要西城区是北京市政治文化商业中心地带，也是建设中金融中心所在地。项目建设所处西单商业中心地带，商场云集，各大金融机构集中于附近，西单商场华威大厦西单赛特大厦中友商场西单文化广场首都时代广场图书大厦中银大厦国内贸易局金融中心等彼此衬托相互呼应。这地区土地十分珍贵，长年空置非常可惜。大酒店建设，有利于房地产资源优化配置，有利于房地产业流动开发和确保土地增值。是改造旧城区需要项目所在地周边达智危房改造区综合项目是与西城区重点工程次性规划同步进行。该项目建设有利于促进西单地区危房改造工程全面开展。是商务活动发展需要本项目紧邻北京市金融与商业中心，建成后可为周围各大金融及其他机构公务人员提供商务活动商住用房和休闲娱乐场所。是进步推动旅游业发展需要北京是座拥有悠久历史和灿烂文化名城，旅游资源极其丰富。目前，年观光人数超过万人次。兴旺旅游业和各种政治经济文化活动税税后利润可分配利润赢余公积金应付利润未分配利润还款计划表附表项目年借款及还本付息年初借款本金累计本金建设期利息本年借款本年应计利息本年还本本年付息偿还借款本金资金来源利润折旧摊销其他现金流量表全部投资附表项目生产负荷现金流入产品销售收入回收固定资产余值回收流动资金现金流出固定资产投资流动资金经营成本销售税金及附加所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金所得税前累计净现金流量财务内部收益率税后税前财务净现值税后税前投资回收期税前税后敏感性分析表附表变动因素销售量经营成本固定资产投资主要技术经济指标表项目单位达产年行业参考指标销售收入万元销售税金万元销售利润万元所得税万元税后利润万元固定资产投资万元流动资金万元内部收益率投资利润率投资利税率贷款偿还期年投资回收期年盈亏平衡点为西单周边地区经济发展，乃至全市经济建设起到推动作用。是继续深化商业流通体制改革，不断提高企业管理水平需要近余年来，流通领域通过在不同行业中尝试中外合资，方面引进了资金，另方面引进了技术和管理，从而推动了我国流通体制总体发展和综合效益提高。但是，我们在软件管理方面与国外先进水平相比还有较大差距。因此，继续在酒店业进行有选择中外合资项目，重点引进软件管理，对继续深化我国流通体制改革不断提高商业企业管理水平仍具有重要意义。是实施行业精品战略，进行结构调整需要目前京城各类酒店数量并不少，但软硬设施堪称流服务水平今消费者满意精品中高档酒店并不多，且存在布局过于集中经营结构不尽合理问题。北京大酒店建立将对缓解此类矛盾起到应有作用填补了西城区五星级酒店为空白状况。是进步推动对外开放，完善首都城市功能需要大酒店适时建设，对增加西单商业区和北京金融中心服务设施完善首都城市功能对进步第章概论第节项目概况项目名称大酒店项目申办单位有限公司项目拟选地址北京市区西单商业区大街项目背景工程，是北京市商业区改造重点工程之占地公顷总建筑面积多万平方米，是集金融旅游购物文化文化娱乐办公等为体大型综合性商业开发工程。拟建大酒店是该工程重要组成部分，场址原为年经地方政府批复建设综合楼项目。原综合楼项目因拆迁问题投资政策和经营业态市场变化等多种原因，未能如期实施。根据当前国家出台系列房地产政策，以及北京市房地产市场投资环境和市场需求变化，结合北京市市场环境特征构成和窬量，经分析认为地西单商业区范围及北京金融中心附近，进行适应市场需求商业服章经济效益评价本项目建设期按三年考虑，预计营业三年后基本达到满负荷运营注鉴于多方面因素，平均出租率本章按计算，高于市场分析与预测章节中全市平均数。本建议书财务效益评价计算期为年。由于本建议书推荐方案，且两方案规模差异不大，故财务效益评价以方案数据计算。第节营业收入本项目收入计算考虑七部分酒店客房收入公寓收入餐饮收入娱乐康体收入商务收入会议展览收入商品及其他收入。收入单价以北京市目前酒店行业市场情况为基础未来市场发展趋势为计算依据。分项收入是参考了各部分营业面积，二是考虑了近年行业内收入构成情况。从目前市场调查情况看，高档酒店营业状况是好于低档酒店特别是高档酒店出租率近年呈现明显上升趋势。