（定稿）城市规划区域土地储备项目可行性论证送审报告

全县二级公路由公里增加到公里，在建公里。

硬化公路由公里增加到公里，县乡公路油化硬化率达到。

新修标准四级公路公里，以上乡镇公路达四级标准，村通公路。

新建二级车站个，三级车站个，完成港口码头复建处。

交通工作连续五年获重庆市考核等奖。

第二部分规划与市场第五章规划分析城市定位云阳县城远期采用城四区组团式城市总体布局结构。

四区指长江片区小江片区人和片区和盘石片区。

长江片区位于龙脊山脉以南，以现状建成区为主体，并向薛家沟和张家湾延伸，形成以居住行政商贸金融文化娱乐为主体城市综合区，包括现状中心区张家坝组团薛家沟组团张家湾组团复兴场组团。

规划城市建设用地规模平方公里，人口规模万人。

小江片区位于彭溪河东岸龙脊山脉西北，是以居住商业文化旅游服务等为主新型城市售出后收款时间和方式不确定，将受到利率波动影响，从而导致财务费用不确定性。

第四部分结论第十章项目结论经测算，土地征用整治成本为元亩，共需征用整治成本万元，可获得综合效益万元，利润率，具备土地增值能力，可用于开展储备征用整治。

第十章建议建议对云阳在高速公路出口至小江片区双洞子城市副中心划定即双洞子城市副中心至小江片区上青龙嘴山梁绿脉亩作为梅峰水利工程储备用地，区位优势好，增值大，变现快，应抓紧进行土地储备征用整治，弥补梅峰水利工程建设和咸池水库移民问题存在资金缺口之间，南北长公里，东西宽公里，幅员面积平方公里。

长江由西向东横空而过，境内流程公里。

新县城顺江而下至宜昌市公里距三峡大坝公里，顺江而上西至重庆市区公里距万州区水路公里陆路公里。

云阳县共辖个乡镇个行政村个城镇居民委员会个农业合作社个居民小组。

年末总人口万人，其中农业人口万人，占非农业人口万人，占，人口密度平均每平方公里人。

民族以汉族为主，少数民族有回彝苗壮满蒙古侗土家高山朝鲜藏布依白哈尼傣族共余人，占。

二区域自然环境云阳地处川东平行岭谷区，地形近似以东南西北为顶点菱形。

云阳地表由南北向中间倾斜，最高点为海拨米，最低米全县地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平坝更少，可概括为七山水二分田。

云阳属东南中亚热带湿润气候区，季风明显，具有春早不稳定，夏热多伏旱，秋凉多绵绵雨，冬暖少日照，主体气候明显等特点。

年平均气温，最低气候，最高气第部分概述第章项目概况项目简介项目名称重庆市云阳县土地储备项目可行性研究项目范围云阳县待储备地块共计亩，位于双洞子城市副中心，是小江片区内上青龙咀山梁绿脉和纱帽山梁绿脉之间区域，是集商贸行政文化为体城市副中心。

规划城市建设用地规模平方公里，人口规模万人。

项目任务完成上述土地征地拆迁整理，达到六通平，并完成其中经营性用地出让。

项目目标通过土地储备出让实现增值收益，弥补云阳县梅峰水利工程资金缺口。

二项目背景重庆市水利投资有限公司于年月日经重庆市政府批准挂牌成立，是市人民政府出资国有独资公司，市政府授权市水利局为公司国有资产出资人代表。

年月日，市政府批准市水利投资有限公司更名为市水利投资集团有限公司以下简称水投集团。

主要职责是履行大中型水利工程国有资产出资人职责，承担新建大中型水利工程供排水工程及中小水电站建设经营任务实施水资源统开发和经营管理，推进水务体化。

年月日，在重庆市政府关于定，各区县自治县市人民政府建立征地农转非人员养老保险统筹经费。

云阳县为元亩计收。

根据重庆市水利投资集团有限公司关于明确重点水利工程储备土地相关问题请示渝水投号，可免缴该项费用。

综上所述，地块相关税费共计元。

综上所述，仅从征地拆迁成本来看，根据补偿文件标准计算得到征地拆迁成本为元，合元亩。

二土地整治成本土地整治成本指使土地达到红线外六通平时所需成本，包括市政基础设施建设费和场地平整费，即实现项目区规划主干路及沿红给水排水污水雨水电力燃气电信配套建设。

