确保拆迁工程进度，保证拆迁工作顺利进行，尽量缩短项目拆迁安置周期。项目拆迁投资较大，是影响项目财务可行性重要敏感性因素之，建议投资单位严格控制投资，节约资金，从而降低项目投资风险。充分认识及分析项目存在优势和劣势，扬长避短，做好整个项目拆迁安置及后续开发等全过程策划。重视招商引资方案设计。建议投资单位以灵活多样经营方式，做好招商宣传工作，着力吸引本土和外地知名商业和旅游地产公司来进步提升该区域和莲湖区品牌形象。加强对银行借款使用和管理。积极争取银行借款能按时到位，在使用过程中严格资金管理，并保证按时按量偿还银行借款本金和利息。回笼资金项目财务评价和国民经济评价各项财务指标均较好，经济上可行项目具有较强抗风险能力项目拆迁安置完成和后续建设具有明显社会效益，能够得到社会和政府大力支持。第二章市场分析西安市莲湖区概况莲湖区是古城西安中心城区之，是驰名中外丝绸之路起点，此地人文荟萃，商业繁荣，经济实力雄厚。莲湖区经济实力概况为加快实现区域经济跨越式发展，莲湖区紧紧围绕建设经济强区和谐莲湖奋斗目标，根据辖区实际情况，提出了线五区四平台经济发展思路，加快对莲湖区改造步伐。年莲湖区生产总值实现亿元，标志着莲湖区经济规模再上个新台阶，其中第二产业实现增加值亿元，增长，其中工业增加值亿元，增长。年，莲湖区财政收入达到亿元，较年净增近亿元，增幅为，地方财政收入总量位居西安市区县之首规模以上工业总产值固定资产投资额社会消费品零售总额和外商直接投资额等持续快速增长，主要经济指标位居安置房项目可行性报告安置房工程可行性研究报告移民拆迁安置房项目建议书目录第章总论建设项目简介项目建设必要性可行性研究编制依据技术经济指标可行性研究主要结论第二章市场分析西安市莲湖区概况西安市莲湖区土地市场分析西安市莲湖区商业市场分析项目分析典型案例分析价格定位拟建项目定位第三章项目用地现状及拆迁安置方案土地调查拆迁户调查建筑物调查管线调查拆迁安置实施原则进度计划拆迁安置补偿方案第四章项目开发建设条件自然条件核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,安置房项目可行性报告安置房工程可行性研究报告移民拆迁安置房项目建议书项目规划用地条件项目市政配套条件第五章项目拆迁方案和机构费用确定拆迁规模劳动安全拆迁进度安排项目组织机构项目建设管理费用研究第六章环境影响评价评价依据区域环境质量现状环境保护规划环境影响评述效规避拆迁安置涉及大量拆迁安置销售收入方程成本费用方程式中实现出让收入政府补贴计划出让收入土地出让收入实现率总成本费用单位可变成本每亩土地出让税金及附加总成本中固定费用令，便可求出值。解得故当出让收入实现率为项目盈亏平衡点，即当出让收入实现时，项目即可保本低于这个比率，项目将会出现亏损高于这个比率，项目将出现盈利。敏感性分析敏感性是指影响方案因素中个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果相应变化，以及变化敏感程度。本项目主要进行价格以及建设投资对内部收益率双因素敏感性分析，年基准内部收益率为，项目内部收益率时，其在财务上是不可行。计算出让价格变化临界值，得计算拆迁投资变化临界值，得表价格拆迁投资对内部收益率影响价格变化投资变化出让价格变化临界值投资变化临界值本项目出让价格是个比较敏感因素，出让价格允许变动幅度为，∝。建议投资商在出让工作中做好土地出让价格管理工作，避免价格太低而造成盈利低于最低期望水平。当拆迁投资在∝，范围内变动时，项目盈利超过最低期望水平，否则，项目将达不到最低期望盈利水平。建议投资单位在项目拆迁过程中应与拆迁单位密切配合，做好投资控制。第十章国民经济评价国民经济评价是按合理配置资源原则，采用影子价格影子汇率社会折现率等国民经济评价参数，从国家整体角度考察项目效益和费用，分析计算项目对国民经济贡献，评价项目经济合理性。项目国民经济评价使用基本经济评价理论，采用费用效益分析方法，即费用与效益比较理论方法，寻求以最小投入费用获取最大产出效益。国民经济评价主要工作包括识别国民经济费用与效益测算和选取影子价格编制国民经济评价报表计算国民经济评价指标等。影子价格与通用参数选取影子价格是指依据定原则确定，能够反映投入物和产出物真实经济评价，反映市场供求状况，反映资源稀缺程度，使资源得到合理配置价格。目前项目基础设施建设完成后，所定位住宅和商业金融市场需求较为强烈，项目各项费用和效益均能反映真实经济价值市场供求状况和资源稀缺程度。因此，本案影子价格可取市场价格。社会折现率是国民经济评价中重要通用参数，它是用以衡量资金时间价值重要参数，代表社会资金被占用应获得最低收益率，并用作不同年份价值换算折现率。根据国家发展与改革委员会和建设部年月联合编制建设项目经济评价方法与参数第三版，目前我国房地产行业社会折现率取值为。