见证了奉新房地产发展初期举步维艰。发展阶段年年，浙江伟星集团为奉新县修建县城公路，县政府以近亩土地做为抵付，同年底，伟星地产奉新分公司成立。伟星滨海新城期始建，年开始对外正式销售，当时销售境况不甚理想。随着房地产市场逐步升温，年基本完成了期销售工作，当初均价为元，为奉新最高。升级阶段末年年，大批商品房项目出现，规模大小不。至年下半年，整个奉新房地产均价达到元，而到了年末，价格则攀升至元，年初，继续攀升至元，年月份，狂飚至元，现多数在售项目销售情况火爆。预计年奉新房地产市场将呈现白热化趋势，随着更多外来开发商进驻和土地资源日益减少，竞争也将更加激烈。高层电梯洋房及别墅项目将更多出现在市场上。而产品无具特色，相对同质化现象将会开始对部分项目销售进度产生定影响。二楼市分布现状及售楼盘分析通过市场调研，我司就目前在售及已售项目分布情况对整个地价二建设投资估算前期工程费规划勘察及设计等费用按总建筑面积元平米基础设施配套费供水供电通讯煤气电视道路智能化排污及绿化等费用按总建筑面积每平米元计算建筑安装工程费用小高层元，别墅元管理费用财务费用土地资金财务费用贷款，利率，期限年建设资金财务费用前期工程费用和建筑安装工程费用，利率，期限年销售费用销售收入其他费用施工图审核费元平米抗震报建及招标费质监费监理费以及公证鉴证环保噪音等费用，合计约为建安费不可预见费配套建设费以总建筑面积元计三公共设施维修专用基金四经营税费及附加含营业税所得税销售收入五净利㈠㈡㈣七投资利润率税后六二三四八自有资金利润率预计开发周期为两年，年回报率九楼面地价注多层每亩按地价万，自有资金回报率，分两年完成，该方案市场风险较小，第二方案是小高层加别墅，按地价万亩，推算出自有资金回报率是，但该方案市场风险度大。行街元建设路元奉新大道元迎宾路元狮山大道元注奉新大道做为延伸较长条大道，南北贯穿奉新县城中心。延伸至北段，以富民路为界，即被称为郊区，商业气氛淡弱。以低档餐饮百货汽车修理等零散经营为主，租金水平在元之间。小结通过以上资料可以看出，奉新拥有丰富蕴涵历史文化资源优势和优越地理位置，距南昌仅公里路程为奉新整个经济带来了飞速发展。政府南迁，为城南新区开发建设起到了政策导向作用，随着相关市政配套逐步完善，城市将进步向南扩展。做为以工业为主导产业新兴县市，随着冯川工业区招商引资加快，将为奉新经济发展更添强劲势头。结合奉新县政府规划，城北老区将规划为商业居住区。随着旧城改造步伐，商业布局将日趋集中并形成特色街。市场篇奉新房地产发展历程严格意义上讲，奉新商品房市场起始是在年。初级阶段年随着碧云花园钱鸿花园及应星花园等小区建设完工，概况篇地理特征与区划奉新，地处江西省西北部，距省会南昌公里。是明末科学家宋应星故乡。素有仙源灵境之称，享有中华猕猴桃之乡优质米之乡江南竹乡美誉。全境面积平方公里，下辖个乡镇场，人口万其中，县城面积为平方公里，县城人口万余。◇历史渊源奉新县春秋时属吴，战国时属楚，秦属九江郡，汉初属豫章郡。汉景帝三年公元前年开始命名为海昏县，和帝永元十六年公元年海昏分置建昌县，汉灵帝中平二年公元年分海昏建昌两地，设置新吴县，县治在今会埠故县，属豫章。唐中宗神龙二年公元年县衙由故县迁至冯川。南唐保太元年公元年，吴把帝位让于唐，为避嫌，遂更新吴为核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,奉新。建县至今已有多年历史。年月日获得解放，年前价值将日益突显，有望形成特色商业街区。该项目销售是随着项目拆迁工作个房地产市场发展趋势研判，我司总结如下我司建议本案产品规划定位为纯多层纯住宅。目前奉新高层项目仅有两个，为碧水天河今年入市伟星滨江花城三期即将入市，高层产品为事业单位预定，而碧水天河目前所剩产品均为顶层复式及高层电梯房，销售不甚理想。考虑到县城对高层产品接受尚需时日，且本案已有存在地段阻力，故不建议规划高层产品。本案距奉新商业中心距离偏远，且周边仅有数家修理厂零售店等零散店面，无存在商业运作条件，经分析尚不存在商业带延伸可能性。故建议本案规划为纯住宅产品社区商业配套比率按为基准，大概控制在以内。