考虑到本项目是新建，运营后第年出租率定在之间，三年后达到左右。满负荷运营年收入预计为万元，历年收入预测见附表。第二节营业税金按现行财税规定，本项目应纳营业税教育费附加城市建设维护税合并按综合税率计算。第三节成本费用本建议书根据现行涉外饭店成本核算结合国家计委颁发建设项目经济评价方法与参数，确定项目总成本费用按以下八项组成工资及福利维修及动力物料及低值易耗品折旧费摊销费管理费餐饮成本财务费用。其中折旧费根据国家现行规定以年计算，摊销费按年计算管理费用主要包括管理人员费用物业管理费用广告宣传费用等财务费用根据本项目固定资产垡及流动资金贷款计算。历年成本预测见附表。第四节利润估算本项目所得税率为，未考虑减免因素。预计年利润税后为万元。历年利润估算见附表。第五节贷款偿还期估算本项目贷款万元，年利率，以项目税后利润，折旧等主要内容进行比较科学完整准确定性和定量分析，编制比较规范项目建议书，从而为业主进行项目建设前期工作和为立项审批单位提供相关决策依据。第五节结论与建设在全面分析市场准确经营定位提高服务水平前提下，项目建成后将具有可观经济效益和社会效益。项目社会效益主要表现在首先，为北京市繁荣西单发展西城战略实施做出贡献，带动北京市旧城改建工作发展其次，增加了国家和北京市税收第三，可为社会提供近千个工作岗位，帮助政府分忧解难第四，为满足随着经济发展而逐渐增长市场需求做贡献。在产生社会效益同时，投资方也将伴随着项目开发建设而赢得定经济效益是可以通过经济获得利润，逐步收回投资二是大酒店地处北京商业中心和金融中心，投资方在这地区拥有高档物业，必将提高其市场竟争力和企业知名度，从而巩固和扩大企业经营范围三是酒店管理集团作为在国际上享有盛誉酒店管理集团，其对大酒店建成后经营管理，必将推进北京市酒店业经营水平服务水平及总体经济效益逐步提高。项目风险大小投资决定于论证是否科学建设期间以及运营过程中不可预知因素多寡与解决难易程度等。综合分析，目前在西单商业条街繁华地带和北京金融中心附近建设硬件设施流软件管理酒店业提供了充分发展机遇。反之，建设管理服务设施流高档酒店对旅游业进步发展也会起到应有推动作用。是发展项目自身优势需要项目所在地区，是北京市属于文化素质较高经济发达人民生活富足地区。特别是地区，为京城三大繁华商业区之。经过近年来改造，商区面貌焕然新，批现代商厦开业以及世界级零售商家加盟，使此地购物环境和服务水平更上层楼。历史悠久民族文化宫与新建成图书大厦遥相辉映，西单文化广场将成为长安街上新景观和休闲娱乐较佳场所。周边特有文化氛围使大酒店更具魅力。该项目距西二环公里，北二环公里，东二环公里，复兴门内大街米，地铁站近在咫尺。人口密集经济发展在西单地区原本就具备良好市政条件，经过近年改造，该地区各种市政设施更趋完善，市政规划充分考虑到发展需要，投资环境比较理想。第三章市场分析与预测第节北京市旅游市场简析北京作为举世闻名国际化城市和具有悠久文化发展史古都皇城，拥有丰富旅游资源旅游业酒店业优势得天独厚。作为全国政治经济文化中心和中国面向世界窗口，北京城内相关设施齐全人才荟萃，商机众多。当前北京旅游业基本情况游客年全市接待海外旅游者万人约占全国，比年增长。其中外国人万人，比年增长港澳同胞万人，比年增长台湾同胞万人，比年增长，华侨万人，比年增长。收入经过改革开放余年发展，北京国际旅游业创收从年亿美元增加到年亿美元占全国。年北京旅游业国内国际总收入达亿元人民币相当于全市总产值和第三产业增加值。年全市涉外酒店营业收入总额为亿元，上缴税费亿元比年同期增长个百分点，利润总额为亿元比年同期增长。从业人员旅游业直接从业人员万人，间接从业人员约万人酒店从业人员万人。旅游业已成为北京市第三产业支柱和最具发展前景产业之。来京海外游客相关情况来源年亚洲游客包括港澳台地区万人，欧洲游客万人。主要客源国前十名是日本万美国万韩国万马来西亚万德国万英国万法国万新加坡万加拿大万澳大利亚万。其中，韩国来京人数从年排序第名升至第名。花费近年海外旅游者人均花费单位美元年份人均花遇年海外旅游者在京花费海外旅游者外国人华侨港澳同胞台湾同胞