根据房地产行业般收益水平，土地增值税应缴额基本在销售收入左右。损益表见表由损益表可以看出，公司在第年内利润为负，这主要是因为支付巨额地价所致。第二三年内尽管有利润，但仍不足以弥补第年亏算。直到最后年才发生所得税缴交。宗地现金流量表与动态盈利分析见表由现金流量表和动态盈利分析可以看出，项目累计净现金流和累计折现现金流由负变正均要发生在最后个年度。但项目内部收益率为，净现值为万元，均处于较高水平。原因在于地价要在中标后次缴交完毕，造成巨额现金流流出，而项目开发建设销售要滞后段时间，不过该宗地规划建筑面积不大，建设周期相对较短，故投资回收期指标也较为理想。相应地价在万元和万元时投资回报指标如表所示。表销售税金及附加表单位万元建设经营期合计序号项目销售收入销售税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加防洪工程维护费交易管理费印花税土地增值税表损益表将是项目档次感，建议开发商在项目规划设计上给予高度重视，定要聘请流规划设计机构来担纲项目此项工作，包括对项目风水问题综合研究，这点在粤港房地产市场尤其要受到重视。为保证该地块投资决策准确性，降低投资风险，建议开发商在开发前期投资论证过程中，尽可能地让公司项目线实施人员参与进来，充分听取各方面意见，集思广益，精益求精。随着通货膨胀确认，未来银行利率调整已经在所难免，利率调整对于资金密集房地产企业来说，影响是巨大。本宗地竞买企业很难想象完全依靠自有资金来开发，而竞到土地到开发销售之间将有个月以上时间，建议开发商要密切关注国家信贷政策和利率政策，并做细做好项目融资计划。。停车位基于该地块未来将规划建设成深圳豪宅区，故应至少考虑每户个车位不含别墅用户车位，建议车库集中设置，规划个车位，每个车位按平方米考虑，车库规划面积位为。园林绿化及道路为体现高尚住宅区品味感，建议该住宅区绿地覆盖率不低于，可考虑将高层建筑首层架空绿化。则绿地面积为道路规划占地面积为表用地平衡表项目用地面积所占比重人均面积人备注规划总用地居住用地高层住宅用地首层架空绿化低层住宅用地公建用地道路用地公共绿地二其他用地表项目主要技术经济指标项目数量单位总户数户居住人口人总建筑面积高层住宅建筑面积低层住宅建筑面积公建配套建筑面积地下车库建筑面积车位数个人口密度人公顷绿化率容积率最佳开发建设方案设计建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区配套规划建设，通过别墅市场推广来打造项目品牌，提升项目品位，从而带动其后高层销售。计划整个地块开发目录研究结论宗地基本情况地价范围地块投资价值研究方法剩余法求地价运用建设项目投资经济评价方法与参数进行宗地财务评价研究依据宗地最佳利用方式构思宗地总体规划方案设计最佳开发建设方案设计宗地地价测算地价之外成本测算销售收入测算地价利润盈余公积金可分配利润表宗地现金流量表与动态盈利分析单位万元序号项目建设经营期现金流入销售收入其他现金流入现金流出建设投资土地增值税销售税金及附加净现金流累计净现金流折现现金流累计折现净现金流评价指标财务内部收益率投资回收期静态投资回收期动态表财务效果指标比较项目地价为万时地价为万时内部收益率财务净现值万元投资回收期静态年投资回收期动态年项目不确定性分析盈亏平衡分析假定本宗地开发建设投资不变，且售价和回款速度如基准方案所设，则由计算可得，当销售率为时，宗地全部投资利润率为零。般认为，当盈亏平衡点销售率时，项目风险较小。本宗地投资盈亏平衡点销售率为，可见其风险较高。敏感性分析影响本宗地投资财务效益主要不确定因素为宗地获取价格售价水平建设成本高低建设经营期长短销售税率等。根据宗地目前状况可知，以上诸因素中最有可能发生变化是宗地获取价格高低和未来销售价格变化。因而，本宗地敏感性分析主要针对全部投资评价指标，和投资利润率，分别计算售价上下波动和宗地获取价格上下波动时，对经济指标影响。