开发区开发很快就要进入个建设高潮期。同时，该项目经济效益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率产业园住宅二倍多内部收益率般为。该项目是可行。二有关说明及建议本报告结论是秉着谨慎与负责态度，在所占有资料基础上进行调查估算分析预测后得出，鉴于目前珠宝城市场客观条件及本项目实际状况，我们对报告有关问题需进步作出说明，并提出若干建议本报告投资估算是参照国内目前同类型项目投资水平，结合本项目自身特点估算，由于项目工程施工条件和方法需进步研究确定，有关税费减免情况还有待落实，因此实际投资成本将根据上述问题深入作适当调整。本项目测算是在多方考察国内珠宝产业园基础上，参照同类竞争物业价格，结合本项目自身特点，确定其预期售价和租金，这在很大程度上依赖于目前珠宝产业园供求关系和未来几年我国珠宝首饰业发展情况。同时珠宝市场营业状况与管理水平，对在激烈市场竞争中能保持较好售价水平至关重要。我们除应密切地注意市场选择合适市场策略外，还必须组织支高素质高水平开发管理队伍，尽可能减少风险，达到项目盈利目标，并取得良好社会效益与环境效益。附财务测算表投资估算汇总表项目开发和销售进度初步按排表经营收入年度预测表投资计划与资金筹措表经营总收入预测表税后利润测算表财务现金流量表剩余物业成本价值览表抵押物清单增幅，销往中国内地珠宝亦上升。香港商报今年国际金价走高，目前已接近每盎司克美元。据全球最大黄金生产商纽蒙特矿产公司预计因供应维持目前水平，而国际市场需求旺盛，同时美元可能进步走软，未来个月内金价可能进步上涨。世纪珠宝网而国际铂金原材料价格再次上冲，铂金首饰价格上涨，原料迅速从每盎司美元上升到美元。而据南京市场反馈，铂金饰品每克涨幅在元。世纪珠宝网以上可见国际珠宝市场总体趋旺势头。二虎视眈眈中国市场，争先恐后抢滩登陆昔日被看成单纯珠宝加工制造地中国内地，如今被国际珠宝首饰界视为潜在最大消费市场。接近亿美元年销售额巨大市场潜力，令世界珠宝业巨头纷纷抢滩中国内地市场。自年我国恢复黄金饰品市场后，内地黄金及珠宝首饰消费迅速增长。据不完全统计，年我国首饰消费超过亿元人民币，黄金消费量则连续数年平稳保持在吨左右。来自德国慕尼黑国际展览集团项预测显示，年中国有希望成为第章总论第节项目名称及简介项目名称中国扬州国际珠宝城二项目简介中国扬州国际珠宝城是由香港罗兰斯宝集团在扬州市投资建设个集珠宝加工经营展示拍卖批发国际交易为体大型房地产综合开发项目。项目座落于扬州市城区江阳大道与扬瓜路交汇处黄金地段。扬州珠宝城占地亩，总建筑面积万平方米，投资亿港元，计划引进国内外知名珠宝生产企业多家，珠宝经营及相关领域数千商家按照资源集约化经营规模化运作产业化衔接链式化国际经营理念，将珠宝原材料集散交易珠宝加工珠宝经营珠宝展示，逐渐发展成白金铂金镶嵌钻石红宝石蓝宝石为主，并很快占领珠宝首饰市场。宝石镶嵌首饰到年国内市场销售额已达亿元，平均每年以速度增长。特别是铂金镶忽略不计剩余物业成本价值约亿元详见剩余物业成本价值览表留给本公司自用和部分出租，租金收入也暂且不计入经营总收入当中，但剩余物业价值在项目利润测算中将予以考虑。物业销售收入回笼资金情况详见经营收入年度测算表经营收入年度测算表单位万元项目年年年年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年珠宝文化广场比例金额珠宝大厦比例金额国际商务中心比例金额珠宝市场步行街期比例金额珠宝市场步行街二期比例金额员工高级公寓比例金额合计二本项目建成后将成为全国乃至世界著名珠宝生产加工原材料交易珠宝展示拍卖交易中心，届时全国甚至世界各地珠宝商将会云集扬州，在产业园内进行珠宝交易，并且将定期举办规模庞大国际珠宝展示交易会。预计年交易额将达亿元，本公司也将从中获取较大收益，如交易额提成，即使按交易额收取，年也有上亿甚至几亿收入，由于这方面经营收入目前难以准确量化，在本经济效益分析中暂且不计，但其美好经济发展前景是不能轻易忽略,三本项目建成后由本公司负责物业管理，总建筑面积万，年物业管理费收入有几千万元，在本经济效益分析中也暂且不计。四本公司自己经营珠宝业务所产生利润在本经济效益分析中也暂且不计。本项目收入来源虽然很多，但在本经济分析中主要以可量化物业销售收入为主。第二节项目经营税金及附加根据国家现行财税政策和扬州市地方税收政策交纳有关税金。项目经营税金及附加见下表序号项目计算依据金额万元营业税营业收入城市维护建设税营业税教育费附加营业税合计营业收入第三节项目利润估算项目经营收入万元项目经营税金及附加万元项目可运用资金项目经营收入项目经营税金，即为万元。