后，该地区将出现新世界级配套设施。不仅如此，奥运因素更让亚奥区域商务环境更为人性生态北环水系改造工程京城最大公园氧吧奥林匹克森林公园温榆河及周边地区环境治理。根据朝阳区政府最新发布朝阳区奥运功能区十五发展规划，奥运功能区将形成轴奥运景观大道，两园奥林匹克森林公园和健翔科技园，三区生态旅游区文化教育区宜居生活区，及四大产业支撑五大重点任务等态势。需求积极因素分析根据朝阳区政府最新发布朝阳区奥运功能区十五发展规划称朝阳区将加强该区域人口规模调控，适当控制低价商品房开发建设，减缓户籍人口增长过快势头以高档商用公寓二项目现状金万元人民币注竞价者另需提供至少亿资金证明。五项目购买方式与付款方式购买股权如采用购买股权方式收购天马大厦项目，建设手续，但又正好处在北侧大门里边，若不购买此栋违章建筑，将对项目整体规划影响较大，而若购买此栋违章建筑，我方将不但按元平米价格多付出万，还将就违章建筑规划从新审批补交罚款等问题进行处理，也比较麻烦。建议采取买下来，规划成商业经营。第八部分结论与建议该项目地处亚奥核心区域热点发展区域，配套完善，交通便利，市场机会好。该项目优越地理位置优势决定其巨大商业潜能，商住两用开发前景决定其潜在价值较大。项目客户定位清晰，价位便宜，回报率较高，项目回笼资金快，抵御风险能力强，但前期现金流压力大，如能有效解决转让方债务问题，建议公司对此项目积极投资。本项目符合公司发展战略要求，转让价格便宜，在市场低迷时可考虑购买此项目，增加公司项目储备，对于公司在北京地区发展意义重大。湘江伟业北京投资有限公司年月附件项目基础资料项目立面图投资测算文件规划指标表静态投资测算表开发销售计划表正常月份现金流量表第部分项目背景项目区位地理位置交通状况开发建设为主，吸引高素质人才。年前，奥运功能区人口自然增长率控制在年均以内。该区域仍将延续过去富人区聚集效应，同时奥运所带来休闲娱乐等环境，总体上对中产阶层以上人群具有教高吸引力，本地区居住人群以科研教育文化等高素质从业人员居多，改善住房条件需求强，该项目需求是真实旺盛。需求不利因素该项目也存在以下需求不利因素，需要我们积极看待，把握机会料月开始办理项目规划报建变更手续，项目外装修公寓内装修方案，地下车库开始施工设计月内外装修及地库施工招标定标，施工进场月全面开工建设年月装修完成月竣工验收月地库完成竣工验收，办理竣工备案手续月配套绿化等工程完成月交房四项目销售计划月办理公寓预售证，月办理公寓及办公楼预售证，月办理综合楼预售证，月办理车库预售证。号公寓月开盘，开盘价元平米，均价元平米，争取在年月底销售完毕。号公寓月开盘，起价元平米，居价元平米，争取在年月销售完毕。办公楼整层销售，均价元平米。车位万个。五资金筹措计划首期股东借款亿元，用于支付定金万，支付收购保证金万元包括银行土地施工方等合计亿元，计划使用时间月份。第二期股东借款万，用于收购支付收购余款与项目启动资金，计划使用时间月份。项目抵押贷款，评估亿，贷款亿，归还股东借款亿元。计划到帐时间月份。第六部分投资收益评价项目销售测算按亚奥区域目前平均报价及调研分析。并参考未来价格走向，并结合亚奥区域目前发展，我们初步拟定天马大厦未来销售价格三个方案即谨慎般乐观。谨慎方案般方案乐观方案项目价格元平米项目价格元平米项目价格元平米公寓公寓公寓写子楼写子楼写子楼车位万押与查封。交接方式在中招国际拍卖公司协同法院主持下确认项目实物清单资料清单内容按清单内容，买卖双方进行资料交接和现场交接付款方式在法院出具清债裁决书当日，我公司需支付亿元人民币至拍卖公司帐户，按裁决书内容进行清偿债务。资料交接和现场交接后，办理过户手续，我公司需支付剩余款项至拍卖公司帐户。暂留万元人民币在我公司帐户年，避免或有债务出现。第二部分市场研究年上半年北京市总体市场分析北京市场对宏观调控反应近年内北京市房地产市场已处于较为成熟阶段，开发投资总量将缓慢上涨，但住宅投资则由于土地资源有限性，呈现缓慢增长。