市近几年来市场存量越来越大，年与年相比较，施工面积与竣工面积呈现进步加快增长趋势，而销售面积虽也增长，但增长率远不高，说明市场供应量不断加快增大，而市场消化能力却相对有限，可遇见是，潍总论„„„„„„„„„„„„二市场调研分析„„„„„„„„三项目综合定位„„„„„„„„四项目投资估算„„„„„„„„五财务分析„„„„„„„„„„六风险分析与对策„„„„„„„七研究结论及建议„„„„„„„八附表„„„„„„„„„„„„核准通过，归档资料。工程货币资金累计盈余资金固定资产净值无形及递延资产净值负债及所有者权益负债流动负债总额应付帐款短期借款应付税金借款经营资金借款开发产品投资借款所有者权益资本金资本公积金累计盈余公积金累计未分配利润比率指标参考指标资产负债率流动比率速动比率权益报酬率总资产报酬率权益乘数销售利润率总资产周转率市房价似脱僵野马般直线窜升势头才有所收敛，其中仍有个别城市涨幅不断履新。但月份以后，国家宏观调控终于显灵，在国家宏观调控作用下，虽然市民持币态度较为浓厚，但潍坊房地产因主要以自住购买为市场依然稳健发展，房价继续走高，宏观调控波及影响面尚未完全显现。年房地产业市场运行情况潍坊房地产业与国民经济协调发展情况十五期间，潍坊市将保持快速增长态势，预计年平均增长率将达到，其总量将比年翻番，达到亿元，整体经济持续告诉增长。十五期间，潍坊市人均将达到美圆左右。当个国家或地区人均达到美圆以后，经济将进入持续快速发展时期，其消费形态逐渐想享受型发展型快速转变。按照国外些经济学家测算，人均在美圆左右，房地产增长速度与国民经济增长速度之比约为，房地产业增长占比重约为，而年潍坊市共完成房地产开发投资为亿元，发展潜力巨大。这将有利于推动潍坊房地产市场对高价值产目录总论„„„„„„„„„„„„二市场调研分析„„„„„„„„三项目综合定位„„„„„„„„四项目投资估算„„„„„„„„五财务分析„„„„„„„„„„六风险分析与对策„„„„„„„七研究结论及建议„„„„„„„八附表„„„„„„„„„„„„核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,总论项目建设背景根据潍坊市城市发展需要以及玄武街区所有工业园退城进园全部搬迁到济青高速路以北工业园规划要求，宏鼎置业股份有限公司通过自行开发该地块。基地面积合计公顷。开发建设用地及土地用途性质变更手续由潍坊市土地管理局和市规划局办理。该项目初步方案设计已经完成，各项前期工作和规划报批方案工作已相继展开。项目概况项目名称宏鼎畅溪园建筑规模七栋多层栋高层建设地点潍坊市新华路北首规划用途居住商业建设单位宏鼎置业股份有限公司经营类型房地产经营企业性质股份有限公司企业概况宏鼎置业股份有限公司于年月正式成立。公司现有员工人，其中各类职称技术经济管融财务风险。研究结论和建议研究结论通过对潍坊市社会经济总量和城市发展规划分析，具备总量需求条件，该项目具有良好开发前景。潍坊目前住宅房地产市场现状为项目提供了良好开发机会，具备开发市场可行性。项目确定了科学准确市场定位，并进行了科学富有市场新意规划设计，容易形成市场竞争优势。可行性分析研究报告提出了了系统整体营销策略。项目运作团队具有房地产运营和策划销售丰富市场经验，具有优秀管理团队，为项目成功提供了有力保障。项目各项财务分析表明项目具有良好赢利能力偿债能力和抗风险能力，运作周期短，具备财务上可行性。因此，可行性分析研究认为，项目具有实施可行性。二建议项目应加快融资进度，以期尽快投入实施，以保证市场机会优势。本方案作为初步研究方案，应在进步研究基础上，进行多方案比较研究，对本方案作必要完善，选择最优方案。项目应密切注意市场变化和市场竞争因素，及时科学调整营销策略。项目应更注重人才重要性，努力吸引优秀管理策划人才，与优秀施工队伍合作，保障产品质量和项目销售目标实现，获得预期经济目标。