项目税后利润测算如下表所示，项目税后利润总额约万元税后利润测算表单位万元税后利润测算表单位万元序号项目金额万元经营收入总成本费用税金及附加利润总额所得税年免所得税税后利润注考虑剩余物业价值详见剩余物业成本价值览表万元，税后利润总额应调整为万元根据扬州有关政策规定，外商独资企业在税收上享有从获利年度起企业所得税前年免，后年减半优惠政策。第四节项目经济效益评价对本项目进行经济效益分析评价主要依据是国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版。参照我国新财会制度，结合房地产开发实际情况，计算出项目全部投资经济效益，选取计算指标为财务内部收益率财务净现值及投资利润率。财务内部收益率财务现金流量见财务现金流量表注年贷款利率按中国人民银行年月日起执行标准，取。般来讲，年折现率般高出同期银行年贷款利率个百分点，即黄金协会已经把中国作为年全球推广计划重中之重。世界黄金协会远东区董事总经理郑良豪月日出现在上海。他专程来为世界黄金协会启动黄金消费新概念在中国推广活动。这种以黄金为主要材质金饰，因为硬度较高色泽美丽而备受各国年轻消费者青睐。中国对全球黄金行业影响不可忽视，郑良豪说，重塑黄金金融资产作用扩大全球黄金新形象推广，是世界黄金协会年全球策略两大重点，中国则是推广计划重中之重。来自世界黄金协会消息说，虽然自年至年，铂金首饰消费热潮使得中国黄金首饰消费大幅下滑四成以上，但年中国黄金需求仍高达吨，成为仅次于印度和美国世界第三大黄金需求市场。世界黄金协会认为，年中国黄金市场呈现三大趋势开放步伐加快，市场体系逐步完善，投资需求上涨。年月日，上海黄金交易所开业，结束了延续多年黄金统配统购。今年上半年，中国人民银行又正式取消了有关黄金行业项行政审批项目，其中包括取消黄金收购许可，黄金制品生产加工批发业务审批，黄金供应，黄金制品零售业务核准等。这意味着，世界各地相关企业只需在中国当地市场购买黄金，就可以自由地在中国投资黄金珠宝生产批发和零售项目。世界黄金协会总裁詹姆斯伯顿曾对此评价说现在中国国内黄金市场完全是个自由市场。巨大需求正在吸引越来越多国际黄金企业和相关机构进入这个市场。同时出现在世界黄金协会推广活动上香港知名珠宝品牌周生生和周大福，对内地黄金消费市场表示了浓厚兴趣。中国内地是个巨大市场，这对每个商家都是无可抵挡诱惑。周生生董事兼副总经理周允成说，我们对在这里发展前景非常有信心。意大利贸易促进会上海代表阿迪斯认为，随着中国黄金市场进步开放，会有越来越多意大利珠宝商参与中国市场。伦敦金银市场协会会长穆立则表示，中国完全有可能成为亚太地区黄金中心。另个令国际黄金业界对中国趋之若鹜因素，是正在酝酿之中个人黄金买卖。据悉，世界黄金协会已与上海黄金交易所建立密切联系，并设立了专门顾问小组，协助金交所研究和开发包括黄金期货在内投资产品。业内人士预测，旦个人黄金投资放开，真正投资类黄金产品面世，中国内地黄金需求每年可增加吨。这将刺激外资大举进军中国内地黄金珠宝总论第节项目名称及简介项目名称中国扬州国际珠宝城二项目简介中国扬州国际珠宝城是由香港罗兰斯宝集团在扬州市投资建设的个集珠宝加工经营展示拍卖批发国际交易为体的大型房地产综合开发项目。项目座落于扬州市城区江阳大道与扬瓜路交汇处黄金地段。扬州珠宝城占地亩，总建筑面积万平方米，投资亿港元，计划引进本，居世界第二位。年销量猛增到万盎司，超过日本，居世界首位。年又大幅度增长到万盎司，占全球总销量，成为全球铂金饰品销量第大国。年约增长左右。黄金饰品年销量为吨，较年增长，成为全球继印度美国之后第三大黄金消费国。年保持了微幅增长势头。钻石加工年全球钻石加工出口额与年相比下降，而我国钻石加工出口贸易反而上升了，达亿美元。我国钻石加工贸易发展较快主要原因是国内有广阔市场。铂金镶钻饰品直是珠宝市场亮点，从年到年，铂金黄金钻饰品销售额由亿元增加到亿元，年均增长。年又增长到亿元，同比增长。估计年仍将增长左右。珠宝镶嵌饰品宝石镶嵌饰品发展开始于上世纪年代初期，当时以黄金镶嵌中低档宝石为主，由于产品款式新颖，价格适中，颇受消费者表睐。到年代中期，逐渐发展成白金铂金镶嵌钻石红宝石蓝宝石为主，并很快占领珠宝首饰市场。宝石镶嵌首饰到年国内市场销售额已达亿元，平均每年以速度增长。特别是铂金镶增幅，销往中国内地珠宝亦上升。香港商报今年国际金价走高，目前已接近每盎司克美元。据全球最大黄金生产商纽蒙特矿产公司预计因供应维持目前水平，而国际市场需求旺盛，同时美元可能进步走软，未来个月内金价可能进步上涨。世纪珠宝网而国际铂金原材料价格再次上冲，铂金首饰价格上涨，原料迅速从每盎司美元上升到美元。而据南京市场反馈，铂金饰品每克涨幅在元。世纪珠宝网以上可见国际珠宝市场总体趋旺势头。二虎视眈眈中国市场，争先恐后抢滩登陆昔日被看成单纯珠宝加工制造地中国内地，如今被国际珠宝首饰界视为潜在最大消费市场。接近亿美元年销售额巨大市场潜力，令世界珠宝业巨头纷纷抢滩中国内地市场。自年我国恢复黄金饰品市场