（定稿）宏发广场居住区项目可行性论证送审报告（完整版）
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本期个别楼宇接近变电站和高压走廊，因此防护绿地和绿化带建设显得尤为重要。
绿地建设甚至应先于住宅建设，尽力减低变电设施对人们心理威胁感。
本期推出楼盘售价不宜太高，以略高于成本价甚至与成本价持平即可，志在吸引买家，树立宏发广场形象，创立小区知名度。
第二期可开发东片两组团和北片右下组团，多层住宅面积。
该区临近夏利大道，便于市场推广。
第三期将建北片左下组团及中部栋高层，住宅建筑面积其中多层，高层。
本期有利于小区成型及公建配套设施落实建设，对销售有利。
第四期建北左上组团及余下栋高层，建筑面积其中多层，高层。
这期是本区位置较好组团，加上小区成型，配套设施完善，人气聚集，销售价此时可提高个档次，获得较好利润。
三建设进度项目建设拟共八年，分四期进行。
第期二年年月年月第二期二年年月年月第三期二年年月年月第四期二年年月年月详见目前同类型项目投资水平及初步考察当地基础设施条件后估算。
由于建设方案尚有待修改，工程施工条件和方法需进步研究确定，有关税费与地价减免情况还有待落实，因此实际投资成本将根据上述问题深入作进步调整。
本报告测算是在多方考察该市尤其是开发区内房地产市场基础上，确定其预期售价，这在很大程度上依赖与目前该市房地产市场供求关系和未来几年我国政治经济和人民生活水平稳定发展。
鉴于该市目前及今后相当长段时间内市场变化，售价将是最敏感因素之，同时物业质量与开发管理水平对在激烈市场竞争中能保持较好售价水平至关重要，发展商除应密切注意市场，选择合适市场策略外，还要求合营公司组织支高素质高水平开发管理队伍，从设计施工营销到物业管理均能达到较好水平，以抓住机会，减少风险，达到项目盈利目标，并取得良好社会效益与环境效益。
建筑工程中不可预见因素很多，工期质量成本原材料供应等都会影响到项目总体目标实现。
因此在工程实施进程中，要加强施工管理，实行工程监理制。
还应推行竞投招标工料包干等系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标顺利实现。
协调好水电煤气电讯交通等市政设施配套联网，亦是项目发展过程中不可忽视重要问题。
本项目总投资万元，庞大资金需求将成为项目是否能如期进行关键。
在此情况下，可考虑将土地转让部分筹集资金或以土地作价入股合作开发，招商引资，以缓解资金需求压力。
压线控制用地城市道路用地密度指标。
本区密度指标详见表。
主要经济技术指标表居住套数套居住人口人总建筑面积其中住宅建筑面积公共建筑面积住宅平均层数层人口毛密度人公顷住宅面积毛密度公顷住宅面积净密度公顷容积率总建筑密度绿地率四项目开发建设及经营组织与实施计划建设方式建议采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，有效地控制项目工期成本质量。
二开发方案设想与分析考虑到市场推广计划及小区成片建设需要，拟将整个项目分为四期开发。
第期首先完成样板楼展示工程修建跨横窖河号桥含引道座，主干道东西向南北向各条，并配备管网。
同时开发南片多层住宅。
这样可以在小区内部配套尚未完成情况下使首期买家享受到对面开发区已成熟公建配套设施。
本期个别楼宇接近变电站和高压走廊，因此防护绿地和绿化带建设显得尤为重要。
绿地建设甚至应先于住宅建设，尽力减低变电设施对项目基本情况项目概况宏发广场居住区由东方置业发展有限公司组织开发。
市城市规划局已批准了项目建设用地，同意征用土地亩公顷，并出了红线图。
市国土局发出了该地块建设用地通知书。
有关该项目征地工作，东方置业有限公司已着手进行。
自年月起，已停耕填土地块面积为亩，现已被公司征用，属于规划建设用地红线范围内。
未停耕而交由原土地所在村继续耕用地块面积为亩，另有亩为农村留用地。
宏发广场项目位于该市东南部，距市中心区多千米，该区西面和北面为香蕉园和自然村用地，南面隔河为经济技术开发区东基工业区，东面紧邻开发区变电站宏发广场居住区规划总用地为公顷。
其市场上同类型住宅小区车位售价决定。
本项目可行性研究中暂不考虑出租，若开发商有出租打算，则建议住宅出租价格为多层均价元月率为，由此计算可得表，表。
全部投资财务净现值为万元自有资金财务净现值为万元本项目财务净现值全部大于零。
三投资利润率投资利润率指是项目投资利润即净现金流量累计与项目投资饿比值。
