（定稿）城经济适用房建设工程项目可行性论证送审报告

从年至年季度，我市共实施经济适用房项目个，建设总规模万平方米。

其中竣工经济适用房万平方米，完成投资亿元，解决了约万户中低收入家庭住房困难。

经济适用房与般商品房相比，由于少了土地出让金，并在些规费上享受政府优惠政策，加上政府对经济适用房项目利润控制，其销售价格差价大体在元平方米之间。

我市近年经济适用房销售平均价格按建筑面积计价如下表年度销售均价元二县房地产发展现状在整个房地产行业发展迅猛大环境下，县房地产也得到了很大发展。

年，县启动旧城改造项目个，完成投资亿元，城镇居民人均住房面积由年平方米提高到年平方米。

县十五规划中提出了地区生产总值年均增长，累计完成投资亿元城镇化率达，城镇居民人均可支配收入达元，农民人均纯收入达元目标。

三县经济适用房三交通组织第八章建筑及结构设计建筑设计二结构设计第九章给排水设计设计依据二设计范围三设计给排水标准四管件管材及器材五管道敷设六给排水系统第十章电气设计设计依据二设计范围三设计标准四设计内容第十章消防设计耐火等级及防火分区二消防给水三消防系统四消防电气第十二章环保节能与绿化环境保护二节能设计三绿化设计第十三章项目建设进度及招投标方案工程建设进度二招投标方案第十四章投资估算及资金筹措投资估算二资金筹措第十五章经济效益评价评价依据和原则二基础数据三财务评价结果四敏感性分析第十六章社会效益评价社会影响分析二互适性分析三社会风险分析四社会评价结论第十七章结论及建议结论二建议也有必要启动并规范经济适用住房建设，以此来调控住房市场供应结构，调节住房市场价格。

县城经济适用房建设工程实施将有效解决县中低收入及城镇化农转非人口住房问题，对维护县社会稳定推动县域经济发展社会和谐具有重要现实意义。

第三章项目建设模式从我国现行经济适用房建设模式来看，主要有开发商主体模式和政府主体模式两类。

开发商主体模式，指以开发商作为经济适用房开发主体，政府主要起监督监管作用。

但是，从开发商角度来讲，在经济适用房实际开发运作中，以追求利润最大化为目。

开发商主要通过变相提高房价来获取利润第，在取得土地后，开发商通过更改规划图纸等方式来提高建设标准和建筑面积从而变相提高销售价格，把部分中低收入者排除在购房者范围之外第二，由于经济适用房销售环节掌握在开发商手中，使经济适用房开发商可以通过预先留号等暗箱操作获取灰色利润，从而变相提高房价，降低了经济适用房保障性第三，把用于开第章总论项目概况项目名称县城经济适用房建设工程二项目业主土家族苗族自治县城市建设投资集团三法人代表陈德罡四项目地址县城南汽车站旁五项目用地面积平方米六建设规模平方米七建设期年八项目投资万元九资金筹措工程总投资万元，拟向开发银行申请贷款万元，业主自筹万元。

二业主简介城市建设投资集团成立于年月日，是县政府下属全额拨款正科级事业单位，实行企业化管理，采取董事会领导下总经理负责制，目前集团注册资本万元。

其目主要是实现政府高度垄断土地级市场，有效积累土地收益，配合搭建投融资平台，筹集城市建设资金，实现土地和经营城市有机结合。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，集团秉承依法诚实效益经营宗旨，依照以城建城，以城兴城经营发展理念。

集团主要工作职能为负责钟多镇龙潭镇麻旺镇龚滩最热月平均气温最理费用等，各年销售费用见成本费用估算表。

财务费用财务费用指贷款利息支出，其中第至二年利息计入总投资。

四销售收入测算房屋销售价格按建筑面积平均价格计算，经济适用房住宅按元平方米计算，商业门面按元平方米计算。

各年销量和收入详见销售收入及税金测算表。

五税金测算房地产开发项目应缴纳土地增值税营业税城市建设维护税交通及教育费附加。

根据本项目实际情况，土地增值税按增值额计算，营业税及附加按以下税率计算营业税销售收入城市建设维护税营业税教育费附加营业税六利润测算由房屋销售收入减去开发成本销售税金及附加土地增值税，得项目税前利润，详见损益表。

三财务评价结果财务内部收益率税后财务净现值税后万元投资回收期年贷款偿还期年项目投资利润率项目投资利税率从上述评价指标可知，项目内部收益率大于银行长期贷款利率，项目投资回收期较短，说明项目具有较好财务盈利能力，项目在财务上是可以接受。

