（定稿）城市休闲中心项目可行性论证送审报告

超市是商业业态发展趋势，但是从项目地块本身环境考虑，此地块在发展商超机会也是不大，地块周边已经存在了多家大型超市，趋于饱和状态。

专业店专业市场从地块条件来讲，可以寻找突破口就是细分专业店，目前地块周边存在有日常用品专业市场，装修电器专业店等业态。

可以突破方向有结合高尚住宅区，发展专业体育健身专营店时尚家居生活馆以及餐饮娱乐文化产业。

三从竞争环境角度分析竞争策略从规避竞争角度出发来考虑这地块商业用途，可以发现，这商业地块缺少正是大型高品位休闲娱乐场所，因此发展休闲娱乐业是这地块错位竞争个最好选择。

四从发展商务休闲产业优势角度分析从发展休闲娱乐业优势劣势角度出发，我们发现地块处于交通要道，但偏离核心商圈，交通环境相对优越。

广场设计，为发展休闲娱乐业提供了良好自然环境。

周边拥有多处商业物业，积聚了大量客流。

周边没有高档次整体休闲娱乐设施，可以实施错位竞争。

根据上面分析我们认为本项目商业地块，适宜建设休闲广场，针对国人喜欢在相对宽松休闲环境里进行商业洽谈活动习惯，以都市上班族为对此我们认为可以采取机会优势策略。

以休闲商务广场为概念定位，充分做好项目整体规划，形成个高品位高质量，能够与整体商圈合理补缺配合休闲商务广场和高级住宅小区。

充分发挥地块广场用途，通过合理设计将个公用广场，巧妙变成小区花园小区休闲娱乐中心，提升住宅和公寓内在价值，提升项目盈利空间。

合理配置商业空间以补缺战略为核心做好招商工作。

形成商圈互补和共赢。

七项目建设内容建设内容包括花园广场建设面积平方米人民路沿街平方米酒店餐饮酒吧娱乐国庆路沿街平方米时尚生活广场平方米运动健身中心高层住宅栋层住宅栋层塔楼，其中住宅栋，公寓栋地下部分，建设停车场。

八项目技术指标九项目财务评价十项目基本结论据市场需求地块优势做理性投资精品开发。

本项目地处龙湖路商圈边缘地带，处于核心商圈二级干道上，从商圈整体位置来看，作为零售物业其地缘优势不明显。

根据商圈理论研究，整个核心商圈二级干道是发展餐饮娱乐业最好地区。

从地块周边环境状况来看，这理论是成立。

从商业业态分析竞争策略地块周围商业业态已经基本齐全，紧邻大润发商城，超市营业面积，服装，百货，超市白马服装批发市场国美电器商城营业面积，服装，家电和在建商之都营业面积，中高档百货，对面财富广场，建设内容也是商场超市等业态，以上所涉及业态已经涵盖了大型百货卖场服装电器批发零售市场中高档次百货商场。

因此，继续发展零售商业，竞争将更为惨烈。

二从商业发展趋势角度分析竞争策略从商业业态发展趋势来看，般会遵循这样发展轨迹原始集贸市场传统百货商店批发市场现代购物中心综合商业体目录项目概况二淮南市宏观环境分析产业政策环境二经济发展环境三项目市场环境分析收入不断提高，消费需求旺盛二商铺空置率上升，住宅需求较好三龙湖路商圈成为淮南新商业中心四消费者满足度低，高端消费外流四项目地块商业竞争策略从商业业态分析竞争策略二从商业发展趋势角度分析竞争策略三从竞争环境角度分析竞争策略四从发展商务休闲产业优势角度分析五商务休闲概念定位五项目地块住宅公寓竞争策略淮南市住宅需求特点二淮南市住宅市场供给特点三淮南写字楼公寓市场特点核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，四淮南项目基本发展战略六项目分析及定位项目分析二项目定位七项目建设内容八项目技术指标九项目财务评价十项目基本结论图表年年淮南增长情况图表型意向付款方式区金色家园国庆花园奥林盛世家园阳光新时代龙湖汇景豪庭馨雅苑东苑小区惠利花园金大陆财富中心。

核心圈层小地块综合性高层住宅没有抗性但其取向均为以集中商业实现商业最大化，并通过空中花园保障上层住宅品质。

基本状况占地亩建筑面积万容积率，主楼层占地亩地上建面万容积率，北楼层塔楼栋塔楼，梯户，房房栋塔楼，梯户，房，房销售情况半年销售，约套，速度明显高于周边，反映出中心区域高层没有抗性，但销售速度尾盘价格提升不起来反映价格节点效应客户煤电职工周边政府学校邮局职员周边小生意人图表核心商圈主要地产案例