考虑到对整个项目品质提升，可在多层基础上设置少量花园洋房，借以拉升项目整体档次，在保证销售前提下同时达到开发利润最大化。附高层产品可行性分析同类产品分析碧水天河奉新第个带有电梯高层住宅项目，位于城南新区，临靠潦河。总计规划户数套其中高层套，目前已售总计套其中高层套。滨江花城据了解，其三期规划中高层产品为奉新县财政局做为其单位家属楼而建，推出市场可能性极小。市场环境分析从奉新整体房地产市场来分析，在县城里，人们对高层产品抵触较大，原因物业费较高二得房率较低三价格较高四居住习惯。项目地块分析地段，是县城项目认知最为强烈评判价格，是县城项目销售最为敏感指标高层，是县城项目操作最为抵触产品地段弊端是先天存在，价格则为产品类型所决定。为避免本案出现不可预见之销售困境，我司不建议规划高层产品。高层假设定价元附别墅产品可行性分析同类产品分析名仕花园其背山临水，有规划近亩人工湖滨江花城临近市区，傍水而居潦河湾，开发商在当地较具知名度，属于奉新地产龙头，别墅三十套均已前期预定完毕。康达小区城南新区，临潦河，为当地康达集团私建别墅，年基本完成了期销售工作，当初均价为元，为奉新最高。升级阶段末年年，大批商品房项目出现，规模大小不。至年下半年，整个奉新房地产均价达到元，而到了年末，价格则攀升至元，年初，继续攀升至元，年月份，狂飚至元，现多数在售项目销售情况火爆。预计年奉新房地产市场将呈现白热化趋势，随着更多外来开发商进驻和土地资源日益减少，竞争也将更加激烈。高层电梯洋房及别墅项目将更多出现在市场上。而产品无具特色，相对同质化现象将会开始对部分项目销售进度产生定影响。二楼市分布现状及在售楼盘分析通过市场调研，我司就目前在售及已售项目分布情况对整个奉新房地产市场趋势做以研判，目前，从整个奉新房地产市场来分析，该县房地产市场将呈现以下发展趋势城南新区，开发火热。重点楼盘朝日温馨家园即将开盘碧水天河尾盘恒昌花苑自售星光地产项目预计年将面市碧水天河项目总占地约亩，总建面积近万，绿化率，由幢多层及幢高层其中两幢为层，另幢为层组成，小区共计户，户型以三房为主，包括部分二房四房错层及复式。多层均价元，电梯高层元，销售已近，目前仅剩部分底层及顶层。朝日温馨家园项目位于书院路以北地段，规划有栋多层，计套，店面间。户型以三房为主，辅以少量二房。价格未定，预计下月开盘。恒昌花苑项目位于朝日佳乐园小区东侧，规划有栋多层，计套，店面家。户型以三房为主，带少量二房。行政中心南移为南区房地产发展注入了更多活力。做为三个楼盘代表者，碧水天河项目规划了部分电梯高层，这也是奉新首家带电梯小区。做为沿河路段形象工程之，该项目颇受县政府青睐，着力打造成形象工程之。目前除了在售三个项目，临碧水天河西侧还有企业集资兴建三排独栋别墅此外，在碧水天河北侧将出现由星光公司开发新区最大楼盘项目，该项目占地约亩，目前尚未面市，我司预测该项目有望成为年新区代表楼盘。另外，随着规划之中医院学校等些生活配套设施兴建，新区将有望逐步引领起今后奉新县房地产市场价格走向。二应星大道，大盘云集。重点楼盘伟星滨江花城三期年底面市上海商城销售中应星花园二期销售中碧水嘉园销售中伟星滨江花城三期项目总占地近亩，分为六块，期户，二期户，三期多户，据其销售经理介绍，期价格为元年，二期前期价格为多元年月份开盘时，后期成交价为元，最高达元以上，店面价格为元。现三期开发为号地块，约亩，产品规划有多层及高层行政单位宿舍用房及余套别墅已全部预定，目前价格未知。上海商城项目占地余亩，总建面积为余，由地价二建设投资估算前期工程费规划勘察及设计等费用按总建筑面积元平米基础设施配套费供水供电通讯煤气电视道路智能化排污及绿化等费用按总建筑面积每平米元计算建筑安装工程费用小高层元，别墅元管理费用财务费用土地资金财务费用贷款，利率，期限年建设资金财务费用前期工程费用和建筑安装工程费用，利率，期限年销售费用销售收入其他费用施工图审核费元平米抗震报建及招标费质监费监理费以及公证鉴证环保噪音等费用，合计约为建安费不可预见费配套建设费以总建筑面积元计三公共设施维修专用基金四经营税费及附加含营业税所得税销售收入五净利㈠㈡㈣七投资利润率税后六二三四八自有资金利润率预计开发