财务测算指标见下表序号项目单位指标建设规模总建筑面积平方米其中住宅平方米商业门面平方米占地面积亩总投资万元工程费用万元其它费用万元预备费万元建设期利息万元资金筹措银行贷款万元业主自筹万元财务指标税前内部收益率税前财务净现值万元税后内部收益率税后财务净现值万元贷款偿还期年财务测算详细数据见附表。

附表总成本费用估算表附表贷款偿还表附表销售收入及税金测算表附表损益表附表现金流量表全部投资四敏感性分析鉴于销售价格建设投资等因素对项目财务内部收益率有不同程度影响，所以有必要在定变化幅度内进行敏感性分析，以上各因素变化对所得税前财务内部收益率影响见下表价格投资敏感性分析图变化幅度价格投资从上表可以看出，投资额上涨，或价格下跌，本项目内部收益率都高于银行贷款利率，说明项目抗风险能力较好。

第十六章社会效益评价社会影响分析经济适用房建设对地方社会有着巨大而深远影响。

本项目兴建对优化县房地产市场供应结构，平抑其商品房价格，解决部分中低收入家庭和农转非人口住房问题具有较好促进和推动作城镇化中农转非人口。

根据现有统计资料大约估计，县城镇中低收入居民约占城镇总人口，约为万户，万人。

考虑其中在未来年内具有购买经济适用房需求，户均面积按平方米计，则城镇中低收入阶层中对经济适用房需求为万平方米。

县现有农业人口户数约万户，随着城镇化率提高，假设未来年内有农业人口转为非农业人口，这部分人口对经济适用房需求约为万平方米。

两项合计，初步预计未来年内县对经济适用房总体需求在万平方米左右。

四县经济适用房定价价格构成为了使政府有限财力和资源，真正用于保障收入较低住房较困难家庭，办法严格限定了经济适用住房供应对象和面积标准为有当地城镇户口含符合当地安臵条件军队人员或市县人三交通组织第八章建筑及结构设计建筑设计二结构设计第九章给排水设计设计依据二设计范围三设计给排水标准四管件管材及器材五管道敷设六给排水系统第十章电气设计设计依据二设计范围三设计标准四设计内容第十章消防设计耐火等级及防火分区二消防给水三消防系统四消防电气第十二章环保节能与绿化环境保护二节能设计三绿化设计第十三章项目建设进度及招投标方案工程建设进度二招投标方案第十四章投资估算及资金筹措投资估算二资金筹措第十五章经济效益评价评价依据和原则二基础数据三财务评价结果四敏感性分析第十六章社会效益评价社会影响分析二互适性分析三社会风险分析四社会评价结论第十七章结论及建议结论二建议也有必要启动并规范经济适用住房建设，以此来调控住房市场供应结构，调节住房市场价格。

县城经济适用房建设工程实施将有效解决县中低收入及城镇化农转非人口住房问题，对维护县社会稳定推动县域经济发展社会和谐具有重要现实意义。

第三章项目建设模式从我国现行经济适用房建设模式来看，主要有开发商主体模式和政府主体模式两类。

开发商主体模式，指以开发商作为经济适用房开发主体，政府主要起监督监管作用。

但是，从开发商角度来讲，在经济适用房实际开发运作中，以追求利润最大化为目。

开发商主要通过变相提高房价来获取利润第，在取得土地后，开发商通过更改规划图纸等方式来提高建设标准和建筑面积从而变相提高销售价格，把部分中低收入者排除在购房者范围之外第二，由于经济适用房销售环节掌握在开发商手中，使经济适用房开发商可以通过预先留号等暗箱操作获取灰色利润，从而变相提高房价，降低了经济适用房保障性第三，把用于开第章总论项目概况项目名称县城经济适用房建设工程二项目业主土家族苗族自治县城市建设投资集团三法人代表陈德罡四项目地址县城南汽车站旁五项目用地面积平方米六建设规模平方米七建设期年八项目投资万元九资金筹措工程总投资万元，拟向开发银行申请贷款万元，业主自筹万元。

二业主简介城市建设投资集团成立于年月日，是县政府下属全额拨款正科级事业单位，实行企业化管理，采取董事会领导下总经理负责制，目前集团注册资本万元。

其目主要是实现政府高度垄断土地级市场，有效积累土地收益，配合搭建投融资平台，筹集城市建设资金，实现土地和经营城市有机结合。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，集团秉承依法诚实效益经营宗旨，依照以城建城，以城兴城经营发展理念。

集团主要工作职能为负责钟多镇龙潭镇麻旺镇龚滩从地方政府来看，本项目对构建和谐社会，稳定社会秩序有着深远影响，并且还可增加定就业机会，社会效益明显。

从长远来看，本项目实施必将对加快当地社会经