第二部分上蔡房地产市场分析第三部分商业物业分析，整体性与丰富性均好性规划设计理念。充分挖掘地段地理环境特点，通过有效设计，为业主赢得最优经济效益环境效益和社会效益。突出绿色生态和高科技理念，注重以人文价值为主体内外各部分之间空间形态营造。使居住环境更加舒适高效便捷安全，并充分保证小区内日照间距和通风要求。以舒适合理实用户型设计，幽雅独具特色外观造型满足本居住区高品位住家居住情趣和生活需求六产品设计建议建筑设计建议具体内容建筑朝向综合考虑上蔡日照情况，尽量满足坐北朝南。建筑风格简欧式美式田园单体设计飘窗大阳台等可以丰富立面层次感元素。园林景观设计合理安排软期层，层商铺，双气，小时热水。楼间距米，有幼儿园。二期层，商铺三层。项目名称龙城御苑均价未开盘主力户型平方米，三居。部分平方平米小户型。项目位置上蔡县城蔡都大道与秦相路交叉口开发商驻马店金石房地产开发有限公司上蔡房地产市场总结上蔡房地产价格呈不断上升态势，项目主要集中在市区西部，以多层住宅为主，价格在元之间，其他区域楼盘价格较低。而未来产品供应主要集中在市区北部和东部，价格上升空间较大。与同类城市相比，上蔡顶端住宅产品市场反应般，交易量较小，主要是有效供应不足，顶端需求并未得到充分引导与释放，总体来看产品供应量较小，且产品品质普遍偏低。方面环境及配套滞后，缺少吸引力，其次上蔡离驻马店市区公里，部分高端人群选择在驻马店置业。第三部分商业物业市场分析上蔡商业市场分析上蔡商业较为集中，同时受城市规模人口消费力等影响，商业氛围较弱。随着未来城市规划影响，生活中心区域将向东部和北部发展，但按照目前商业发展速度和城市化进程，即使是传统商业次级商圈或区域性商圈形成仍然需要时间。二专业卖场连锁性餐饮连锁超市娱乐场所仍有定发展空间和市场潜力，如老凤翔劲霸柒牌等专卖店仍会在市中心或人口密度较大区域扩张和展店。三随着人均收入水平整体增加和居民消费能力日益提高，娱乐健身餐饮等服务性行业存在很大市场空间，需要进步提升环境档次服务以及增加布点，为未来商业发展提供了很多利润增长点，因此，这将在定程度上刺激了对物业方面刚性需求。二上蔡商业业态分布针对上蔡主要商业街道进行了调研，共采集商业样本家，其中服装鞋帽在众多行业中样本最多。占整个业态，饭店宾馆占，位居第二，百货超市位居第三，占。饭店宾馆服装鞋帽美容美发交通工具百货超市眼镜银行婚纱摄影建材家电其他共计家家家家家家家家家家家家饭店宾馆服装鞋帽美容美发交通工具百货超市眼镜店银行婚纱摄影建材家电其他三宗地周边商业环境从项目位置和周边情况分析，项目地理位置偏僻，周边尚不具备商业氛围，且大部分水电气等基础设施仍在规划或施工中。二项目处于政府发展规划初级阶段，仍具备着很多可变条件和大量不可控因素，这对未来区域商业发展有定影响。三政府力量将对该区域未来经济发展起着决定性因素，也是将来发展成功与否最大支撑点。四项目商业规模和体量受整体政府规划影响，同时结合本区域商业特点，商业扮演角色只能作为配角和附属性作用。五该区域商业发展和培育将是个漫长过程，受各种条件限制，如果政府引导得当和发展顺利，年以后区域商业将有可能得到定发展。六商业本身就具备很多不确定因素和风险，同时又受制于周边环境影响，在很大程度上加大了商业操作风险，因此，建大议项目初期商业规划不易贪大。项目商业定位建议方案社区配套商业商业设计以单层为主，道路交叉口可局部两层或三层。商业主要分布临街主干道部分，可少量分布在社区内部底商。商业面积以销售为主，小面积分割。原因分析传统大型商业业态受区域限制和周边环境影响主干道两侧至少米以上绿化带，很难实现招商。商业培育期太长，大体量商业将大量增加公司资金沉淀量。不可预测因素太多，社区商业销售灵活操作灵活。项目形成次级商圈和区域性商圈可能性很小，社区配套商业将减少招商难度，降低公司商业操作风险。方案二个性化商业