（定稿）城郊土地收储整理开发项目可行性论证送审报告（完整版）

项目结算时，扣除投入宗地开发整理成本和按规定提取基金后，土地净收益由县财政和县城投公司按分成④开发成本计算，项目开发整理前，由双方共同编制成本预算，经县财政部门审定后由城投公司组织实施。

土地出让后，由城投公司编制成本决算报告报县财政部门审定安置房及安置地由城投公司负责建设，安置政策按拆迁补偿安置方案执行，具体拆迁补偿安置方案由县政府有关部门与城投公司共同制定后报县政府批准后执行。

二经营土地二级市场房地产开发，增加公司现金流，提高偿债能力。

进行房地产开发，是县级投融资平台建立资产债务平衡机制，防范债务风险，加快城市建设步伐最有效，也是最具可行性方式之。

操作模式授权城投公司注册或收分析，项目面临主要风险已经明确，针对这些风险因素提出如下防范和降低风险对策。

加强项目施工管理，提高工程质量在项目建设上要注意以下几个问题协调好各方面关系与抓紧工程建设必须同时进行注意关键工序进度，注意每影响工程进度关键部位认真做好广大失地农民安抚工作和失地补偿工作加强项目经营管理，提高经济效益加强项目经营管理，主要是围绕增收节支开展工作，尽量减少项目运营服务费用和管理费用，提高项目运营社会效益，防范和减低各种存在风险。

第十三章结论与建议研究结论项目启动将对宁都县经济发展起到巨大推动作用。

有了充足土地储备，对于宁都县更好实现城镇化工业化起到更好推进作用，宁都县必然以全新面貌，展现世人面前。

建议建议宁都县城市投资有限公司在进行土地收储过程中，做好土地补偿工作并对广大失地农民做出进步安置工作。

保证广大失地农民也能感受到项目实施带来实惠。

对建设单位在下阶段工作建议在项目安排方面充分考虑近期远期相结合，合理安排建设顺序，争取实现投资效益最大化。

充分考虑总体规划中有关区域经济发展计划，为经济可持续发展奠定基础。

坚持科学态度，积极稳妥采用新材料新技术新工艺。

在比较和选择工程方案时力争做到优先考虑技术先进安全可靠经济合理方案，以提高施工质量降低工程造价。

在技术经济效益等方面论证基础上，提出工程项目总评价和推荐方案意见，以及相应非工程性措施建议。

县国资办要对城投公司及下设子公司处置资产授权额度在章程中明确，处置时按规定程序办理，重大资产转让时须由县政府决定。

建立以融资经营业绩考核为重点激励约束机制。

由县政府下达融资任务，根据任务制定绩效方案报县国资办批准实施。

经营业绩按现代企业管理制度建立绩效考核方案报县国资办批准实施。

人员工资实行绩效工资制，并按业绩考核成绩确定。

公司经营模式政府垄断土地级市场，并授权城投公司市场化经营土地级市场。

以政府为主经营国有土地级市场是绝大多数城市成功做法，这种做法有利于控制土地级开发成本和促进土地保值升值。

政府按级开发控制从严，二级放开搞活原则，按照城市规划要求，县政府将待开发宗地授权城投公司进行整理开发。

操作模式县政府与城投公司签订土地级开发协议书，明确双方权利和义务城投公司投入资金对宗地进行开发整理，待开发范围内征地拆迁平整以及完成基础设施建设后，交由县政目录第章总论概论可行性研究报告编制依据和范围第二章项目区概况县城概况自然概况社会经济状况与发展第三章项目建设背景及必要性分析项目建设背景项目建设必要性第四章土地利用现状及规划条件分析区位条件土地利用现状规划范围与规划条件开发条件第五章土地收储整理开发及出让计划第六章项目规划方案及建设内容设计原则及设计标准城市道路工程市政公用工程第七章环境影响分析环境保护总体目标环境质量标准建设期环境保护影响与措施核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第八章项目实施进度建设工期项目设施进度计划安排项目实施进度表横线图第九章项目管理与工程招标项目管理招标工作依据招标工过宁都县。

根据宁都县城市总体规划修编中提出，县城城市规划范围为南至高坑，北至七里，规划面积近期年平方公里定比例计取，排水管道供水管道供电线路通讯工程安装工程费按定额计取。

其他费用建设单位管理费根据财政部财经号文规定计取。

前期工作咨询费根据国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定通知计价格号计取。

工程监理费根据建设工程监理与相关服务收费管理规定发改价格号文计取。

工程勘察设计费根据国家计委建设部发布工程勘察设计收费标准年修订本规定，按建筑工程费计取。

工程招投标费根据招标代理服务收费管理暂行办法标准，按建筑工程费计取。

预备费按工程费用和其他费用之和计取。

项目涨价预备费固定资产投资方向调节税根据国家有关规定，不再计取。

投资估算投资估算项目总投资为万元，其中龙边溪区域期开发投资为万元征地费用万元，房屋拆迁补偿费用万元，土地开发整理费用万元，基础配套设施工程万元宁都新中胜产业基地期开发投资万元征地费用万元，房屋拆迁补偿费用万元，土地开发整理费用万元，基础配套设施工程万元。