是静态指标。
由表及表计算结果为总投资利润率自有资金利润率四项目经济效益评价指标汇总项目经济效益指标汇总如表所示项目经济效益评价指标绘总表计算基础动态指标静态指标财务内部收益率财务净现值投资利润率全部投资万元自有资金万元五资金来源与运用表贷款偿还分析资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡生存能力，是财务评价重要依据，本项目资金来源与运用表所示。
从表中可以看出，本项目具有很强贷款偿还能力和自身平衡能力。
贷款偿还估算表详见表。
资金来源与运用表财务平衡表序号项目合计建设经营周期资金来源销售收入自有资金贷款含利息其他收入资金运用建设投资建设期借款利息销售税金及附加土地增值税所得税偿还借款本息盈余资金累计盈余资金八项目不确定性分析本项目不确定因素主要来自以下几个方面建造成本售价开发周期贷款利率可建面积等。
这些因素受当地政治经济社会条件影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标实现。
盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当销售率为时，总投资利润率为零，也即投资刚能保本。
般认为，当盈亏平衡点销售率时，项目风险较低。
本项目盈亏平衡点销售率为，可见其风险程度较大。
二环境功能。
规划结构和空间布局规划结构本规划区规划结构可概括为三片两中心两轴两带。
三片。
整个规划区被横贯东西高压线及其控制走廊分为南北两片，北片又被规划河涌分为东西两片。
两中心。
北片设小区公建中心，南片设小区公建次中心。
两轴。
由南至北规划条绿化步行系统轴，东西向沿高压线规划条防护绿化轴，两条绿化轴交叉呈十字形。
④两带。
沿郭尾村涌和横窖河都规划了沿河游览休息绿带，以改善居住环境。
空间布局形态。
北面高层住宅是整个小区至高点，起到本小区和北面自然村视觉上隔离作用，往南接近水体和绿带住宅层数和密度降低，起到逐步接近自然空间效果。
小区公建中心基本位于小区用地几何中心，结合小区公园布局且位于绿化轴两侧，加强了轴线感，形成严谨向心空间布局。
三条相对独立曲折形小区道路呈发散状布局，分别为小区三片服务。
④十字形两条绿化轴位于小区中央，使小区空间变得疏密有致，并把水体滨河绿化自然气息渗入居住空间两条滨河绿化带把水景绿化居住空间融为体，创造了优美空间景观。
公共服务设施规划规划配置公共服务设施见表。
公共服务设施表编号项目建筑面积用地面积数量幼儿园小学中学卫生站文化活动中心球类场地粮油店肉菜市场副食品店饮食店饭店小吃店综合百货店日用杂品店五金交电建材店理发店废品收购店书报销售店公共电话亭中西药店水果店综合修理店储蓄所邮政所电讯营业所汽车停车场库个车位自行车摩托车停车场库个车位变电房路灯配电室净化石油气站公共厕所垃圾集散点小区综合管理处居民委员会道路交通规划道路红线和断面见表道路红线和断面表序号道路红线道路断面备注城市道路，括号内为高压线下绿化隔离带城市道路，括号内为高压线下绿化隔离带城市道路黄海区收大区配套费万元亩南港镇黄海区收取征地补偿金额，即万元亩万元亩填土工程费亩元亩万元注填土工程单价按元，由夏园村委会包干。
经计算，实际填土高度为，故每亩面积填土包干价为亩元亩。
工程立项初期工作补偿费亩元亩万元。
④耕地占用税亩元亩万元。
注按元计征，亩亩，交市财局。
耕地垦复基金亩元亩万元。
注按元计征，亩亩，交市国土局，可申请减免。
新菜地鱼塘开发基金亩元亩万元。
注按每亩前三年平均产值倍计征，即为元亩元亩，交市蔬菜办公室，可申请减免。
征地管理费亩万亩万元。
注按征地补偿总金额计征，交市国土局。
土地登记费约为万元。
注首收元，每超过加收元。
已支付利息到年月止，东方公司已支付给夏园村委会土地补偿及填土费利息共计万元合计万元。
土地有尝使用出让金。
根据该市国有土地使用权出让金计算标准，住宅基准地价为不等依楼层而定，结合黄海区夏园村带具体调节系数，可将本地块土地使用权出让金标准定在元，则其土地使用权出让金总价合计为元万元合计土地成本为万元。
将以上各项汇总表所示土地成本汇总表序号项目金额万元征地补偿费填土工程费工程立项初期工作补偿费耕地占用税耕地垦复基金新菜地鱼塘开发基金征地管理费土地登记费已付利息土地有尝使用出让金合计建安工程费多层住宅建安费。
多层住宅建安费序号项目单价元工程量金额万元土建及装修工程费水电安装