计算结果详见敏感性分析表。表项目敏感性分析表全部投资基准方案地价变动售价变动升降幅度升降幅度投资利润率投资利润率升降幅度由表中数据可得地价售价变动对财务净现值影响当宗地价格上升到时，项目净现值等于零，到达临界点。此时，如果地价继续上升，则财务净现值小于零，出现亏损。售价下降时，财务净现值分别下降。当售价下降至时，该项目财务净现值等于零，达到临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。地价售价变动对财务内部收益率影响地价上升时，将引起该宗地财务内部收益率分别下降当地价上升至时，该项目财务内部收益率等于基准收益率，到达临界点，此时，如果继续上升，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。售价下降时，项目财务内部收益率已下降到，不能满足预期基准收益率。折现现金流累计折现净现金流评价指标将是项目档次感，建议开发商在项目规划设计上给予高度重视，定要聘请流规划设计机构来担纲项目此项工作，包括对项目风水问题综合研究，这点在粤港房地产市场尤其要受到重视。为保证该地块投资决策准确性，降低投资风险，建议开发商在开发前期投资论证过程中，尽可能地让公司项目线实施人员参与进来，充分听取各方面意见，集思广益，精益求精。随着通货膨胀确认，未来银行利率调整已经在所难免，利率调整对于资金密集房地产企业来说，影响是巨大。本宗地竞买企业很难想象完全依靠自有资金来开发，而竞到土地到开发销售之间将有个月以上时间，建议开发商要密切关注国家信贷政策和利率政策，并做细做好项目融资计划。。停车位基于该地块未来将规划建设成深圳豪宅区，故应至少考虑每户个车位不含别墅用户车位，建议车库集中设置，规划个车位，每个车位按平方米考虑，车库规划面积位为。园林绿化及道路为体现高尚住宅区品味感，建议该住宅区绿地覆盖率不低于，可考虑将高层建筑首层架空绿化。则绿地面积为道路规划占地面积为表用地平衡表项目用地面积所占比重人均面积人备注规划总用地居住用地高层住宅用地首层架空绿化低层住宅用地公建用地道路用地公共绿地二其他用地表项目主要技术经济指标项目数量单位总户数户居住人口人总建筑面积高层住宅建筑面积低层住宅建筑面积公建配套建筑面积地下车库建筑面积车位数个人口密度人公顷绿化率容积率最佳开发建设方案设计建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区配套规划建设，通过别墅市场推广来打造项目品牌，提升项目品位，从而带动其后高层销售。计划整个地块开发目录研究结论宗地基本情况地价范围地块投资价值研究方法剩余法求地价运用建设项目投资经济评价方法与参数进行宗地财务评价研究依据宗地最佳利用方式构思宗地总体规划方案设计最佳开发建设方案设计宗地地价测算地价之外成本测算销售收入测算地价态投资收益率来说，售价是更为敏感因素。除了地价和售价对本项目影响较大外，开发周期和销售率对本项目影响也值得注意。开发周期拖长除了导致资金不能及时回收再投入，和也会下降，投资回收期将延长外，还会加重资金使用成本。而销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样将使整个项目陷入僵局。概率分析为了更精确地预测该宗地投资地风险程度，下面用决策树来进行计算，详看附图。经计算，万元风险标准偏差净现值变异系数计算结果表明，本地块期望折现净现金收入为万元，处于较高盈利水平，而净现值变异系数为，远低于，说明其风险程度在合理范围之中。项目综合经济评价与建议项目综合经济评价上述财务效益评估结果说明，本宗地作为面向高端客户豪宅开发用地是有较好投资前景。但由于地价较高，且要次性缴交完毕，故对开发商融资高端客户开发市场运作房地产大势把握