工程其他费用万元，预备费万元。

具体详见总投资估算表。

投资估算表序号项目或用名称土建及安装费用其它费用合计备注工程费用龙边溪区域土地开发平整基础设施新中胜产业基地区域土地开发平整基础设施二工程其它费用建设单位管理费财政部财经号文计取前期工作费用国家计委计价格号勘察设计费工程勘察设计收费标准年修订本规定工程监理费建设工程监理与相关服务收费管理规定发改价格号文招标代理费工程招标代理收费标准，按建筑工程费计取三土地征用费龙边时，相关部门在办理权证时不收取任何税费，在今后实质性交易中再履行相关法律手续。

赋予城投公司参与土地储备职能。

同意城投公司参与土地储备，并将其出资收储国有储备土地登记至城投公司名下，用于项目融资。

赋予城投公司对所投资项目周围土地优先收储权。

规范土地收储出让制度。

对收储土地应建立台账，建立土地投放计划，促进土地保值升值，出地出让收益应先入城投公司再转入县财政。

二积极拓展融资渠道，建立资产债务平衡机制。

充分发挥自身行业优势，创新融资方式，加大融资力度。

加强同国家政策性银行商业银行和非银行金融机构合作，形成以银行贷款为基础，其它金融机构资金为补充信贷融资格局，为公司滚动发展创造条件。

建立良性资产债务平衡机制，确保在净资产与负债投入与产出现金流三个方面保持相对平衡。

强化风险防范机制。

城投公司严格将投融资规模控制在实际偿债能力范围之内其专项建设资金专款专用，不得挪用县财政不直接给城投公司提供融资担保。

建立政府补偿机制。

城投公司因政策性公益性投融资业务而承担费用，县财政在年度预算时要作出补偿安排。

完善项目平衡机制。

根据项目性质采取相应方式进行平衡补偿。

对经营性建设项目，可采取转让产权或特许经营权等方式回收资金对政策性公益性项目，可采取政府回购配置土地出让收益返还拨付项目资本金或财政补贴收费收入支持特许经营权授予等方式，保证投融资平台能够回收项目建设资金。

三规范投融资平台经营管理，建立监督防范机制。

规范投融资计划报批程序，实行重大经营活动报告制，般事项由城投公司根据授权范围研究决定，重大事项须经县国资办审定后报县政府批准。

实行国有资本经营预算管理，县国资办要充分征求行业主管部门意见，合理确定投融资国有资本经营预算目标和收益收缴指标和土地使用权进行抵押取得信贷资金，为我县城建解决资金问题，为公司滚动发展创造条件，经批准单笔融资额在万元以内部分，除核付正常融资成本外，另行给予‟奖励，超过部分按‟奖励。

四政府投资代建项目，提取工程代建费。

根据城市总体规划要求和工作安排，县政府决定将城市重大基础设施或市政公用设施项目交给城投公司投资建设。

操作模式县政府向城投公司下达建设任务后，城投公司以划转国有资产为依托，融通建设资金，确保工程须利推进县政府应将基建资金列入年度预算计划，并及时拨付到位城投公司履行项目业主职责，实行项目法人制，负责项目实施和管理④项目完工后将建成固定资产移交给政府，可经营性资产授权城投公司进行经营工程代建费按决算造价大小，万元以内项目按核付工程代建管理费，至万元以内项目按核付工程代建管理费，超过万元以上项目，超过部分按核付工程代建管理费。

五市政设施建设采用建设移交模式，加快推进城市建设步伐。

政府市政设施建设部分项目可采取建设移交模式建设，政府可公开招标确定建设单位，也可授权城投公司采取此模式建设。

城投公司按建设移交模式操作方式为城投公司与县政府签订建设移交模式协议书，明确双方权利义务城投公司投入资金进行建设工程竣工验收后，移交县政府④城投公司从严控制建设成本，节约建设成本万以上项目，按节约资金进取奖励费超过建设成本，由城投公司负责承担。

实施步骤组建重组宁都县城市发展投资有限公司筹备委员会，主任由县长担任，副主任由常务副县长和分管副县长担任，成员由县金融办财政国土建设国资，城投中心等部门和单位主要领导组成。

城投公司筹备委员会下设办公室办公室设城投中心，负责城投公司重组工作，