（定稿）天俊县藏式商业一条街项目可行性论证送审报告（完整版）

因此，开发商应积极为商户提供金融服务，帮助商户解决贷款难问题，以加快项目销售和资金回流。

商铺周边配套设施金融机构酒店餐饮休闲娱乐场所超市便利店物流中心服饰广场其他其中对酒店具体需求快捷酒店三星级酒店四星级及以上酒店对餐饮具体需求快餐特色小吃中档饭店高档饭店对休闲娱乐场所具体需求洗浴中心康乐中心美容美发健身中心数据显示，商户对餐饮金融机构休闲娱乐场所超市物流中心和酒店需求较大，达到以上。

其中餐饮需求主要集中在快餐特色小吃和中档饭店酒店则偏向于快捷式和三星级酒店休闲娱乐设施则更偏好健身中心和洗浴中心等能够满足日常生活需求配套。

因此，本项目配套设施，不仅要求能够满足商户日常生活工作需要，同时要利用本项目区位优势吸引周边客流，烘托人气，从而增加项目商业氛围，提高项目增值潜力。

购买车位是否选择会购买车位比例为，因此在规划设计中应考虑业主对车位需求。

销售面积突破临界点可能性不大，项目具有定抗风险能力。

建议合理控制开发进度及销售进度本项目所在区域成熟度不高，生活配套设施匮乏，便利度不足，建议开发及销售进度要紧密结合项目周边配套设施完善，把握好开发时机选择及销售节奏合理安排。

突出项目特色，加强营销宣传工作为了保证销售收入顺利实现，建设开发商加强营销宣传工作，体现项目优势。

积极做好内外部协作关系由于项目地处郊区，周边配套匮乏，建议开发商应积极同公交部门等部门协商，尽早完善项目区交通增设公交线路及站点城市基础配套等。

加强施工管理项目在工程实施进程中，要加强施工管理，合理地安排工期，降低客观条件对项目带来不利影响，并且实行工程监理制保证项目质量。

同时，还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目顺利进行。

有效实施成本控制建议开发商积极做好政府相关部门公关工作，在政策允许前提下，尽量减免前期相关费用。

同时充分发挥先行建筑公司内部资源优势，降低项目实施过程中交易成本变更及索赔。

规避风险建立完善风险管理系统，对不确定性因素及时进行跟踪分析并制定套针对突发事件应急措施，加大事前控制力度，对于风险大因素要采取规避对策，使其风险降到最小，以保证项目稳步开发。

能，同时还希望能够方便其居住及办公，以满足日常生活和业务洽谈需要。

希望商铺具有功能产品展示及销售仓储办公及商务洽谈居住调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺功能以产品展示及销售为主，以仓储和办公及商务洽谈为辅。

商铺面积以下以上考虑到经营产品类型不同，不同商户在面积需求上有定差异，其中，需求面积在平方米被调查者最多，占到了其次是平方米，占到了总数，因此，应结合商户经营产品类型特点进行设计，建议商铺主力户型面积确定在。

商铺最高单价和总价单价以上总价万元以下万元万元万元万元万元以上商铺可承受最高单价集中在元，比例达到可承受总价在万元以下比例高达。

这种调查结果出现原因包括两个方面方面，接受调研商户多以租赁方式经营，对商铺销售价格并没有明确认识，因此对商铺价格心理承受价位不高另方面，项目周边目前商业氛围并未目录第章总论工程概况编制依据项目效益与主要技术指标主要结论第二章市场分析与预测投资环境分析析市场现状分析市场供需预测，市场需求分析市场供给分析分析优势劣势机遇威胁项目初步定位第三章项目选址与建设条件厂址选择建设条件第四章建设规模及内容建设规模建设内容第五章建筑方案与辅助工程建筑方案辅助方案第六章项目实施进度安排项目前期工作安排项目建设阶段计划安排核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目进度安排依据进度安排原则分阶段开发原因与目项目实施进度计划第七章环境保护安全消防与节能环境影响与保护劳动安全与消防节能第八章项目总投资估算与资金筹措项目总投资估算依据项目总投资估算原则项目总投资估，其中天然草场和宜建人工草场万亩，占总面积退化黑土滩和风沙地万亩，占总面积冰川和水域万亩，量表可以计算得到本项目季度内部收益率分别为和税前和税后。