待储备地块已基本具备六通条件，在进行局部阶梯土地平整后即可进行土地出让。

按照土石方量元立方米计算，平整过程预计需要成本元，合元亩。

三其他成本不可预见费土地征用整治不可预见费按照土地征地拆迁成本与土地整治成本之和计算。

经营管理费用按照重庆市国有土地储备整治财务管理暂行办法，土地储备整治工程管理费按比例提取。

当期土地储备整治工程征地拆迁补偿安置提取，当期整治工程前期工程费和整治工程支出总额按提取。

财务费用按般土地投资情况，土地取得费在征地时次支出。

经调查相同或类似土地开发周期，同时结合待储备地块实际情况，预计土地征用整治所需周期为年。

以征地拆迁成本土地整治成本不可预见费和经营管理费用之和为基数计算。

资金年利率按照水投公司与重庆国投土地储备整治信托贷款协议，年利率为。

第八章收益分析本项目收益来自整治后土地出让所得。

本报告采用假设开发法和市场比较法两种方法来预估待储备地块可能出让价格。

假设开发法预估出让地价出让地价预估待储备地块所在地区平均容积率状况，假设其居住用地容积率为，商业用地包括商业服务业文化娱乐用地容各率为。

由于可用于出让经营性地块面积亩，可销售建筑面积为万平方米，预计开发周期为年。

根据待储备地块周边楼盘销售价格，以住宅元平方米，商业元平方米销售价格估算，由假设开发法预估待储备地块出让收入合计万元，合万元亩。

其中居住用地出让地价为万元亩，商业用地出让地价为万元亩。

表假设开发法估算土地出让价格双洞子城市副中心地块居住商业合计土地面积亩容积率建筑面积平方米预计开发完成后不动产总价万元售价元平方米销售收入开县共辖个乡镇个行政村个城镇居民委员会个农业合作社个居民小组。

年末总人口万人，其中农业人口万人，占非农业人口万人，占，人口密度平均每平方公里人。

民族以汉族为主，少数民族有回彝苗壮满蒙古侗土家高山朝鲜藏布依白哈尼傣族共余人，占。

二区域自然环境云阳地处川东平行岭谷区，地形近似以东南西北为顶点菱形。

云阳地表由南北向中间倾斜，最高点为海拨米，最低米全县地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平坝更少，可概括为七山水二分田。

云阳属东南中亚热带湿润气候区，季风明显，具有春早不稳定，夏热多伏旱，秋凉多绵绵雨，冬暖少日照，主体气候明显等特点。

年平均气温，最低气候，最高气第部分概述第章项目概况项目简介项目名称重庆市云阳县土地储备项目可行性研究项目范围云阳县待储备地块共计亩，位于双洞子城市副中心，是小江片区内上青龙咀山梁绿脉和纱帽山梁绿脉之间区域，是集商贸行政文化为体城市副中心。

规划城市建设用地规模平方公里，人口规模万人。

项目任务完成上述土地征地拆迁整理，达到六通平，并完成其中经营性用地出让。

项目目标通过土地储备出让实现增值收益，弥补云阳县梅峰水利工程资金缺口。

二项目背景重庆市水利投资有限公司于年月日经重庆市政府批准挂牌成立，是市人民政府出资国有独资公司，市政府授权市水利局为公司国有资产出资人代表。

年月日，市政府批准市水利投资有限公司更名为市水利投资集团有限公司以下简称水投集团。

主要职责是履行大中型水利工程国有资产出资人职责，承担新建大中型水利工程供排水工程及中小水电站建设经营任务实施水资源统开发和经营管理，推进水务体化。

年月日，在重庆市政府关于预计在未来年内，在无重大政策调整前提下，土地价格将保持增幅。

因此，从市场行情看，预计待储备地块出让价格为万元亩左右。

表云阳县年土地出让情况年度价格最高价最低价平均价三待储备地块出让价格估算结果在对土地价格预测过程中，取两种估价方法平均值作为估算价格，可以有效降低由于单方法些不确定因素导致地价失真。

由于缺乏与待储备地块肯有可比性土地出让具体案例，因此分别取假设开发法和市场比较法两种方法权重为和，由此加权平均得到待储备地块可能出让价格。

表待储备地块可能出让价格估算结果预估出让地价万元亩假设开发法市场比较法平均值出让收入万元双洞子城市副中心地块四土地开发成本回收待储备地块规划土地利用类型中，除可用于经营居住用地商业服务业用地和文化娱乐用地外，其他用地兼具经营和公益属性，般通过划拨协议出让等方式，在使用者缴纳土地开发投资成本后，将土地交付使用者供其使用。

因此，此类土地可以实现土地开发成本回收。

待储备地块征用整治成本为万元亩，可回收土地开发成本土地面积为亩，占总用地。

由此计算可回收土地开发成本。

第九章财务分析资金平衡分析经过对土地征用整治成本和可能出让价格估算，预计可获得综合效益万元，利润率。

表资金平衡分析双洞子城市副中心地块合计总投资万元土地征用整治成本万元总收入万元土地出让收入万元土地开发成本回收万元综合效益万元投资利润率二现金流量分析本报告储备出让时现金流量分析，预计可获得综合效益万元，净现值为万元，动态投资利润率为。

表现金流量表双洞子城市副中心地块合计出让面积亩现金流出万元土地征用整治成本万元现金流入万元土地出让收入万元土地开发成本回收万元净现金流量万元净现值万元三不确定性分析成本不确定性政策变动造成不确定性当前正处于