附表附表主要经济指标表序号名称单位数据备注Ⅰ项目设计参数房地产开发产品总建筑面积平方米商品住宅销售面积商业用房建筑面积车位销售面积平方米平方米平方米Ⅱ经济数据开发产品投资万元其中财务费用万元单方成本元平方米资金筹措万元其中资本金借款预售房款自有资金万元万元万元万元经营收入万元经营成本万元经营费用万元应交税金万元其中营业税金及附加土地增值税所得税万元万元万元利润总额万元税后利润万元可分配利润万元Ⅲ财务评价指标投资利润率投资净利润率投资利税率资本金净利润率全部投资内部收益率所得税前全部投资投资回收期所得税前年全部投资内部收益率所得税后全部投资投资回收期所得税后年房地产投资长期借款偿还期年附表项目总投资估算表单位万元序号项目合计开发建设投资房地产开发成本土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑工程安装费用公共配套设施建设费用开发间接费用其他费用不可预见费用房地产开发费用销售费用管理费用财务费用二经营资金三项目总投资额开发产品投资固定资产投资经营资金附表销售收入与经营税金估算表单位万元序号项目合计销售收入可销售面积平方米平均售价元平方米销售比例经营税金及附加营业税城市维护建设税划局办理。该项目初步方案设计已经完成，各项前期工作和规划报批方案工作已相继展开。项目概况项目名称宏鼎畅溪园建筑规模七栋多层栋高层建设地点潍坊市新华路北首规划用途居住商业建设单位宏鼎置业股份有限公司经营类型房地产经营企业性质股份有限公司企业概况宏鼎置业股份有限公司于年月正式成立。公司现有员工人，其中各类职称技术经济管元序号项目合计销售收入扣除项目开发成本开发费用销售税金其他扣除额增值额增值比例增值税率速算扣除率土地增值税附表投资使用计划与资金筹措表单位万元序号项目合计总投资经营资金开发产品投资其中不含财务费用财务费用资金筹措资本金预售收入租金收入其他收入自有资金借款开发产品投资长期借款经营资金借款附表损益表单位万元序号项目合计经营收入销售收入租金收入总成本费用开发成本开发费用经营税金及附加土地增值税利润总额弥补前年度亏损应缴所得税额所得税税后利润盈余公积法定盈余公积金公益金任意盈余公积金加年初未分配利润可供投资者分配利润应付利润方方方年末未分配利润附表现金流量表全部投资单位万元序号项目合计现金流入销售收入租金收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入现金流出开发产品投资经营资金经营费用经营税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量净现值累计净现值所得税前净现值累计所得税前净现值计算指标所得税前所得税后内部收益率财务净现值投资回收期年静态投资回收期年动态基准收益率附表现金流量表资本金单位万元序号项目合计现金流入销售收入租金收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入现金流出资本金租售收入用于产品投资自有资金经营资金经营费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量净现值累计净现值所得税前净现值累计所得税前净现值计算指标所得税前所得税后内部收益率财务净现值基准收益率附表资金来源与运用表单位万元序号项目合计现金来源销售收入租金收入其他收入房地产投资借款短期借款资本金自有资金回收固定资产余值回收经营资金净转售收入现金运用开发产品投资含利息经营资金经营费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润自有资金回收借款本金偿还借款利息支付盈余资金累计盈余资金附表长期借款偿还表单位万元序号项目合计长期借款偿还年初借款本息累计本金利息本年借款本年应付利息本年还本付息还本付息年末借款本息累计还本资金来源上年余额摊销折旧利润可利用售房收入其他偿还等额还款本金偿还长期贷款本金能力长期借款偿还期年附表资产负债表单位万元序号项目资产流动资产总额应收帐款存货含在安置用地公顷，生活保障用地公顷，政府可储备用地公顷，加上退城进园腾出土地，估计政府可储备土地超过公顷，这批土地总量大，单宗土地面积大，将在未来几年内逐渐释放出来，成为市场土地供应主体。潍坊整体市场供应量急剧增加，整体市场已经明显出现供大于求局面，整体市场竞争压力持续加强东西部市场逐渐平衡，但开发档次出现分化土地供应量大甚至没有节制，未来几年供应量继续持续增加房产价格继续稳步上涨，但总体上涨幅度较小，高端物业上涨较快商业地产严重集中化，中央商圈强者恒强，零售商业物业将进步增加，东部区域缺乏大型商业设施，呼唤大型购物中心出现，市场依然已自用为主，投机成分较少，基本层面尚处健