换算成年内部收益率为税前和税后，均大于，因此本项目在财务上可行。

资本金财务内部收益率根据资本金财务现金流量表可以计算得到资本金内部收益率为。

换算成年内部收益率为税后大于，因此本项目在财务上可行。

动态投资回收期动态投资回收期累计折现值出现正值期数上年累计折现值绝对值当年净现金流量折现值季合年。

数据来源附表项目财务现金流量表通过对盈利能力指标计算可以得出结论，本项目具有较强盈利能力，在财务上是可行。

清偿能力分析根据借款偿还计划表附表可以计算得到本项目借款偿还期为季，合年。

通过对清偿能力指标计算可以得出如下结论本项目具有较强清偿能力。

评价结论通过对本项目盈利能力和清偿能力分别进行分析可以得出结论本项目具有较强盈利能力和清偿能力，在财务上是可行。

第六章不确定分析盈亏平衡分析各种不确定性因素变化会影响投资方案经济效果，当这些因素变化达到临界值时，就会导致方案损益情况发生质变。

进行盈亏平衡分析，找出这个临界值，判断投资方案对不确定性因素变化承受能力，为决策提供依据。

根据线性盈亏平衡分析基本公式销售收入方程支出方程式中实现销售收入销售收入销售收入实现率总成本费用单位可变成本总成本单位销售税金令，便可求出值。

从损益表附表得出销售收入万元总成本建设投资建设期利息财务费用销售费用万元。

因此解得故销售收入实现率是该项目销售实现率盈亏平衡点。

即当销售收入实现时，项目即可保本，低于这个体配套完善现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务功能，提升城市形象。

市场需求分析为了了解市场需求现状进行了针对现天俊县商户商户市场调查，意图了解目标客户购买意向和购买能力，从而确定该项目市场定位。

调查内容有客户购买商铺意愿商铺类型需求面积需求单价及总价期望配套设施等问题调查以大明宫建材家居市场内商户为主，采用问卷调查与面谈调查相配合形式，进行抽样调查。

通过汇总调查问卷，得出了以下市场调研结论商铺类型商业街商铺底商商铺社区商铺商场内席位商铺由于商业街形式具有良好产品昭示性，建材家居经营者多青睐于商业街商铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺偏好。

因此，在本项目规划设计中方面要充分考虑不同建材家居产品特点，将商业街商铺与商场内席位商铺底商商铺相结合，达不仅要求能够满足商户日常生活工作需要，同时要利用本项目区位优势吸引周边客流，烘托人气，从而增加项目商业氛围，提高项目增值潜力。

购买车位是否选择会购买车位比例为，因此在规划设计中应考虑业主对车位需求。

市场供给分析全县国民生产总值万元，牧业产值万元，工业产值万元，乡镇企业产值万元。

随着西部大开发，区域发展迅速。

目前商业县周边聚集了银行，数码专业店和餐饮娱乐类机构，商圈以日渐繁华。

以后发展空间相当大，经开区发展前景好。

项目分析优势道路交通青藏铁路和国道横穿县境南部，铁路在县境内全长公里，设有江河天棚天竣南山二郎洞五个火车站，国道在境内全长公里，交通十分便利。

消费人群按照惯例，个商业中心构建需要强大居住人群量作为基础，才能保证正常客流量。

在本项目辐射区域内，包括了发展成熟商业经济技术开发区这些都构成了定消费人群。

原有市场本项目建设是为了构建具有购物休闲和文化性消费娱乐旅游观光餐饮美食等功能于体配套完善现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务功能，提升城市形象。

劣势商业氛围不浓天俊县内缺乏高档购物中心和商品经营，商业配套设施落后，商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能购物场所少。

该区域商业氛围还没有营造起来，些原有业主可能会持观望态度，不会进行商铺购买或者是租赁，这将大大影响项目正常运营。

资金用量大本项目整体规模较大，前期工作当中涉及城中村拆迁改造，根据政府相关规定，用于城中村安置补偿资金需足额存入指定银行账户，因而导致本项目前期建设资金占用量大，这将对开发商自有资金投入量要求较高，带来较大资金压力。

离城区较远本项目离城区较远，因此主要消费对象不广泛。

机遇国民经济迅速发展全县国民生产总值万元，牧业产值万元，工业产值万元，乡镇企业产值万元。

天俊县经济持续快速增长趋势和国民经济总量规模进步扩大，为发展本项目奠定了坚实基础。

现代物流业互补作用增强现代物流配送手段等在批发市场网络体系中得到了广泛应用，起到了良好互补作用，扩大了交易额，加快了商品流通，减少了仓储面积，降低了运营成本，经济效益明显提高。

大中型批发市场物流和商品分流，销售和仓储场所分离，可使大中型批发市场用地规模大幅减小，营业面积相应增大，管理将更加科学交易手段将更加多样化，交易效率将更加提高。

政府高度重视政府高度重视商业街发展，把其作为城市发展重要内容，对商业街发展给予了大力支持与积极引导，有利于提高商业街改造和建设。

威胁近年来，天俊县周边地区都加快了大中型批发市场发展。

周边地区大中型批发市场不仅向规模化发展，而且向中高级方向发展，由于具有成本低交通便利和依托当地产业等优势，在吸引客户方面有较强竞争力，无疑对西安大中型批