，增长速度将会有所放缓。河东区在全市工业战略东移产业发展重点趋向服务业以及海河综合开发等战略举措下，其现代服务业发展面临重大历史机遇。同时受经济全球化加深原有基础薄弱等因素制约，其现代服务业发展也面临着巨大压力和挑战。当前河东区在发展现代服务业实施方案中以着力推进五区三带和楼宇经济建设为工作目标，必将推动河东区产业结构调整和升级，提高现代服务业竞争力和吸引力，增强河东现代服务业集聚能力。对于本项目来说，还是能起到推动作用，具有定积极意义市场风险市场风险主要体现在市场供求平衡关系上，十经路作为河东区金融商务发展带，已经吸引了国内外众多银行和金融机构落户此地，同时项目所在地又属于南站中心商务区，周边林立着各种档次商务写字楼，由此可以感受到这个区域商务氛围和市场前景，但同时也显现出了激烈市场竞争。如何在这个竞争激烈市场环境中求生存和发展将是不小风险。经营风险从写字楼方面看，目前国内开发写字楼项目普遍存在着销售较好，而租赁经营状况不佳问题，这主要是由项目前期定位业态规划及后期业态调整和控制经营管理策略等方面问题造成。因此在项目前期必须全面了解市场供需关系，通过对市场需求准确把握，明确市场实际和潜在需求，这样才能做到对项目准确定位和业态规划，以此达到降低项目经营风险。从餐饮酒店方面看，当前餐饮业发展迅猛，但同时也带来了更高消费需求和更激烈行业竞争，如何在这种大环境下实现生存并有所突破和发展已经成为个餐饮企业重要问题。在项目前期必须要紧紧把握住当前餐饮业整个发展趋势，充分了解消费者实际需求，做好准确定位，以此实现在餐饮业细分化和特色化过程中求发展。七项目经济和社会影响分析项目经济影响分析从项目规划业态来分析，就项目引进两家银行分支机构年预计可以为河东区带来将近年两亿元区财政税收收入，同时项目经营性收入年纳税额也将近万元。从业项目内容建筑面积出租单价元日年收入万元备注银行或其它金融机构租赁物业包括底商写字楼按出租率估算配套裙房部分包括底商餐饮酒店营业收入合计租赁和经营性总收入如上表显示，本项目所有物业年出租收入为万元，年经营性收入为万元，合计年总收入为万元。项目总投入为万元，年经营管理费用为万元，年财务费用为万元，本项目开发周期为年，经初步测算，实际项目回收期为年。按年租期测算，理论项目投资回报率为。六项目风险分析政策风险目前由于受国内部分城市房地产投资过热影响，国家出台了多项抑制宏观调控措施，其目是为了适度抑制房价上涨。天津房地产项目从目前土地出让情况看，未来几年房地产投资额还将保持增长趋势，但受宏观调控政策影响，增长速度将会有所放缓。河东区在全市工业战略东移产业发展重点趋向服务业以及海河综合开发等战略举措下，其现代服务业发展面临重大历史机遇。同时受经济全球化加深原有基础薄弱等因素制约，其现代服务业发展也面临着巨大压力和挑战。当前河东区在发展现代服务业实施方案中以着力推进五区三带和楼宇经济建设为工作目标，必将推动河东区产业结构调整和升级，提高现代服务业竞争力和吸引力，增强河东现代服务业集聚能力。对于本项目来说，还是能起到推动作用，具有定积极名品牌餐饮企业和大型餐饮公司竞争和冲击自身餐饮企业规模有限，直接影响产品成本提高，从而缺乏应有竞争力，同时餐饮业从业人员文化水平，整体综合服务素质和企业管理规范性科学性等方面都有待提高。四项目开发方案项目总体使用功能定位根据市场调研情况及周边地区建筑类别性质规模等方面分析，并充分考虑到河东区城市建设发展可持续行需要，本项目使用功能确定为金融业办公物业写字楼和酒店餐饮业，将把原有建筑打造成个集银行酒店写字楼为体综合建筑楼宇，同时也将成为温岭商会在津总部经济中心。每项使用功能确定均源自市场实际需求，其功能配置符合十经路区域发展需要。所以此项目功能定位可以推动和促进该地区开发和发展，同时该项目功能准确定位，也为项目成功再开发打下良好基础。总体方案说明本项目座落在天津市河东区十经路金融商务区地项目市场分析天津温岭商会大厦暂名将主要由三部分组成，银行办公物业写字楼和餐饮酒店，其中银行办公物业占主要部分，其次部分为银行和天津温岭商会经济总部办公场所，余下部分作为配套商业服务业进行开发，主要以餐饮酒店为主。以下就项目所在区域银行办公物业写字楼和餐饮酒店两方面市场需求情况做着重分析。银行办公物业和写字楼市场分析天津市河东区银行办公物业和写字楼主要集中在河东区南站中心商务区内，而十经路作为河东区金融商务发展带，银行办公物业尤为集中，已经初步形成了以金融服务业为代表特色金融街。十经路区域与天津市金融城区域仅海河河之隔，同时又靠近天津中心商业圈和小白楼商业圈，已经具备了很浓商务商业氛围，因此银行办公物业和写字楼在这个区域内市场需求较强。项目周边银行物业和写字楼状况调查情况，周边汇集了大量写字楼和办公物业，已经是个较为成熟金融商业服务业为主商圈。