明孝陵游线，恢复皇陵本来线路，并在其中穿插其他项目加深这世界遗产磅礴气势和丰富项目内容通过明遗村以别样鲜活主题游览方式展现明朝文化，作为明孝陵这严目目录录项项目目开开发发策策略略开发意义项目开发格局分析开发策略出租方式开发策略功功能能规规划划建建议议总体功能分区图交通规划图交通规划图游线及游客密度分析图明代文化区民国文化区时尚运动区生态度假区生态商务花园规规划划设设计计概概念念提提示示错误未未定定义义书书签签。。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项项目目开开发发模模式式建建议议生态保护与土地开发生态与商业开发模式项项目目建建设设规规模模估估算算项目建设规模项目开发时序投投资资成成本本估估算算投资估算依据项目投资估算收收益益预预测测测算说明经济效益预测间接经济效益生态环境效益社会效益财财务务指指标标分分析析及及收收益益回回报报评评价价财务指标不确定性分析风险与对策设设计计任任务务书书项目开发策略开发意义对本风景区经营者而言，景区作为生态环境风景区系统，不应该被看作独立体系，而是与更大周边区域融为体组成部分。要做不仅仅是建造个国际化，无论采用哪种方法对本风景区开发项目进行财务效益评估时，总是有些不确定性因素。由于这些不确定性因素作用超过定程度时，就会给我们所评估该项目带来风险。般来说，不确定因素和风险存在是不可避免，因此，我们在做财务效益评估同时，需要对本风景区开发项目进行不确定性分析。不确定性分析方法很多，我们在此处选用项目评估中最重要也是最常用两个分析方法盈亏平衡分析和敏感性分析。盈亏平衡分析盈亏平衡分析也叫保本分析收支平衡分析损益临界分析，它是根据项目正常生产年份产量成本产品销售价格和税金等数据，计算分析产量成本和盈利三者之间关系，确定销售总收入等于生产总成本时即盈亏平衡点种方法。在盈亏平衡点上，企业既无盈利，也无亏损。在不确定性分析中，投资者可以通过盈亏平衡分析，判断拟建本风景区开发项目能够承受多大风险而不致发生亏损。按项目全部完工后数据测算，本风景区开发旅游项目盈亏平衡点为设计新增游客量，即年平均新接待人次时，项目即可保本超过此接待量，项目开始盈利。表明项目抗风险能力较强。敏感性分析敏感性分析是指通过测试，计休闲区，用表演活动吸引游客城墙旧事休闲带区域功能与主题借助明城墙这绝佳景观体系，通过提供餐饮住宿为本地市民国内外背包族和有较高旅游需求游客提供片能够深刻体味休闲场所，围绕明城墙这实体展开，以明文化为主线，同时通过其他包涵作为六朝古都元素单体将其丰富。区域风格与环境明城墙作为人个骄傲在该休闲带氛围营造上起着支撑性作用，整体氛围应较为古朴安静闲散，避免高密度和刺激性较强项目活动设置，遵循返朴归真简约风格。此外无论身处于该休闲带本地市民和外地游客需能够体会到种浓重文化气息，让人们通过城墙读懂明朝文化及历史。设计原则与方向依托利用原有规划对该区域景观设计。所有项目设置均需依托明城墙景观体系而建。从各个层面体现作为六朝古都沧桑与辉煌，着重突出明朝文化元素。配合明遗村，从入口处起通过些隐约线索和递进将游人引导至明遗村注重设施整体和细部设计艺术性，充分传达不超过层管理服务娱乐购物餐饮水上运动区限高米以下，不超过层管理服务休闲娱乐展示购物餐饮背包客营地限高米以下，建筑不超过层管理服务娱乐购物餐饮越野俱乐部限高米以下，建筑不超过层管理服务休闲娱乐展示购物餐饮营地拓展区限高米以下管理服务设施餐饮公共小花园限高米以下管理服务设施购物餐饮其他区域项目占地亩建筑面积建筑高度用途第印象区限高米以下，建筑不超过层管理服务购物餐饮生态度假区限高米以下，不超过层管理服务住宿餐饮购物休闲娱乐其它生态商务区限高米以下，不超过层管理服务办公餐饮购物休闲娱乐其它开发者，租期年期满建物所有权后归本风景区所有实行土地年租制每年收缴次地租混合租赁方式采取低价进入高价维护方式。这样既能够保证商业土地如期出租开发经营，同时也可以保证本风景区形成独特文化商业氛围。如此制定开发策略，在很大程度上确保了风景区商业经营及相关项目有序操作，较好地规避了土地炒作现象，并兼顾了土地二级开发商利益等此种出租开发方式为保持本风景区规划品质，二为节省土地交易税收，三则使承租户开发费用降低。为便于管理，其营销管理等后续工作均由本风景区经营管理或委托管理。功能规划建议总体功能分区图交通规划图游线及游客密度分析图明代文化区总体思路解析明代文化区开发思路主要从以下四条主线入手通过完整现有算各种不确定性因素变化对项目经济效益指标影响，从中找出敏感因素并确定其敏感程度种分析方法。