效益费用调整对于国民经济评价改造项目三期这样大片土地及其稀少，在此项目范围内，历史文化遗迹丰富，用地条件良好，周边交通便利，拥有极佳区位条件和文化氛围。本项目进行拆迁安置完成后后续建设将建成环境优美安全舒适集生态商业休闲娱乐为体高品质城市综合景观生态区，市场潜力巨大。西安市莲湖区商业市场分析莲湖区是西安市面积最大中心城区，辖区内不仅制造业印刷业等产业发达，而且商贸繁荣兴旺，尤其体现在市内区域，是西安市新兴大型商贸区。在线五区四平台发展思路上，莲湖区精心打造区域内七大特色经济板块，优化了区内城市空间和产业布局，促进了区域经济进步发展。是大兴路板块。莲湖区将在至年内，通过土地整理储备，盘活该区域平方公里内近万亩存量土地，鼓励和引导具有较强实力房地产企业入区开发，形成以高端住宅机电产品及酒店餐饮等商贸业为主体区域经济增长极。二是大唐西市板块。大唐西市是国内唯在唐长安西市原址上重建以盛唐文化丝路文化为主题国际商旅文化产业项目，项目开发将分两期进行，期为九宫格板块，规划有大唐西市博物馆国际古玩城等，工程占地亩，建筑面积为万平方米二期为丝路文化风情板块国际商务文化交流板块大型现代住宅板块等，工程占地亩，建筑面积为万平方米，整个项目将于年全部完工并投入使用。三是历史街区板块。莲湖区是个回汉民共居区，回坊等历史街区民俗餐饮文化形成了西安市大特色。街区内民俗餐饮名店鳞次栉比，民族服饰工艺品清真副食特色餐饮店和回民小吃店等品种丰富，如德懋恭水晶饼同盛祥泡馍贾三灌汤包子德发长饺子等清真餐饮食品。辖区内商业娱乐极其繁荣，人流量相当大，给市民生活及游客购物提供了很多方便。四是西大街板块。西大街是依托于钟楼四条主干线中条，有着悠久历史，经多年发展，商业文化高度繁安置房项目可行性报告安置房工程可行性研究报告移民拆迁安置房项目建议书总论建设项目简介项目建设的必要性可行性研究编制依据项目分析优势分析区位与其他项目相比，本项目位于环城西路和环城北路交叉处，比邻古城墙护城河以及环城西苑二期，具有得天独厚区位优势。规模项目占地面积大，可以通过富有创新性规划和园林设计将项目本身规模优势进步发挥，着力打造绿色文化生态综合社区。开发商声誉和实力投资商西安莲湖基础设施建设投资有限公司有深厚政府背景，以及广泛社会关系，同时拥有较强资金优势，有能力制定并实施长期发展战略，具备较强土地成片拆迁基础设施建设招商引资和运营能力。商业氛围项目所在地域比邻市中心安定门等商业圈，随着项目拆迁完成和后续建设将使项目周边生态文化氛围更加浓厚，从而能更加凸显项目本身商业优势。劣势分析区域形象周围环境与整体氛围不是很协调，但随着城市规划及改造，该影响将逐渐消除文化氛围城西教育文化氛围较为欠缺，但是随着城西进步发展这点可以得到有效规避拆迁安置涉及大量拆迁安置回笼资金项目财务评价和国民经济评价各项财务指标均较好，经济上可行项目具有较强抗风险能力项目拆迁安置完成和后续建设具有明显社会效益，能够得到社会和政府大力支持。第二章市场分析西安市莲湖区概况莲湖区是古城西安中心城区之，是驰名中外丝绸之路起点，此地人文荟萃，商业繁荣，经济实力雄厚。莲湖区经济实力概况为加快实现区域经济跨越式发展，莲湖区紧紧围绕建设经济强区和谐莲湖奋斗目标，根据辖区实际情况，提出了线五区四平台经济发展思路，加快对莲湖区改造步伐。年莲湖区生产总值实现亿元，标志着莲湖区经济规模再上个新台阶，其中第二产业实现增加值亿元，增长，其中工业增加值亿元，增长。年，莲湖区财政收入达到亿元，较年净增近亿元，增幅为，地方财政收入总量位居西安市区县之首规模以上工业总产值固定资产投资额社会消费品零售总额和外商直接投资额等持续快速增长，主要经济指标位居西安市前列。截至年月底，莲湖区重点建设项目共完成投资万元地方财政收入完成亿元，总量位居全市第二社会消费品零售总额完成亿元，达到近年来最好水平规模以上工业增加值累计实现亿元，绝对量位居全市第。莲湖区科技文化概况该区科技势力雄厚，荣膺国家级科教工作先进城区，区内有大中专院校科研院所多个。区内文物古迹众多，旅游资源丰富。境内有个王朝遗留下古建筑古墓葬古石刻等文物古迹处件，其中属国家省市级重点保护古迹纪念地处。随着中国加入世界贸易组织和西部大开发战略深入实施，莲湖区迎来了前所未有发展机遇。古代文明与现代文明交相辉映所显现出区位优势后发优势人文资源优势土地资源优势，为莲湖经济快速发展提供了强劲动力。西安市莲湖区土地市场分析随着西部开发战略深入实施，城市人口结论项目前期工作准备充分，拆迁条件良好项目拆迁完成后，土地出让市场前景广阔，企业能够较快回笼资金项目财务评价和国民经济评价各项财务指标均较好，经济上可行项目具有较强抗风险能力项目拆迁安置完成和后续建设具有明显社会效益，能够得到社会和政府大力支持。第二章市场分析西