项目所在十经路两侧就有人保大厦河东金融大厦经纬大厦金耀大厦鼎泰大厦三联大厦津东大厦万隆太平洋大厦天星河畔广场等，项目周边还有海河大厦利中大楼方达大厦嘉里大厦中信大厦中粮大厦等。在十经路区域写字楼中，以销售型写字楼为例，基本上销售均价在元平方米。而以租赁型写字楼来看，由于各种写字楼存在着硬件投入和地段商务氛围差异，因此相互间差价较大。般租金价格约为元平方米日。主要租赁商企业所属行业是金融业保险业贸易物流业等，承租商般比较关注区域位置优越性和集中性。河东区关于十经路发展规划和政策十经路作为河东金融发展带，是河东区三条发展带之，其规划设计考虑依托南站中心商务区，新建和开发批新楼宇，调整置换十经路两侧非金融属性公建设施，大力引进国内外金融保险机构总部入驻，以达到形成功能完善聚集度高，具有现代服务功能金融发展条街。餐饮酒店业市场分析餐饮业现状分析，随着国民经济快速发展，餐饮消费需求日益旺盛，同时消费者对餐饮业要求和标准也在不断变化和提高。从目前来讲，餐饮经营特色化和餐饮市场细分化是餐饮发展个方向第部分项目概况第二部分项目开发可行性研究分析项目开发背景二项目位置及环境分析三项目市场分析四项目开发方案五项目资金筹措和财务测算六项目风险分析七项目的经济和社会影响分析第三部分总论第部分元，年经营管理费用为万元，年财务费用为万元，本项目开发周期为年，经初步测算，实际项目回收期为年。按年租期测算，理论项目投资回报率为。六项目风险分析政策风险目前由于受国内部分城市房地产投资过热影响，国家出台了多项抑制宏观调控措施，其目是为了适度抑制房价上涨。天津房地产项目从目前土地出让情况看，未来几年房地产投资额还将保持增长趋势，但受宏观调控政策影响，增长速度将会有所放缓。河东区在全市工业战略东移产业发展重点趋向服务业以及海河综合开发等战略举措下，其现代服务业发展面临重大历史机遇。同时受经济全球化加深原有基础薄弱等因素制约，其现代服务业发展也面临着巨大压力和挑战。当前河东区在发展现代服务业实施方案中以着力推进五区三带和楼宇经济建设为工作目标，必将推动河东区产业结构调整和升级，提高现代服务业竞争力和吸引力，增强河东现代服务业集聚能力。对于本项目来说，还是能起到推动作用，具有定积极业为主商圈。项目所在十经路两侧就有人保大厦河东金融大厦经纬大厦金耀大厦鼎泰大厦三联大厦津东大厦万隆太平洋大厦天星河畔广场等，项目周边还有海河大厦利中大楼方达大厦嘉设滨海新区有利时机，着力发展商贸物流和现代服务业，并规划了五区三带建设，而本项目所处位置就在三条服务业发展带之十经路中心位置，紧靠近天津市金融城区域。年是实施十五规划最后年，河东区发展正处在求变求快全面提升关键时期。河东区全力实现推动全区产业结构调整优化升级，尽快形成以现代服务经济为主产业结构，提高服务业比重和质量。突出做强做优楼宇经济总部经济。充分利用在用在建商务楼宇资源，大力引进总部经济，发展总部楼宇培育特色楼宇盘活闲置楼宇提升楼宇效益。突出发展金融服务业。按照金贸河东功能定位，力争引进更多金融单位落户河东。突破发展商业服务业。坚持以商业服务业为突破，坚持打好商业繁荣攻坚战。④突出发展文化产业和创意产业。突出发展民营经济。全力推进区重点项目和重点功能区建设取得更大突破，全力打造好十经路资源整合开发战役。对现有楼宇地块等资源重新整合，加快十经路现代金融商务区建设，着力打造成金融街总部街。全力打造好六纬路和海河沿线开发战役，盘活现有资源，促进天津南站现代商务中心建设取得更大突破。二项目位置及环境分析项目选址位置本项目坐落于天津市河东区十经路北侧，西侧为七纬路，东侧为八纬路，即原河东区政府办公大楼。项目所在区域为河东区中心商务区，所处十经路为河东区金融商务发展带。同时项目所在地靠近海河和天津市金融城区域地块，周边聚集较为成熟商气。项目周边交通状况分析项目东临天津市内环线，西侧为海河大光明桥，内环线七纬路八纬路津塘路等是本项目周边主要公路，在建地铁二号线和三号线及连接津滨轻轨是本项目附近主要轨道交通，整体交通状况非常便利。项目所处商圈分析项目所在地与天津市中心商务区和小白楼商圈仅河之隔，地处河东区发展较早商业商务中心，十经路已经形成了以金融业为主商务带，因此区域内商业和商务氛围比较浓厚。项目配套条件分析本项目原为天津市河东区政府办公大楼，各项配套设施比较齐全，基础设施比较完善，区域环境良好，同时具有较大公共空间，可提供较为便捷泊车场地，给项目开发提供了定基础保障。三项目市场分析天津温岭商会大厦暂名将主要由三部分组成，银行办公物业写字楼和餐饮酒店，其中银行办公物业占主要部分，其次部分为银行和天津温岭商会经济总部办公场所，余下部分作为配套商业服务业进行开发，主要以餐饮酒店为主。以下就项