影响经济效益因素很多，敏感性分析通常选择对投资项目资金流量起主要作用因素，如投资成本价格规模建设周期等，研究这些因素发生变化时对经济效益指标影响及影响程度，我们在本报告中主要分析营业收入变动对内部收益率影响。通过测算分析，预测项目主要因素发生变化对财务评价指标影响。本报告选取成本费用接待量人均消费三个因素增加或减少时对该财务评价指标影响程度。从测量数值可知，接待量和人均消费发生变化对项目内部收益率影响最大。当接待量上升时，内部收益率比基本方案增加，反之则下降。人均消费对项目内部收益率影响程度与接待量相同。人均消费受各种因素影响，要提高很难，建设投资和经营成本发生变化虽然对财务净现值和投资回收期影响较大，但对财务内部收益率影响不大。由此可以推断出，保证盈亏平衡点以上接待量，是该项目财务效益保障。我们对本风景区开发项目接待量按增减作为因素变化幅度。可以得出下面财务敏感性分析表。表营地限高米以下，建筑不超过层管理服务娱乐购物餐饮越野俱乐部限高米以下，建筑不超过层管理服务休闲娱乐展示购物餐饮营地拓展区限高米以下管理服务设施餐饮公共小花园限高米以下管理服务设施购物餐饮其他区域项目占地亩建筑面积建筑高度用途第印象区限高米以下，建筑不超过层管理服务购物餐饮生态度假区限高米以下，不超过层管理服务住宿餐饮购物休闲娱乐其它生态商务区限高米以下，不超过层管理服务办公餐饮购物休闲娱乐其它开发者，租期年期满建物所有权后归本风景区所有实行土地年租制每年收缴次地租混合租赁方式采取低价进入高价维护方式。这样既能够保证商业土地如期出租开发经营，同时也可以保证本风景区形成独特文化商业氛围。如此制定开发策略，在很大程度上确保了风景区商业经营及相关项目有序操作，较好地规避了土地炒作现象，并兼顾了土地二级开发商利益等此种出租开发方式为保持本风景区规划品质，二为节省土地交易税收，三则使承租户开发费用降低。为便于管理，其营销管理等后续工作均由本风景区经营管理或委托管理。功能规划建议总体功能分区图交通规划图游线及游客密度分析图明代文化区总体思路解析明代文化区开发思路主要从以下四条明孝陵游线，恢复皇陵本来线路，并在其中穿插其他项目加深这世界遗产磅礴气势和丰富项目内容通过明遗村以别样鲜活主题游览方式展现明朝文化，作为明孝陵这严目目录录项项目目开开发发策策略略开发意义项目开发格局分析开发策略出租方式开发策略功功能能规规划划建建议议总体功能分区图交通规划图交通规划图游线及游客密度分析图明代文化区民国文化区时尚运动区生态度假区生态商务花园规规划划设设计计概概念念提提示示错误未未定定义义书书签签。。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项项目目开开发发模模式式建建议议生态保护与土地开发生态与商业开发模式项项目目建建设设规规模模估估算算项目建设规模项目开发时序投投资资成成本本估估算算投资估算依据项目投资估算收收益益预预测测测算说明经济效益预测间接经济效益生态环境效益社会效益财财务务指指标标分分析析及及收收益益回回报报评评价价财务指标不确定性分析风险与对策设设计计任任务务书书项目开发策略开发意义对本风景区经营者而言，景区作为生态环境风景区系统，不应该被看作独立体系，而是与更大周边区域融为体组成部分。要做不仅仅是建造个国际化，无论采用哪种方法对本风景区开发项目进行财务效益评估时，总是有些不确定性因素。由于这些不确定性因素作用超过定程度时，就会给我们所评估该项目带来风险。般来说，不确定因素和风险存在是不可避免，因此，我们在做财务效益评估同时，需要对本风景区开发项目进行不确定性分析。不确定性分析方法很多，我们在此处选用项目评估中最重要也是最常用两个分析方法盈亏平衡分析和敏感性分析。盈亏平衡分析盈亏平衡分析也叫保本分析收支平衡分析损益临界分析，它是根据项目正常生产年份产量成本产品销售价格和税金等数据，计算分析产量成本和盈利三者之间关系，确定销售总收入等于生产总成本时即盈亏平衡点种方法。在盈亏平衡点上，企业既无盈利，也无亏损。在不确定性分析中，投资者可以通过盈亏平衡分析，判断拟建本风景区开发项目能够承受多大风险而不致发生亏损。按项目全部完工后数据测算，本风景区开发旅游项目盈亏平衡点为设计新增游客量，即年平均新接待人次时，项目即可保本超过此接待量，项目开始盈利。表明项目抗风险能力较强。敏感性分析敏感性分析是指通过测试，计