上半年，北京市受宏观调控政策影响较为显著，房地产企业应对策略也较为明显，施工面积同比出现明显下降，开发商采取了减慢开发速度策略，未来年内北京房地产供应增量将下降。北京房地产市场对价格敏感度较高，随着开发商新开楼盘价格调整，优惠措施出台，对增加销售起了较好作用，这些效果从期房销售中体现出来，但由于宏观环境不利，市场观望气氛浓厚，整体销售业绩较去年同期大幅下降。北京商品房价格无论较去年同期，还是相比疯狂上涨年下半年，仍处于增长趋势，而且环比同比都在上升，尤其是中心城区，土地资源稀缺性支持了这些地块上涨。土地市场变施工进场月全面开工建设年月装修完成月竣工验收月地库完成竣工验收，办理竣工备案手续月配套绿化等工程完成月交房四项目销售计划月办理公寓预售证，月办理公寓及办公楼预售证，月办理综合楼预售证，月办理车库预售证。号公寓月开盘，开盘价元平米，均价元平米，争取在年月底销售完毕。号公寓月开盘，起价元平米，居价元平米，争取在年月销售完毕。办公楼整层销售，均价元平米。车位万个。五资金筹措计划首期股东借款亿元，用于支付定金万，支付收购保证金万元包括银行土地施工方等合计亿元，计划使用时间月份。第二期股东借款万，用于收购支付收购余款与项目启动资金，计划使用时间月份。项目抵押贷款，评估亿，贷款亿，归还股东借款亿元。计划到帐时间月份。第六部分投资收益评价项目销售测算按亚奥区域目前平均报价及调研分析。并参考未来价格走向，并结合亚奥区域目前发展，我们初步拟定天马大厦未来销售价格三个方案即谨慎般乐观。谨慎方案般方案乐观方案项目价格元平米项目价格元平米项目价格元平米公寓公寓公寓写子楼写子楼写子楼车位万个车位万个车位万个测算结果附件销售收入测算表谨慎方案销售总收入万元般方案销售总收入万元乐观方案销售总收入万元二项目总成本单位成本计算成本测算表项目转让总金额为亿元。该亿元包含原项目涉及所有债务罚款滞纳金等。加上后期装修费配套费管理费等，总投资成本万元，每平方米可售面积单位成本为元平米。三项目收益指标项目全投资现金流量表谨慎方案般方案乐观方案项目项目项目税后利润率税后利润率税后利润率内部收益率内部收益率内部收益率净现值万元净现值万元净现值万元从以上财务指标看，该项目赢利前景比较乐观，如能在付款方式与转让价格上取得转让方进步让步，则此项目具有更大运作价值。四现金流分析与解决方案现金流分析正常开发状态现金流正常现金流前期资金压力大改善现金流运作方案转让款支付可采取先支付小部分，同期加快办理相关证照，实现开盘提前，提前回笼销售款，减轻股东借款压力。改善现金流运作方案二写字楼部分若采取自持，可减少所得税和土地增值税。第七部分风险评价与解决方案宏观市场风险房价下调影响年各线城市均出现市场调整迹象，特别是向号称房价堡垒北京也出现了房价打折松动下降迹象，市场逐渐演变为观望气氛浓厚，成交量持续下降而，房价依然居高不下局面。随着后市观望气氛依然，可以预见房价下降调整可能性还是很大，对于本项目来说，开盘定价可采取低开高走，以求通过低价快速销售回笼资金，最大限度缩短销售周期。债务风险该项目存在项目公司与母公司之间担保贷款问题，该问题能否顺利解决，还有待进步研究。工程问题该项目地下车库没有建造，建造地下车库将影响该项目交房时间遗留违章建筑该项目北侧遗留栋约平米违章建筑，未有规划许可证和产权证，无转让可能，但又正好处在北侧大门里边，若不购买此栋违章建筑，将对项目整体规划影响较大，而若购买此栋违章建筑，我方将不但按元平米价格多付出万，还将就违章建筑规划从新审批补交罚款等问题进行处理，也比较麻烦。建议采取买下来，规划成商业经营。第八部分结论与建议该项目地处亚奥核心区域热点发展区域，配套完善，交通便利，市场机会好。该项目优越地理位置优势决定其巨大商业潜能，商住两用开发前景决定其潜在价值较大。项目客户定位清晰，价位便宜，回报率较高，项目回笼资金快，抵御风险能力强，但前期现金流压力大，如能有效解决转让方债务问题，建议公司对此项目积极投资