档次会有非常积极意义。目前项目门前有去大港区公交线路，距项目公里处有项目决策背景内部因素天津万科公司项目布局万科自年进入天津市场以来，先后开发了城市花园万科中心大厦世贸广场都市花园万科新城等项目，其中城市花园万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约万平方米。世贸广场都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，天津万科的主要项目集中在城市的北部。最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补，土地补偿费包括土地使用权转让及地上地下建构筑物各种管线设备设施等拆迁补偿费。另补偿原开发商万元作为退出补偿。合计毛地补偿费用为万元，即万元亩，折到住宅用地为万元亩。土地出让金出让面积界定理论上按住宅用地面积出让，即万出让面积，实际成本测算时按总规划用地面积出让，即万出让面积含学校等非营业性公建用地面积。两者相差万。出让金总额污染企业外迁项目可享受按土地评估值收取出让金，本项目成本测算时按总规划用地面积计算约为万元，如果按净住宅用地面积出让，约为万元，可节省万元。列表说明上述问题周边地价比较与梅江地价比较梅江拍卖价为元平方米楼面地价，该地价中为含市政配套熟地价，容积率在左右，推算其可用地地价为万元亩。玻璃厂项目可用地地价含大配套出让金契税等费用为万元亩。两者同比，梅江高周边社区配套周边米范围内社区配套配套设施分类名称教育设施电子仪表技术学校水浒武术学校医疗卫生设施无商业设施劝业超市津洋宾馆津洋酒店太平洋酒店金融设施无市场珠江装饰城环渤海装饰城梅江装饰城天津汽配城交通设施门前有去大港区公交线路，距项目公里处有路终点站文化设施无体育设施无总来说，玻璃厂周边原为工厂区，基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目在规划实施时应考虑布置相应数量生活配套设施。宗地周边米外可辐射到主要公共设施如下主要指南楼商业片区和友谊路沿线公用设施种类公用设施名称教育设施大学天津财经学院轻工业学院职业技术师范学院高中校北师大天津附中市重点第四中学市重点南楼中学区重点医疗设施天津医院，河西医院，天津医大第二医院三级甲等大型商业设施津华五金商场南楼商场南楼家乐购物中心店及二店河西商场登发装饰基地十八街麻花总店文化设施天津日报大厦河西图书大厦天津科学技术馆天津国展中心天津礼堂体育设施河西体育场大型公园天津乐园大型宾馆天津宾馆三星迎宾馆乐园宾馆三星津利华大酒店四星水晶宫饭店四星天津钢管宾馆二星长青温泉宾馆大型商住楼钢管大厦万顺大厦澳东大厦天津科技大厦新安大厦深圳发展银行大厦环渤海中心大厦天津日报大厦综合分析，从该项目沿主干路网乘车分钟内可方便到达以下二个中心，是南楼市级商业中心，二是规划友谊路市级行政中心，这些中心设施能辐射为该项目服务。四项目周边环境现状项目所在区域环境由于历史原因，解放南路两侧原为工厂区，公路两侧工厂林立，年代后期，随着城市房地产发展，原来部分工厂企业，由于工业结构调整原因，大厂区车间厂区铁路卫津河和南部水面照片三项目周边社区配套周边米范围内社区配套配套设施分类名称教育设施电子仪表技术学校水浒武术学校医疗卫生设施无商业设施劝业超市津洋宾馆津洋酒店太平洋酒店金融设施无市场珠江装饰城环渤海装饰城梅江装饰城天津汽配城交通设施门前有去大港区公